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2023年，你只能无所畏惧地继续买房。︱刘德科

刘德科 德科地产频道 2023-09-06

文︱刘德科

怎么看 2023 年的楼市？在获取答案之前，必须首先厘清以下这几个问题——

● 2022 年的房地产困境是怎么发生的？

● 目前的救法得当吗？

● 如果能救活，楼市又会走向何方？

困境是怎么发生的

2022 年中国房地产遭遇的困境是前所未有的。这种级别的困境，是多因素的叠加。

社会端——

➊ 疫情反复：打乱了整个社会的正常经营活动

企业端——

➋ 高杠杆幻觉：在土地红利缩小之后，靠金融红利来扩大利润

➌ 高周转依赖症：几乎所有房企都被卷入了高周转竞赛

➍ 规模诱惑：高杠杆与高周转能在短时间内带来规模，但这种规模是靠脆弱的平衡维持

政策端——

➎「三道红线」（2020 年 8 月出台）：全方位严控房企融资杠杆

➏「两道红线」（即房贷「两集中」管理，2020 年 12 月出台）：既约束了银行的房地产依赖症，又束缚了房企的融资，更加剧了购房者的房贷难度

➐ 集中供地（2021 年 2 月出台）：打破了房企的正常经营节奏，破坏了市场的正常供给节奏

➑ 限价（2016 年 9 月出台，「楼市去库存」之后出现全国房价上涨的应激措施）：使整个房地产市场失去了价格信号

➒ 限网签（限价政策出台之后的应激措施）：各地为了应付限价（一座城市的均价不能上涨），只能在让高价楼盘拖延网签，这又破坏了房企的正常经营节奏

➓ 限购（2016 年下半年开始各地陆续出台）：限购原本是市场可消化的行政干预手段，但束手无策的地方政府，也只能盲目跟随头部城市出台限购政策，最终限购的波及面不可思议地到达了县域城市

⓫ 房地产税试点（2021 年 10 月宣布即将启动）：始终悬在房地产市场头顶的达摩克利斯之剑，时而出鞘，时而入匣，始终保持了巨大的威慑力

⓬ 预售资金严管（2021 年下半年各地陆续出台）：随着房企「爆雷」现象频发，各地为了保交楼，对预售资金进行过度监管，负面影响了几乎所有房企现金流的正常回笼节奏，反过来又加剧了保交楼的难度

综合所述，这 12 个因素叠加在一起，伴随着轰轰烈烈的「楼市去库存」，发酵了六七年，最终酿成了当前的这一场房地产困境——前所未有的困境。

所以，这一场前所未有的困境，跟城市化进程关系不大，跟宏观经济不振关系也不大（房地产扮演的往往是经济复苏的启动器）；这一场困境，既是房地产行业靠粗放经营快速扩张导致的失控，更是「行政之手克制不住对于房地产的歧视」带来的综合症。

救法得当吗

面对前所未有的房地产困境，目前的救法得当吗？我们先来看上述的 12 个消极因素，如今已经处于何种状态。

➊疫情反复：防控政策从清零到放开

随着 2022 年 12 月疫情防控的放开，生产生活秩序将得到大规模的恢复；虽然疫情的「伤疤效应」仍然会延续不短的一段时间，但终将获得修复。

➋高杠杆幻觉➌高周转依赖症➍规模诱惑：已经消散

房地产行业经过这一轮的深度调整，活着的房企对于高杠杆有警惕，对于规模不会有执念——想当年，那么多房企都想做第一，有些企业不惜数据造假也要做第一；现在，大家都不想做第一了。

➎「三道红线」➏「两道红线」➐集中供地：悄然退场

虽然没有明确发文取消，但已经秉承实事求是的精神，悄然下架了这三个政策。

⓫房地产税试点：暂时退场

2022 年 3 月 16 日，财政部有关负责人已明确表态：「今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。」

⓬预售资金严管：部分缓解

从 2022 年 4 月 29 日政治局会议提出「优化商品房预售资金监管」，到 2022 年 11 月 14 日，银保监会、住建部与央行联合发文明确「商业银行出具保函置换预售监管资金」，预售资金过度监管现象得到了部分缓解。

在我们梳理的 12 个消极因素中，以上这 9 个已经获得正向处理；我们再来看一下剩下的 3 个消极因素：➑限价➒限网签➓限购。

这 3 个消极因素如果要得到充分的正向处理，需要住建部的直接表态与直接决策。但到目前为止住建部仍然三缄其口。

➒限网签：得到缓解

限网签得到缓解，不是因为住建部下令，而是因为全国楼市整体下行，房价上涨的压力基本上已消失，各地也就不再需要用限网签这种掩耳盗铃的方式来对房价数据进行平衡处理。

➓限购：到底能不能取消？

2022 年 12 月 18 日，中央财办已经明确表态：「在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放。」

目前一些地方政府已经在试探。目前做得相对彻底的是佛山（2022 年 12 月 9 日）与东莞（2022 年 12 月 26 日），这两座 GDP 万亿城市已经全面解除限购。在更高级别的城市中，目前试探到最前沿的，是南京（2022 年 12 月 21 日）：外地人购房无需社保，但需要提供半年及以上居住证明。

在住建部给出清晰表态之前，地方政府能做的，就是做这样一些试探性动作。因为住建部对于地方政府的楼市调控拥有问责权。

我们也看到一些经济学家正在呼吁取消限购，所以即便住建部始终不表态，相信各地也会逐步扩大放松或解除限购的试探力度。

➑限价：本轮纾困的要旨所在

一些经济学家正在呼吁取消限购，这当然是楼市纾困的可行之策，但只是治标，不是治本。真正需要大力呼吁取消的，是限价。

2016 年 9 月出台的限价政策，已经持续六年多时间，它一开始就是应激措施，就是短期政策，我们可以安慰性地说：限价政策已经完成了它的历史任务。

如今，限价政策已经成为房地产行业畸形发展的一颗毒瘤：拉跨住房品质，助长炒房风气，造成国有资产流失，干扰房企的正常现金流……

更要命的是：限价政策使整个房地产市场失去了价格信号（prices as signals）。任何一个行业，如果失去价格信号，迟早是要触礁，迟早要像泰坦尼克号那样惨烈地沉入海底。

所以，目前的救法得当吗？基本上是得当的。但最具破坏力的限价政策，仍然在场，仍然没有退出历史舞台的意思。

楼市又会走向何方

其实，取消限价，仅仅只是楼市纾困的治本之法；楼市要健康平稳，治本之法不是调控措施，而是下决心去完善保障房体系。

虽然我们可以很骄傲地说中国已经建成了全世界规模最大的保障房体系，但这种「最大」仍然混杂着落后的观念。主要表现在以下几点——

●渴望学成新加坡的「居者有其屋」

新加坡是小规模的城市国家，中国是超大规模的巨型国家，中国没有任何可能实现新加坡的「居者有其屋」——不止中国不可能，全世界任何一个人口过亿的国家都不可能实现新加坡模式。

●保障房仍然克制不住「帮助市民买房」的冲动

保障房的聚焦点，应该是让市民有房子住，而不是「帮助市民买房」。政府有责任让所有人都有房子住，政府没有义务让所有人都买得起房。但从中央到地方，都仍然无法克制住「帮助市民买房」的冲动（比如把租赁住房改成可售的共有产权房，再比如允许共有产权房在持有一段时间之后变成可售的商品房）。

●保障房的退出机制极为薄弱

保障房基本上更重视硬件意义上的「量」的建设，忽视了软件意义上的制度设计，尤其是退出机制极为薄弱。

●公租房的覆盖面过于狭隘

2021 年，住建部已经迫不及待地宣布：我国的公租房差不多已经够用了（「公租房主要是为了解决城镇住房和收入双困家庭。目前，城镇户籍的低保、低收入住房困难家庭，已经做到了应保尽保，基本上解决了这个问题」，时任住建部部长王蒙徽，国新办「努力实现全体人民住有所居」新闻发布会，2021 年 8 月 31 日）。

这种判断是因为住建部把公租房设定为面向低收入住房困难家庭。对于普通市民的住房问题，他们的解决方式是要大力建设保障性租赁房（租金略低于市场价）。但我们国家的保租房正处于探索阶段，目前还有几个关键症结没打通：1. 地段太偏没人要租；2. 财政投不起；3. 租赁运营还要持续贴钱（承担保障性租赁房的国有企业严重缺乏运营经验）……保租房的模式尚未形成「商业闭环」。

综合所述，当前保障房的巨大尴尬在于：第一，总是想着帮助市民买房；第二，租赁保障的聚集点是尚未形成「商业闭环」的保租房，而不是靠财政投入的公租房。

简而言之，如果楼市要长久地健康平稳，从中央到地方都必须下大决心拿出真金白金建设更大规模的公租房，下大决心制定严苛的公租房准入制度与退出制度。

这么做会伤害地方政府的土地财政吗？如果真正能把商品房交给市场，公租房由政府来兜底，那么对于头部城市来说，真正市场化运行的商品房市场，它所产生的土地出让金与税收，足够覆盖公租房的财政投入。

但是现在，我们看不到这样的大决心。

所以，如果你问怎么看 2023 年的楼市，我们对于这个问题已经失去了兴趣：如果纾困政策有效，楼市就会复苏，房价又会上涨，调控又要出手；如果纾困政策无效，他们还会继续出更多有效的政策，直到楼市复苏……

所以，2023 年，你只能无所畏惧地继续买房。别说中国的人口红利没了，别说中国的城市化高峰已经过了，别说中国的房地产已经到头了，这些问题我们已经回答过千遍，懒得再讨论了。对于中国的城市化与房地产市场，决策层现在是很清醒的：「未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。」

没有公租房兜底的中国房地产市场，跳不出「调控就跌，救市就涨」的循环，跳不出「抑制-刺激-抑制-刺激」的循环。所以，2023 年楼市怎么走，根本就没有意义。

在没有公租房兜底的中国房地产市场，我们能做的，就是无所畏惧地继续买房。



编辑︱卢丹婷  后期︱沈奕飞

视频编导︱费嘉    摄像指导︱王德正

策划︱王冬莺  主编︱何玲  流程︱周慧慧

总编辑︱刘德科  书法艺术︱陈志亨


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