近日，民法典已经进入最后的审议阶段，很快就要出台了。

平常一直关注婚姻家庭编的动态，但翻了下其它方面的草案，发现了一个将来会对我们的房屋有重大影响的规定。

民法典物权编新增了一个叫“居住权”的用益物权。

需要特别注意，居住权不是放在租赁合同的章节，而是放在物权编里的用益物权章节。

这个变化会给我们带来什么影响？

一、何为居住权？

居住权，是指对他人住宅享有占有、使用的用益物权。

大家要知道，一个所有权包括占有、使用、收益和处分的四个“权利”（权能）。

而居住权则把所有权里一半的“权利”给分离出来，成为一个独立的物权。

光凭这一点，你就该明白是一个多牛逼的权利。

二、如何设立居住权？

设立居住权，需要两个条件：

1.双方书面约定，一般包括居住的条件、要求和期限。

2.需要到房管局登记。没有登记，则不产生居住权。

三、居住权是无偿的，还是有偿的？

根据草案的规定，居住权原则上是无偿的，但双方也可以约定有偿的。

四、居住权有什么用？

首先，毫无疑问，当你有了居住权，就可以在约定的期限里一直居住在里面。

比如，登记约定的居住权是10年，则可以住10年。

由于居住权是物权，是一种排他的权利，即可以排除其他任何人住在里面，除非得到你的同意。

第二，你拥有了居住权，只能住在里面，不能拿出去出租。出租属于收益权了，是房屋的所有权人的，不是你的。

当然，法律也规定房屋的所有权人（房东）也不能把房屋出租出去，因为你拥有排除他人居住在这里的权利。

第三，居住权虽然不能阻止房东出售、抵押房屋，但设置了居住权的房屋等于流通价值为0，没有人会接受抵押和出售。

假设你老公有一套婚前个人房产，结婚的时候设立了居住权给你，期限为婚姻关系存续期间。

有一天，你老公想偷偷把房屋卖了，不给你居住。买家买了这套房屋，能不能把你赶出去？

答案是不行。

因为，这个居住权在房管局登记了。物权登记有一个好处就是公示作用，推定所有人都知道。买家没有看到，是买家的事情。

房屋虽然过户给买家，但房屋的居住权仍然存在。你依然可以继续居住在里面。

那买家是不是被坑了？

当然是被坑了！被坑了，只能找卖家赔偿，不能把居住权人轰出去。

因此，这类房子就没有经济价值，没有流通价值。只有居住权消失后，它才恢复原有的价值。

如果你们买房的时候，不去房管局查册，到时候发现这套房子竟然有一个十几年的居住权，你的钱就白花了！

你不能自己住进去！

不能把别人赶走！

不能出租！

也卖不出去！

找不到接盘侠了！

同理，当老公拿这套房屋去抵押，也是这样的道理。虽然抵押借了钱，债主可以拿房子去拍卖。但房子不值钱，没人会买！

总而言之，一旦房屋设置了居住权，房东虽然可以卖房子，也可以抵押房屋，不需要经过居住权人同意，但买家和债主不会那么蠢，不会接受这类房屋。他们一定会要求居住权人同意取消居住权。

那么，居住权人就等于变相拥有了“转让、抵押”的决定权。

第四，居住权有对抗第三人的作用。

以前物权法没有把居住权规定为物权，夫妻离婚时会约定一方可以在某套房屋里一直居住到再婚。

但是，这样的约定只是两个人内部的事情，不能对抗第三人。

也就是说，那天房东把房子卖了或者因为抵押被拍卖，买家完全可以不认这个离婚协议，把所谓的居住权人轰出去。

现在就不一样了，因为居住权在房管局登记了，它可以对抗第三人。

谁也不可以把居住权人赶走！

新房东也不可以！

五、房东可以跟什么人签订居住权？

法律没限制居住权人的范围，既可以是父母，也可以是子女，也可以是配偶，还可以是保姆。

对，是保姆！

想想，如果你们继承的房屋，发现保姆有了一个20-30年居住权！那就太刺激了！

六、怎么查到房子有没有设置了居住权？

购买二手房时，买家可以让中介去房管局查册。查册表里可以反映出这套房屋有没有登记过抵押权，有没有居住权，有没有被司法查封。

你也可以和卖家一起去房管局查册。

如果有登记过居住权，一定会显示出来的。

附：民法典草案关于居住权的规定

第十四章 居住权

第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期间；

（五）解决争议的方法。

第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条 居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。