不是每个火车站前区都能涅槃重生丨基于老旧街区现实场景群众需求的“有机更新”暨街区生活生态重建实验​

来自西安市新城区解放门街道

01、基本情况

▽ 面积最小：辖区面积0.97平方公里，常住人口2.4万人，是全市辖区面积最小的街道。

▽ 百年街区：是辛亥革命后尤其是1928年西安第一次现代城市格局开发改造的街区，也是西安城墙内现存最大的棚户集中区和移民文化区。

▽ 交通枢纽：1936年6月陇海铁路潼（关）西（安）段修通后，“西安车站”一直是全国重要的铁路交通枢纽之一。

▽ 人文荟萃：解放路、尚德路、北新街、环城北路和明城墙这“四路一墙”将辖区分割成5个空间结构，其中，解放路以东区域积淀释放着黄河移民文化和解放路商业文化，北新街-北大街区域汇聚七贤庄和八路军办事处等红色经典，以及育英小学、新知小学、八十九中、西安中学等西安最优秀的中小学名校。

02、问题痼疾与成因

▽ 基础设施旧：辖区内路网格局形成于辛亥革命后，棚户区形成于上世纪40年代黄河花园口决堤难民西迁时期。老旧小区则形成于上世纪80-90年代的企事业单位家属院建设和西安第一批低洼棚户区改造。

▽ 人居环境差：市政基础设施和公共服务设施已明显滞后，难以满足当前人居舒适的基本要求。棚户区公共空间匮乏，人居环境差、安全隐患大，群众改造意愿强烈。

▽ 人口老龄化：其中60岁以上老人6100多人，占比26％；70岁以上3081人，占比12.8％。

问题成因，主要在于：

▽ 街区缺更新、住不好。街区总体保持和传承了民国以来的历史格局，内部空间和建筑总体几乎维持不变。多层住宅小区楼龄基本在25年-40年间，逐步进入寿命中晚期，且户型多为“两居室”，平均面积在50㎡以内，难以满足现代生活需求。

▽ 产业缺培育、就业少。地区产业发展高度贴近车站码头流动人群需求，以住宿、饮食、零售等传统生活服务业态为主，并表现出多而散、小而低的特点，无法创造和提供适合高学历年轻群体的就业机会和岗位。

▽ 人口缺规模、活力弱。区域常住人口持续外迁，流入人口以陪读和中低收入群体为主。加之西安北客站和高铁分流了商务人士、旅游人群等优质客源，目前西安火车站吞吐客流以学生和打工者为主，整体收入结构呈下行状态，且过境周转人群比例大，停留时间短，消费贡献弱。

03、基础研究

04、策略尝试与实践感悟

▽ 一棵树的故事

把位于东六路-尚俭路街心的一棵泡桐树作为核心节点，融合街区人文历史与情感因素注入隐喻，用“遇见·梧”赋予其历史和故事，转化为可传播的“故事树”甚至“祈福树”。

并由此而起，引发“街校合作”，街道携手西安建筑科技大学、西安欧亚学院实现了“社区规划师”理念落地实践。结合时令节气节日，策划实施了“上已·遇见美伊节”等系列街区整合营销和运营活动，进一步引流盘活街区。

面对流动摊贩管理难题，变“被动整治”为“主动服务”，以“解鲜生”——社区便利破题，探索实践“设计改变生活”理念，主导设计“15′解鲜生”logo，形成视觉识别符号和品牌形象，以此引导扶持入店摊贩配合管理、规范经营。针对停车难、管理难，打破常规，探索施划便民车位，变出“解急停”，提高了街区空间利用效率，修补街区功能，缓解管理矛盾。“解鲜生”入选了2019年“创新在新城”十佳案例和“不忘初心、牢记使命”教育的成果。

“解鲜生”—社区便利拉开了“解”家族序幕，衍生出一系列服务产品和成员。“解不二—社区优选”为辖区特色小店进行背书和推介；“解小福—社区阳光”呼应了便民服务的初衷；与引进的技术创新企业合作运营西北首家厨余垃圾无害化处理站以瑞兽饕餮命名，诞生了“解小饕”，地区15’便民服务圈的形象与实体支撑基本就绪。同时坚持品牌运营思路，孕育出“用心服务、随需而变，做最好的城市产品经理”的工作理念，以产品、设计和运营思维逐步搭建“解先生”基层社会治理体系与实践。

2020年共改造52 个小区院落、98 栋楼、35万平方 左右和21 条背街小巷，年底前顺利完成市考任务32个小区和19条背街小巷改造任务，18个小区获得市级验收优秀评级。

尤其是街道公共文化宣传服务体系及街道IP“树人”融入街区改造，形成了视觉识别，街区基础设施和形象得到明显改善。

西安建科大风景园林系基于坤中巷实地调研和爱猫老人徐素珍的故事，设计并实施了以人与动物共生和情感关系为主题的“猫街区（1.0版）”，让落寞已久的棚户区燃起温度。

随后，引发和璟文旅和“西安温度”项目团队的兴趣，并以公益微改造方式介入2.0升级版改造。通过猫爪图案导视柱、解忧杂货铺、喵喵屋、“暖座”、“小巷微光”等街景设计和公益改造，创造街区文化节点，改善棚户区微环境，改善人与街区的关系，并为棚户区“引流”。

尚俭路上一棵长了30多年的爬山虎郁郁葱葱，是街区一景，它见证了街区发展的点点滴滴，承载了周边居民的温情记忆，用顽强的生命力感染着每一个人。

在2020年老旧小区改造中，“虎子”成了焦点，在一个深夜里毁于偏执者之手。由此引发街道与建大团队关于街景与社区关系及人的行为研究，并催生了“解钥”和“虎窝”的节点设计。

一年多来，由想法到研究，再到动手实操，再到街景落地实现的过程中，我们感到好的规划设计，是有“根儿”的，这个根儿就是人和脚下的土地。这个“根儿”至少可分为四层意义：

① 以人为中心

就是以使用它的人，或者被规划设计覆盖到的人为中心，而非单一的设计者，或投资开发者，或者说作为规划设计师的“我们”。

② 以人的需求为原点

经济学原理告诉我们，有购买力支撑的欲求才是需求。同理，有机更新实践中，有需求或者街区人群需求支撑的节点设计，才是具备使用价值的有效设计。比如，猫街区由流浪动物喂食点及爱猫的老太太而触发创意，猫街区（2.0版）的黄色景观背板与座椅组合出的“暖座”，是基于实景观察所得，这个位置的日照角度与时长，尤其是在冬天里，是这个小巷中最佳组合。

③ 规划指标应该回归满足和服务于使用功能与实用性

实践和现实验证了“好看”服从于“好用”才能“好看”，“好看而不好用”终将“不好用”也“不好看”。实践中，规划指标应该围绕街区功能完善或“活化”去配置，要服从服务于经济性，而不能机械地以指标控制空间与功能，否则，理论上再完美的规划也只能“纸上画画、墙上挂挂”，而无法实现。

④ 全生命周期应作为规划设计的参照系

老街区衰退的表象和症结，无疑为规划新街区提供了可参照对比和推演的时间轴与结构周期，那就是街区人群的年龄结构、周期阶段和街区生命状态的相关性，人群持续自更新则街区能够保持活力。人群结构的影响因素，核心在于职业发展机会、生活便利度和住房的功能性满足，这是职住平衡与城市效率的经济学和社会学基础。

以上四点可简要归纳为“以人为原点，重建规划设计的坐标”。

05、思路与对策

有机更新首要解决规划的顶层设计，引导后期改造更新实践在正确的方向与路径上。街道携手西安建筑科技大学和欧亚学院先期完成了西安火车站南广场周边（解放门街道）有机更新暨国土空间规划草案，核心提出“复合功能、产业为魂，密度不降、职住一体”的规划思路，并着眼“十四五”到2035甚至2050年，以投资可行性和潜在可能性为基础，设定短、中、长期策略与计划。

一是对已改造完工街区，在“硬件”升级的基础上，及时配套“软件”服务，会同和征集更多社会力量援建“街景”和“院景”，不断改善院内环境与街区环境，调整街区和人的关系与行为。二是坚持开放式有机更新，引入更多社会力量，对有基础、有条件的街区进行更新“活化”。如以街区为场景，探索商业交互实验和数字技术生态植入，核心还是基于群众需求的街区生活生态的改善与丰富。

一是实施社区空间“微更新”：关注零星地块、闲置地块和小微空间的品质提升和功能创造，利用边边角角的微小空间，按照“功能复合、集约利用”的原则，设计整合绿化、停车、文体活动等功能，最有效地利用空间、完善配套、满足需求。

二是拆迁改造：在西安古城保护理念和规划体系更新调整的前提下，对棚户区和建筑年龄较长，逐步进入寿命中晚期的多层住宅小区进行拆迁改造。

三是产业导入：“十四五”时期，中心城市和城市中心将全面迎来城市更新周期，优化城市功能与城市形态将成为战略任务。着眼技术趋势，通过高水平的更新改造规划，统筹和重塑“人—产业—城市”的关系，围绕实体产业与数字技术融合，突出“生产制造和创意智造”特征，不断导入实体产业、完善基础设施、优化城市功能，服务于高质量发展和人民幸福生活。