欢迎铁粉加A森粉丝群

扫描文章下方二维码联系A森加群

文 | A森 （公众号ID：AndsonVision）

昨天房地产领域最大的话题之一，就是住建部对明年棚改的规划比市场预期足足高出16%。按照专家们的分析，这个有助于极大的提振明年三、四线城市的房价。

消息一出，不少自媒体一片哗然，很多人不能理解，既然你要降杠杆、防金融风险，你为什么还要在这个时间节点出这样的政策，来大力支持房价上涨？你这不是出尔反尔吗？而且你考虑过老百姓的心情吗？

怎么说呢？A森只能感慨，现在大多数人，好友相聚，必问买房；一提房价，马上变脸。或许，这就是我们这代人的宿命吧，就像我们上面那代人到现在还有不少人要聊到以前没有东西吃的岁月。

人，其实确实是一个神奇的存在。当他希望什么，就会去相信什么。不少人都希望房价可以降到自己消费得起的程度，于是，都相信房价暴涨是原罪、房价暴跌是必然。

可是，人生不如意十有八九。A森今天不仅要告诉你，房价长期还将暴涨，而且，只有房价暴涨才是大多数中国人的福祉所在！

1

只有房地产暴涨，

才可以实现基本的社会保障

今天人大委员在十二届全国人大常委会上审议国务院相关报告时，明确提出：地方政府债务是中国经济最大的“灰犀牛”。

可能刚刚开始看A森文章老铁不是很熟悉这个信息背后的深刻含义。A森在此，给大家介绍一下背景。

上世纪90年代初，中央财政非常困难，甚至出现了歌谣“造原子弹不如卖茶叶蛋”的说法（造原子弹的吃中央财政的饭）。而东南沿海却有不少地方政府的财政，由于其开放优势，日子过的非常滋润。

于是，国家在90年代实施了最为重要的一项改革措施，即分税制改革，把税收的大头划给了中央。截至目前，中央和地方财政的税收收入，已经占据全国总税收的各一半左右。

同时，中央把大量原本由中央财政负责花钱的项目都转给了地方，比如养老金、医保、大量国企等等。导致，中央目前的财政开支只占全国财政总开支的15%，而地方政府则要负责85%。

这就是现在大家都在说的，所谓地方政府的财权（财政收入）和事权（财政支出）不匹配的主要原因。

当然，这个还不是最绝的事情。最狠的是，90年代还进行了大规模的银行系统改革。从此以后，任何一级地方政府不能要求银行为其实施直接注资，来帮助其注销或者缓减债务。

于是，自那以后，地方政府只有两条路可以走了，要么把地方经济做上去，盘子做大，税收就会越多；要么就是只有依靠房地产来增加财政收入。

问题来了，自从金融危机以后，许多地方政府为了救市，出台了一系列的项目来提振经济，很多就其长期的经济效益来说，真心不高。你可以凭空花几个亿造个古城，修条很牛的路。修的时候，那么多人工、土建等等投入，短期内GDP肯定会上去啊。可是，造好后，常常发现没有人来买单消费。紧接着，就是这些地方政府的负债投资根本还不出。这样，地方政府的总体债务反而比这些项目出台前更多。这就是所谓的，花钱容易，赚钱难。

然后地方政府想看看当地企业是不是可以在财政上给点力。可是，金融危机后，中国的企业已经在多次加杠杆扩张中，欠了一屁股的债，眼下非常多的企业已经不敢再轻易的大投资。

因此，无论是地方政府靠自己上项目，还是依托本地企业扩大投资，两种方法在短期内，都已经无法帮助本地经济实现像金融危机前那样的迅速增长。换句话说，地方政府靠做大本地经济盘子来获得更多的财政收入，非常困难。

聊到这里，很多老铁会忍不住要发问了，你要那么多财政收入干嘛？你不能节省点花钱吗？

A森要拍手叫好，真心好问题啊！是的，A粉们，地方财政的命门根本不是财政收入，而是在财政支出。

简单说，中国地方政府确实有越来越多的刚性支出要支付。

PS：所谓刚性支出，就是你不得不付的钱。就像老板必须给打工者每月定期付工资一样。

翻开国家统计年鉴，按照中央和地方政府责任划分，地方政府目前最多的刚性支出就是养老金、医疗保险，约相当于GDP的7%。考虑到中国老龄化程度越来越严重，比如现在就有16%的人口是60岁以上，类似开支会越来越高。比如，养老金的开支，全国每年平均增速约为GDP增速的2~2.5倍。

一方面，财政收入增长越来越乏力；另一面，则是地方财政支出越来越多。今年估计连广东省的财政收支平衡都有可能打破，其它省份估计压力更大啊。

想想那么多的引发老人，要吃饭、要看病、还要跳舞有场地，你要他们眼下的生活水平不被打破，那只有确保地方政府可持续性的能够支付得起这些费用。因此，靠房价暴力拉升，则只能是最为无奈、却又是最现实的选项。

想想很多三、四线城市，如今也是一大堆老人，而真正能够拥有傲视全国的支柱性产业，又有几个城市？

因此，以棚改为政策工具，积极去库存，来回笼资金，短期内迅速增加财政收入，是当地政府实施老百姓社会保障的最后一搏。

当然，这个现象并不是只有三、四线城市才有，中西部好多二线城市也是有类似的现实压力。所以，在分税制没有任何变化、经济增速持续下行、老龄化人口越来越多的当下，我们只能说：

只有房地产暴涨，才可以实现基本的社会保障。

2  中国房地产牛市才到半山腰

估计行文到此，不少A粉要急了：中国房价那么高，还怎么涨？

首先，我们先来看看，中国居民家庭买房是不是还有能力。相信经常出去踩盘的老铁，到现在还能遇到不少人全款买房。

那么，我们用数据来看看总体情况吧。根据华融证券的专业分析，目前中国居民家庭的负债率，放眼全球，并不算很高，只是增速比较吓人而已。

• 如果用居民债务/GDP，中国目前也就48%的水平，远低于发达国家的平均水平；

  
  

• 如果用居民债务/可支配收入，中国也就102%，比日本啊、美国都低；

  
  

• 如果考察居民存贷比，中国只有60%以内，美国次贷危机的时候要达到192%；

  
  

• 如果看看家庭资产负债率，大概只有12%，还是比发达国家要低。

  
  

总结起来，就是中国居民家庭还是有很大的举债能力。也就是说，真的要继续举债买房，很多人还是实力满满。

因此，现在的不少城市出现房价横盘，或者是下跌，也只是因为今年全国范围内250余次房地产调控导致。如果没有这些调控持续加码，房价还要继续暴涨。

当然，人是一个时空的动物，他不仅关心现在，更关心将来。

目前我们国家正在积极推行的经济政策，叫供给侧改革。很多人可能不能理解，这到底是什么？其实，解释起来非常容易，就是日本和韩国推行的产业政策。

像英国和美国那样的发达国家发展到今天，基本上是靠着其自己的自然演化，逐步成为今天的世界强国。可是，后进国家要想也成为高收入的国家，你要是也去搞自然演化这套，基本上是找死。

就像你看到公司里的第一大美女小丽非常好看，你如果想靠感情自然而然的追，大概率要失败。你得有人民币加持，牛排吃起来、香槟一起喝，才有机会。那作为刚刚毕业没多久的年轻人，每月死工资，哪里经得起高消费？你只能回家伸手向老爸要，告诉你爸尽快借点钱给你，否则他以后别想抱孙子。

同样，后进国家也是这样。企业要把产业做到世界一流的程度，你需要政府给你政策、给你钱、给你人、给你市场，然后你卯足了劲，把本企业的产业往高端上做。这种靠政府大力扶持，把本国企业的生意由低端靠人力、有计划的逐步进化到中高端的方式，就叫做产业政策。这种发展经济的方式，已经被证明是后进国家的必由之路。

而眼下，中国提出的供给侧改革、追求高质量发展模式，说白了，就是日韩的产业政策。倾举国之力，重点发展战略性产业和高新科技，从而帮助中国经济摆脱低端加工业的瓶颈、实现可持续性增长，进而帮助中国老百姓不断提高收入和生活水平。

因此，随着中国供给侧改革的深入开展，会有越来越多的人收入持续增长。那么，这些人的收入结余一定也会流入房地产市场，从而在长期推升房价继续走高。

我们来总结一下：现在的收入水平下，中国居民家庭仍然可以有能力继续买房。而将来，在供给侧改革实施的过程中，不少人的收入会进一步提高，这些人增长的收入还会长期支撑房价暴涨。

因此，中国房地产牛市才到半山腰。

最后，我们看看日本的案例。日本从1948~1968年里，房价涨了44倍。然后在70年代和整个80年代实施了供给侧改革，到1989年，又在1968年的基础上，又涨了N倍。

而目前，中国房地产在过去20年里，像涨幅最夸张的上海，也就是20倍多一点。

所以，中国的房价还远没有达到顶峰。

3  中国房地产下一个燃爆点？

既然房子后面可能还是要涨，那么A粉们要问了，下一个燃爆点在哪里？

在经济学的圈子里，有一句话，当今全球三大资产泡沫是，美国的股票，日本的国债，中国的房子。

其实，A森还想补充一句，三大资产泡沫，即美股、日债、中房，是相互联系的，一个出问题，其它两个也会受到很大冲击。

这背后的逻辑，是和现在全球经济产业链有关。

目前全球经济的大格局是，美国负责高新科技和产品的研发、创新，日本负责对这些高科技产品提供技术支持，中国则负廉价劳动力加工来立足于国际市场。

打个比方，美国发明苹果手机，日本为苹果手机的某些高技术含量的零部件提供生产；而中国的富士康则收集齐所有这些零部件，然后负责帮美国实现最终的手机组装。

这就是目前的全球的产业链体系，以及全球金融体系：

中国用赚来的钱用于搞房地产，解决地方政府债务问题。

日本则用赚来的钱用于买国债，然后靠国债融资得到的财政收入给老年人发养老金

美国则主要是企业，通过全球市场上赚到的钱，用于股票市场的投资，从而确保美国国债、养老金、奥巴马医保等财政支出有可以融资的平台。

因此，看上去是三个独立的投资体系，其实相互之间是完全联系在一起。

假设美国爆发金融危机，美国的进口势必萎缩，那么日本和中国的产品出口给谁呢？如果没有出口，日本和中国要维持现在GDP的增长就变得非常困难。大家可以脑补一下2009年的画面。

当然，中国的优势在于，我们仍然有大量的国内存款（47%），远高于美国和日本。因此，当美国再次发生金融危机，我们仍然可以像2009年那样，通过房地产牛市，保障中国的GDP不会瞬间大幅下滑，从而也确保国内的各项社会福利仍然可以按时发放、经济秩序不会被轻易打破。

归纳起来，当美国再次发生金融危机时，中国的房地产势必又将有一论超级牛市，它将会是下一个中国房地产暴涨的燃爆点。

4  结语

A粉们，是不是觉得这个世界好魔幻啊。当你跟着A森学习更多的经济学时，你会发现越来越多与我们日常生活中的想象完全不同的现实情况：

• 只有房地产暴涨，才可以实现基本的社会保障；

• 中国房地产牛市才到半山腰；

• 当美国再次发生金融危机时，中国的房地产势必又将有一论超级牛市，它将会是下一个中国房地产暴涨的燃爆点。

考虑到我们个人的家庭资产安全，通过房地产投资，我们有机会在下一轮全球金融危机中得到保全；依靠房地产来保障地方财政收入，我们的父母可以继续按时得到养老金和一定的医疗保障；我们的居住环境，也将随着我们的收入不断改善，A森在此不得不说：

房价继续暴涨，才是大多数中国人的福祉。

文 | A森 （公众号ID：AndsonVision）

任何投资的成功和失败都是涉及个人及家庭的现在和未来的。因此，请关注我（下方有二维码），给到你不一样且更全面的财经讯息和分析，帮助你实现讯息与投资完美衔接。如果喜欢这篇文章，也可以转发给到你的小伙伴，并记得打赏啊。

转载的朋友，请理解原创的艰辛，务必在转载时与A森取得联系获取A森的同意，并标注好“本文转载自公众号A视野”

公众号二维码

赞赏码

A森个人微信号

推荐阅读

2017/12/25 A森 A视野

2017/12/22 A森 A视野