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控房价，深圳要学长沙？大部分人都想错了！

银小燕 杠杆地产 2022-01-11
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#区域动态系列 47 个

撰文|银小燕&编辑|雯雯
杆友小贝推荐刘惜君的《时光慢旅》：特别适合在深圳加班时听……（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）
  
深圳学长沙！你没看错！

一个是中国经济的引擎与标杆，一个是被武汉、郑州压在身后的中部老三，你觉得能学啥？

据报道，近日，深圳市住建局一行到长沙市住建局考察交流房地产市场管理工作，对长沙房地产调控和房地产市场监管工作成效、先进经验和典型做法给予高度评价。

这则看似不经意消息，反而让人浮想联翩，更足以让楼市瑟瑟发抖。

01

深圳，中国房价最高的城市，暂时没有之一。长沙，中国房价最低的二线城市之一。

深圳房价引起过太多议论，长沙房价得到过太多表扬。网上有很多资料，杠杆地产在这里不展开了。

如果大家还是没感觉，可以直接看下图：

图片来源|国民经略（特此感谢）

最近《再见，深圳》一文在网上引发强烈关注，微博阅读量超过352万。

作者“何求知”是知名游戏博主，从程序员转行成为数据分析师，收入堪称体面，有人大致推算他月收入起码在四五万。


何求知计划在福田买套800多万的90平老破小，首付260多万靠积蓄和六个钱包勉强应付，但两万五的月供加上开销，收入基本月光。

这位大神一路打怪升级，什么大风大浪没见过？最后却被房价难倒，只能忍痛割爱离开深圳，定居成都。
 
02


逃离深圳的故事，正变得越来越多。

诚品，华人文化圈的现象级，很多城市梦寐以求的书店，本月却官宣：


于是有人又找到发泄口：房价千万的深圳，却容不下一个诚品。

大家别急着骂深圳没文化，这纯粹是市场行为，跟文化没关系。逼走诚品生活的不是没文化，而是房租。

合着还是房价的锅？

请允许杠杆地产插一句，本人在深圳最喜欢去的酒吧开了多年后，也被迫换了地方。原因还是——租方开出了让店家惊掉下巴的租金要求。

可见，不光是文化活不下去，酒醉金迷也不一定活的下去。

03

尊重常识。深圳房价，在很多人看来很妖，但依旧可以用供求关系来解释。

先说供给端。

毫无疑问，深圳很小，肉眼可见的小。如果你还不相信，请看下图：

图片来源|刘晓博说财经（特此感谢）

是不是没有对比，就没有伤害？

按智本社清和社长计算：深圳2019年常住人口密度为6730人/平方公里，远大于北京的1313、广州的2059和上海的3830。

深圳的袖珍和拥挤，很容易让人得出结论：正是由于深圳小，才没地方开发房地产，因此推高了房价。所以深圳要吞掉东莞、惠州，扩容！扩容！再扩容！

要是你真这么觉得，杠杆地产劝你冷静冷静。

深圳人口密度确实远大于北上广，这是土地供需紧张的基础。但根本问题不是深圳没有土地，而是土地没有用在住房上。

根据证券时报的统计：过去十年，深圳住宅用地成交面积为431.5万平米，位居国内103个城市的倒数第4，不到北京10%，上海5.8%。

深圳居住用地占整个城市面积只有11%。放眼那些全球城市，人家纽约、伦敦、东京的这个指标都超过50%。

如此变态的占比，仅比香港的8%高一点。香港的房价，不用杠杆地产多说了吧？深圳这方面总不会以HK为师吧？招拍挂，你懂的，我们城市都是，并发展到艺术级。

深圳对住宅用地这么抠门，地去哪里了呢？

深圳在2015年制定的《城市建设与土地利用十三五规划（2016-2020）》要求：到2020年深圳的基本生态控制线大约占深圳1997平方公里的一半，此外工业用地占建设用地比重不宜低于30%。

图片来源|智本社（特此感谢）

看来，深圳对工业、商服的土地供给要比住宅用地大方得多。

2019年12月，为发展总部经济，吸引总部入驻，深圳一次性推出30平方公里的工业用地。

这是什么概念？面积比深圳大两倍有余的上海，整个十三五期间新增的产业用地也不到30平方公里。


有兴趣的朋友，可以算一算字节跳动与腾讯做邻居，在深圳拿下的地。楼面价低得惊掉下巴，反正比深圳商品房均价低多了。
 
04

供给端已然紧张，那么需求端呢？

很遗憾，一方面是供给不足，一方面却是需求异常旺盛。

当下大陆真正的一线城市，只有北京、上海、深圳3座。这也是目前大陆仅有的3座在国际经济和产业链中有影响力的城市。

对普通人来说，顶级城市意味着高端产业，以及高薪就业机会。

由于北京、上海的户籍比黄金还贵，有各种门槛。没京沪户口，买不了房，孩子上不了学，拿了高薪又如何？

如果你有资格拿到高薪工作的offer，又留不了京沪，那么……去深圳吧，来了就是深圳人。

于是，深圳成了热钱最青睐的选择。

欢迎来到深圳，这里是特区、先行示范区，湖北、湖南、江西、四川、安徽等省的精神省会，以及南中国的经济首都。

广州是省会又怎样？深圳早已把你碾压。香港是东方之珠又怎样？深圳刚刚把你超过。武汉高校多又怎样？毕业后还不是都来深圳找工作。

你不妨问问身边来自湖北、湖南、福建、四川的朋友，如果他们家底殷实，父母会不会帮子女在深圳先买套房再说？

深圳就是这样不停吸引着国内热钱。最后结果是你拿1000万可能只能买个三居室，还是二手的。

现实，就是这么魔幻。
 
05

供给端说了，需求端也说了，杠杆地产还是要解释：本人不是深黑！

深圳楼市，存在泡沫。这一点不假。BUT！

泡沫不是坏事。泡沫本身也能体现一个地方的价值与前景。关键在于：如何把泡沫控制在合理的范围。

否则步子太大，泡泡破了，裸泳很难看。

之前杠杆地产写过文章表扬长沙，那富有亲和力的房价，值得深圳以及全国大多数城市抄作业。

房价高了肯定不好，隔壁香港就是明证。但房价太低也不妙，这说明了投资者对这里没信心。

最近几年，你一定听说过深圳房价吓跑很多企业。但你可能不知道，其中一部分在内地转了一圈，又回来了。

内地租金低不假，但政府效率和经济意识与深圳还是有差距的。

高效、公平，这是四十年的短暂时间，深圳从一个小县城，成为现在全球第二大经济体的第三城的密码。

财富的背后，隐藏着无数普通人的艰辛付出。

深圳是最难打到车的地方，是加班最晚的地方，也是快餐最受欢迎的地方。这里的人，还要承受最夸张的房价，结婚率倒数第一，孩子读书和看病也最不容易。

很多人离开了深圳，这个不需要掩饰。但这不妨碍每年有几十万人怀揣梦想抵达这里，兴许要不了多少年，他们中的一部分也会加入深圳的买房大军。

离开深圳的人，值得祝福。每个人对人生的追求、成功的标准不一样。

留在深圳的人，值得尊敬。他们的梦想、勤劳和信心，成为深圳楼市源源不断的刚需。也让深圳的房价，足以对抗经济学规律。

深圳其实很简单，就是赚钱。这也是深圳2000万市民（实际管理人口，非常常住口径）信奉的绝对真理。

如果你在深圳追求灵魂不朽、人类解放，大概率结局是要饭或进精神病院。

如果你问杠杆地产的建议，只能说：刚需永远不晚，适度投资也值得，但疯狂炒房需谨慎。

人家美国只有一个高房价、高产值的硅谷，这并不影响美国其他州各有精彩。所以深圳，一个就好。

没有深圳，中国也许会贫穷。但是如果其他地方都成了深圳，是不是又太乏味了？

最后不谈深圳，让我们说说东莞。东莞房价近来也是一路凯歌，原因你懂的。这大概就是宇宙中心的魔力吧？
 
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