从空置率到TOD再到老家的房子。︱刘德科楼市讲义15-20
我们新做了一个科普栏目：《刘德科楼市讲义》，回答的都是一些基础问题。你问到什么或者我们突然想起什么，就回答什么。也不知道会做多少期。但每期都会在「德科地产频道」视频号最先更新。
第十五讲
别被空置率吓到不敢买房
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别被所谓的空置率吓到不敢买房。
第一，空置率是一个动态概念。西方媒体特别热衷报道中国的「鬼城」现象。我们国内不少人受到西方「鬼城」思维的影响，看到有不少楼盘确实空着没有人，就觉得中国的空置率很严重。欧美的城市化基本上是过去时，空置率是静态概念，中国则是进行时，中国的一切事物都得加「ing」，现在空置的房子三五年之后很可能就住进了很多人。
第二，至少还有 5 亿人要进城落户。2020 年常住人口城镇化约 63.89%，户籍人口城镇化仅约 45.4%。未来中国的户籍城镇化必然达到 80% 以上，甚至达到 90%，这就意味着至少还有 5 亿人要进城落户，他们中只有极少数会去北上广深，大部分会进入县城。在这么庞大的数字面前，即便目前有一定空置率，从中长期来看也是九牛一毛。
第十六讲
我们为何屡屡错过买房窗口期
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调控确实有可能创造买房窗口期，但很多人既「不敢」也「无感」。
第一，「不敢」。即便你碰上了买房的最佳窗口期，你也不太敢抄底。比如，出台「楼市去库存」政策的 2015 年和出台「四万亿计划」的 2008 年，当时楼市行情都处在谷底，但普通购房者是不太敢抄底的，抄底太反人性了，买涨不买跌才符合人性。
第二，「无感」。其实普通购房者也很难发现什么时候才是窗口期。调控收紧容易感受到，但偶尔的调控放松，并不是每个购房者能够接收到，只有非常熟悉房地产的人，才能及时感受到。从严调控是常态，偶尔的放松不仅时间短，而且手段很隐蔽。比如 2020 年疫情复工之后的楼市放松，大部分人在第一时间是没知觉的。
所以，对于购房者来说，不必等待调控出现变化再买，有需求就买。只要城市化进程与土地财政的基本逻辑不变，楼市曲线上扬的总趋势就不会变。
第十七讲
我的地铁房为何还是没涨价？
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为什么地铁通车了我的地铁房还是几乎没涨价？除了楼市大行情这个原因外，还有两个主要原因。
第一，在地铁规划确定或地铁开工时，房价就已经涨过了，本该在通车之时上涨的价格，在规划确定时就已经提前透支了。
第二，不同城市所处的地铁建设阶段不同。地铁建设通常会经历这个阶段：从「单线时代」到「成网时代」，最后到「TOD 时代」。在只有一两条地铁线通车的「单线时代」，地铁房的价值并不显性；等到「成网时代」，好几条地铁线交织成网，地铁房的价值才会慢慢显现；再到「TOD 时代」，才会爆发。
当前中国正在迎来「TOD 时代」，没有 TOD，地铁就只是交通工具；有了 TOD，地铁的价值才能最大化。一个好的 TOD，就是一个城市活力节点，它甚至能把以前的郊区变成一个全新的市中心，颠覆你对房价的认知。
第十八讲
鉴定TOD真伪的两条标准
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TOD 才能使地铁价值最大化。那么，什么才是 TOD？那么多开发商都在说自己的楼盘是 TOD，甚至根本不是 TOD 的楼盘都说别人都是伪 TOD 它自己才是真 TOD。也不怪他们，他们自己也搞不清楚到底什么才是 TOD。
我们给两条很直白的判断标准：第一，你从家里走到地铁站的这段路，是不是感觉挺短的；第二，沿途有没有你喜欢的商店。不符合这两条，都是假 TOD。
这两条看起来很简单，但背后的专业逻辑不简单。感觉距离短，首先真实的物理距离要短，然后是心理距离短，这就需要动线场景化。比如路上都是商店或活动场所，可以让你东看西看，顺便干很多你喜欢的事情。沿途有没有商店，走到地铁站是不是感觉挺短，现在，你可以去用这两条去判断哪些 TOD 是假的了。
第十九讲
最好买有架空层的房子
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好的住宅楼盘得有架空层，跟花园直接相连的架空层。过去，不少楼盘是把架空层给做出来了，但只是很简单很随意地在架空层里摆几张桌椅，结果，架空层渐渐就变成了停放电瓶车与自行车的地方。这叫「有空间，没内容」。因为没内容，电瓶车就会侵占这个空间。所以，架空层必须内容化，变成阅览室、儿童游乐场、健身房或会客厅，甚至可以变成小农场或小剧场等等，哪怕是大太阳和下雨天，下孩子都可以在这里玩，架空层相当于是你家庭空间的延伸。
如果规划条件允许，开发商还可以事先装上落地玻璃，装上空调。如果规划不允许把架空层封起来，那就多花点成本做成推拉式的折叠玻璃门。实在没利润，不做架空层那是没办法，但如果还有一点利润，开发商不做架空层就是不负责。从购房者的角度看，最好买有架空层的房子。
第二十讲
尽量把老家的旧房子换成新楼盘
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老家三四五线城市或县城的房子要不要卖掉？如果是「老破大」，最好卖掉；如果是「老破小」，除非有优质学区，不然也要卖掉。如果说中国会出现房屋过剩，那么这种过剩一定是县城的「老破大」开始的。
只要经济在增长，哪怕增长得很缓慢，县城的新楼盘还是不会过剩。主要两个原因：第一，县城也是中国城市化的主阵地，中国的农村人口实在太多，他们中的大多数会就近城市化，进入县城，让小孩获得更好的教育。第二，任何一个县城，都有相对高净值圈层，他们的改善需求是刚性的。
县城的新楼盘不仅不会过剩，还有一定的上升前景。所以，如果购买力允许，要尽快把低能级城市的老旧房子，换成新楼盘，换成专业房企开发的新一代楼盘。
你也可以翻翻往期的
刘德科楼市讲义
01住房过剩 02房地产税 03限售 04人口净流出
05买车位 06选楼层 07换物业公司
08洋房还是高层 09大城虹吸小城 10地段
11租金回报率 12挑户型 13岛台 14尽量房贷
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编辑︱卢丹婷 后期︱沈奕飞
视频编导︱费嘉 摄像指导︱王德正
总编辑︱刘德科 主编︱何玲 流程︱周慧慧