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撰文|道一&编辑|雯雯
杆友集美推荐愚青的《过境》：“有段时间，我在深圳经常循环播放此歌。”（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）
仔细一想，关于房价的涨涨涨，似乎本就是深圳楼市的主旋律，哪里还算得上什么新闻？只不过“黑天鹅”冲击下，全世界、各行业几乎一片惨淡。深圳楼市还能表现得如此“卓越”，想低调，难！今天（4月16日），国统局公布3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，深圳也非常亮眼。数据显示，3月，4个一线城市中深圳的房价涨幅最高，为0.5%，上海上涨0.1%，北京持平，广州下降0.5%。另外，二手住宅销售价格方面，依然是深圳涨幅居前，上涨1.6%，北京、上海分别上涨0.2%、0.3%，广州下降0.2%。楼市热，新闻热，杠杆地产也不能错过。今天就为大家分析一下深圳楼市这样火，该不该？以及该不该买？在深圳，任何一点风吹草动，都能成为房价上涨的理由。从成交量看，3月深圳二手房的成交量，在过去两年内首次突破8000套大关，达到8008套，环比上涨3.8倍。从均价看，深圳二手房目前均价高达每平方米7.5万元，不仅进一步拉开与北京的差距，而且每平方米已经比上海贵了约2万元，更是广州的近两倍。而且，在本来均价7万的片区，各自也有房源冲上10万+，宝中、西乡、碧海湾纷纷“喜提”10万+。相信这些片区，深圳以外的人都没怎么听说过，毕竟不是福田、南山。这样的热火朝天，让宝安中心区传出收取“喝茶费”“更名费”，最高超过每套100万元。进入4月后，深圳楼市比3月更甚，很多二手房价格一天一涨。2008年美国爆发金融危机，美联储以降息作为应对。北京、深圳和杭州，借着全球低成本资金，实现产业升级和信息化，成为最大赢家。当时的中国延续了入世以来的强势，经济还在快速发展。正因为这样的基本面，杠杆地产认为深圳楼市每平米均价从2009年的2万飙升到2018年的6万，在逻辑层面是能说通的，因为有实实在在的价值支撑。但进入2019年后，深圳更多是依靠前几年转型升级与腾笼换鸟取得成功带来的惯性。让人们依旧相信，深圳是优秀又努力的地方，房子依旧值得买买买。荒诞没有结束。去年深圳好歹收获了一个“先行示范区”的大礼包，今年则是啥都没有，就遭“黑天鹅”当头一棒：贸易受损、企业倒闭、各种成本上涨、降薪裁员此起彼伏。反常必有妖。但细想起来，深圳楼市还没有到妖的地步。最多属于不合情，但合理。下面杠杆地产给大家分析一下其中的原因。价格受供求关系的影响，这是简单的经济学道理。而深圳的房地产开发虽然从没停过，可以说如火如荼很多年，却依旧没改变深圳楼市供不应求的局面。深圳这样的土地面积也别单挑了，就是把深圳和香港、东莞加一块也才5500平方公里，依旧小于上海和广州。深圳不仅土地面积小，还学香港死守生态红线。实际上可供开发的土地，更是少得可怜。看看卫星遥感图就不难发现，除了山，深圳里里外外哪里还有可以开发的空地？数据来源|住建部《2018年城市建设统计年鉴》 统计制图|杠杆地产·道一这还仅仅是2018年年鉴所统计的。加上庞大的流动人口数量，深圳实际上管理人口更多。有一种说法是，深圳人口早已突破2000万。目前经济影响力与深圳处于同级别的城市，只剩京沪。相比京沪，深圳的落户政策是最宽松的。就凭这点，每年就能吸引很多人源源不断来这淘金。落户门槛低，相当于拿房票容易。看看北京和上海的房子，是你有钱就能随便买的吗？深圳不仅欢迎高学历的，对农民工同样宽容。深圳有大量不中看但中用的城中村，缓冲了一部分人因为高房价带来的生活成本。只要你不在意环境，还是有落脚的地方。而且很多还处于市内，交通方便。但在北京和上海，可能需要在远郊，才能找到类似的住地。深圳是经济特区，做生意的多，脑子更活络，对各种金融玩法非常熟悉。人们投资意识普遍强，只要有钱就愿意加杠杆买房。加上最近大放水，借钱的门槛降了、成本也低了。有些“敏锐”的人，趁机一次性把房款付了，再将房子抵押借贷。相比喜欢炒概念的深圳，北京、上海的炒房就相对理性，更喜欢看得见摸得着的，比如上海临港这种不知啥时候可以建完的利好，等风头稍微一过，就没人接盘了。但在深圳，任何一点风吹草动，都能成为房价上涨的理由。说到这里，可能大家就明白了。深圳最近楼市的火，不是大环境抬起来的，是人肉抬起来的。不过，人的信心也源于大环境和基本面。虽然深圳这两年表现稍有逊色，但把时间维度拉长一点，它还是优秀的。前年，深圳 (GDP按美元平均汇率计)第一次成为华南经济总量最大的城市，也第一次成为名副其实的中国第三城(之前列第4，落后于香港)。四十年的短暂时间，深圳从一个小县城，成为现在全球第二大经济体的第三城，用多少溢美之词都不为过。不友好的房价并未影响深圳的吸引力，直到去年，深圳依旧保持着庞大的人口增量。如果换个衡量指标，2019深圳有1166.64万人参加了失业保险，而2018年为1127.36万人，这个增加值同样可圈可点。一座城市能吸引多少外来非户籍人口，是该城市吸引力的重要标志。深圳该指标居全国第一，长期被正面解读。另外一个值得称道的是，深圳落户门槛是一线城市中最低的，只要大专就能落户，为什么深圳非户籍人口比例还是低于北京、上海呢？其实原因很简单，深圳的常住人口中，绝大多数是外来务工人员。当下的深圳，已经出现巨大的“折叠”。一个世界，是金融和互联网造就的比肩北上港的金领。另一个世界，是在一线城市中规模罕见的产业工人。随着金融和互联网持续精英化推高房价，如何保证产业工人不外流？如果房价再高下去，白领也hold不住了。一波未平，一波又起。突如其来的“黑天鹅”，对依赖外贸的深圳冲击不小。与深圳供应链长期打配合的东莞，已经是惨淡无比。如果东莞这个“后厂”出了问题，深圳这个“前店”又能好哪里去呢？深圳郊区有数不清的厂房，分布着各种制造业。杠杆地产有一个朋友曾经开玩笑说：“世界上的绝大多数的数据线，都产自深圳或东莞，深圳GDP就是这样一根一根卖出来的。”不要以为深圳高不可攀的GDP数字，都是来自福田CBD还有深圳湾海滨的那些高档写字楼，都来自腾讯、华为这样如雷贯耳的大厂。深圳是最难打到车的地方，是加班最晚的地方，也是快餐最受欢迎的地方。这里的人，还要承受最夸张的房价，结婚率倒数第一，孩子读书和看病也最不容易。但这不妨碍每年有几十万人怀揣梦想抵达这里，兴许要不了多少年，他们也会加入深圳的买房大军。北京和上海高不可攀，除了深圳，他们没有更好的选择。他们的梦想、勤劳和信心，成为深圳楼市源源不断的刚需。也让深圳的房价，足以对抗经济学规律。如果你问杠杆地产的建议，只能说：刚需永远不晚，适度投资也值得，但疯狂炒房需谨慎。
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