深圳6大旧改模式曝光，房地产业未来发展仍然可以大有作为
8月28日上午，由深圳市住房和建设局、市规划和自然资源局指导，深圳市房地产业协会主办的致敬深圳40周年，与城市共生，暨第十届深圳房地产盛典成功举行！深圳市住房和建设局原局长、深圳市住房研究会会长胡建文在参与“致敬深圳40周年 与城市共生暨第十届深圳房地产盛典”中，对深圳房地产发展状况作了简要梳理。
本场论坛分享的主要点：
1、深圳房地产业对本市经济和社会发展贡献2、深圳房地产业未来发展仍然可以大有作为3、深圳的城市更新模式需要与时俱进勇于创新
房地产行业对于经济的发展做出的贡献，远比我们想像中的多。
2019年，深圳的房地产投资额达到3059.94亿元，是2014年1069.49亿元的2.86倍，比同期固定资产投资总额增长（171%）高出15个百分点。
2014年-2018年，深圳房地产业（含物业服务业）年末从业人数呈现持续上升的趋势，4年增长72%；2018年，房地产业的从业人数达到50.63万人，约占全市就业人数的5%。
1991年-2018年，深圳商品房销售面积总计1.55亿平方米。其中，商品住宅销售面积总计1.31亿平方米，商品住宅销售面积占商品房销售面积的84.53%；住宅按照套均90平方米来测算，相当于供应商品住宅145万套。
根据市住建局《住房发展“十四五”规划》的阶段性研究成果，到2018年我市商品住宅总建筑面积为1.69亿平方米，共计187.9万套，按户均人口2.46人计算，解决了约460万人的住房问题。
过去5年，深圳市建筑业总产值、增加值分别增长99%，接近翻了一番；物业服务业主营业务收入增长了1.63倍，勘察设计行业增长了1.29倍。
房地产对于深圳的发展贡献上，成绩非常亮眼。
但在供应上，据代理机构统计，2011年-2017年平均每年实际新增供应约7万套。至2018年底，深圳住房总量约1082.3万套/间，商品住房187.9万套，仅占住房总量的17.4%。
但随着人口的大量涌入，供需矛盾也在进一步扩大，面对深圳这样的现状，胡建文认为必须要：
1.坚持“房住不炒”定位，使住房回归民生属性，体现了以人民为中心的发展思想，是建设民生幸福标杆城市的必要前提。
2.坚持“房住不炒”定位，有利于防范金融风险，避免重蹈西方发达国家房地产泡沫的覆辙。
3.坚持“房住不炒”定位，有利于留住人才、吸引人才、改善营商环境，助力建设现代化国际化创新型城市。
4.坚持“房住不炒”定位，有利于从整体上解决目前深圳及一线城市面临的痛点。
深圳自身也意识到这样的问题，官方多年来一直致力于加大居住用地供应是解决住房供需矛盾的关键措施。
从政策的发布上，可以看到官方的努力。市政府〔2018〕13号文件把“完善住房规划和用地供应机制”作为10大措施的第一条措施，并且明确提出：“坚持住房供应与需求总量相适应、居住用地面积和比例与住房建设规模相适应”，“适当提高居住用地在城市建设用地总量中的比例和开发强度"。
关注深圳住房问题的很多专家和业内人士普遍认为，居住用地比例偏低，居住用地供应不足是深圳住房供求关系失衡的直接原因。
但由于深圳的土地资源有限、开发强度过高，高效利用土地资源、盘活存量土地资源就显得更加重要。过去四十年的高速发展，深圳土地开发强度已经高达50%，属于四大一线城市之最。
巧妇难为无米之炊。
因此城市更新成房地产行业下半场的主旋律。城市更新对于推动城市的现代化、对于房地产行业的可持续发展、对于经济和社会发展的全局都有重大影响。
胡建文在此次活动中提出更城市更六大模式。
在目前市场上看到主流更多的是模式一狭义城市更新模式，以蔡屋片区、大冲片区为代表的开发模式。
大冲的改造，改造后增加了2.39万住房困难人口，以户均常住成员2.46人计算，缺少9700套住房；配建的公共住房比例偏低，以大冲为例，配建公共住房 786套，约占住宅套数的5.1%，面积占比为3.89%。
这种模式的优式明显：
1.从整体上提升了改造片区的人居环境；
2. 有效增加了住房供应或产业发展空间；
3. 增加了基础设施和公共服务配套；
4. 经济效益明显，增加了财政收入；
5. 市场化程度高；
6. 受到发展商、房屋业主和相关参与主体的欢迎。
但是缺点也明显：
那以政府为主导的棚户区改造模式就一定很好吗？如华富村改造案例分析模式，改造后新增住宅3340套住宅，公共住房建设比例较高，公共住房建筑面积达到19.09万平方米，占住宅建筑面积的48%，公共住房建设套数达3340套，占住宅套数的59%。
从数据层面来看，棚改在一定程度上吸收缓解城市中低收入人口，缓解住房紧张。
1. 从整体上提升了改造片区的人居环境；
2. 大幅增加了住房供应，特别是公共住房的供应；
3. 增加了基础设施和公共服务配套；
4. 政府主导，项目推进较快；
5. 受到中低收入家庭的普遍欢迎；
6. 如果措施得当，发展商也可以获得较好的经济效益。
但是不足也明显：
1. 社会效益显著，经济效益不够明显；
2. 目前政策激励机制不够，市场主体参与的积极性不高；
3. 政府相关部门的工作量大幅增加，有一定的财政压力，难以同时推进多个项目。
因此，在胡建文看来，狭义的城市更新模式和棚户区改造模式都需要与时俱进，进行制度创新，发挥优点、克服不足，更好的体现“房住不炒”的定位，充分发挥市场机制作用，更好发挥政府作用，加大公共住房的供应力度，以实现住有所居、住有宜居，建设民生幸福标杆城市的目标。
综合来看，胡建文认为深圳房地产业未来发展仍然可以大有作为。
我国城市化进程方兴未艾，深圳具有良好的发展前景，对就业人口的吸引力巨大；“双区驱动”的重大历史机遇，城市基础设施现代化； “十四五”期间，房地产开发投资年均4000亿元左右；全面推进老旧住宅区改造。
来源：深圳乐居
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