思南血脉 | 探探徐汇梧桐公馆
近期，一个宣传力度很足的徐汇楼盘频繁进入我的视野，后台也有很多小伙伴们来询问
“配套好吗？”“户型好吗？”“社区好吗？”，问的还挺多，是谁呢？
明秀公寓，也就是徐汇梧桐公馆
开发商是永业集团
老司机都知道，通常把徐汇当噱头的，通常位置都。。。不能细说
大家都懂，徐汇太大了，跨了内环、中环、外环
一查位置，果不其然在中环外
这家开发商却勾起了兴趣
永业集团在上海市场出镜不多，比招保万金中海万业的曝光度差一大截
但说起永业开发的项目，相信大家会奥~~~原来是他的感觉
大家比较熟知的是黄浦区的思南公馆、永业公寓、Pakside Serviced Suites by Lanson Place
有句话叫：“有一种生活叫思南”，中法文化的结合，藏着法租界的各种故事，深受着年轻人们的喜爱，郭敬明小时代取静也选在了这儿
小资和文青的救赎之地
思南公馆，黄浦区思南路53号，优雅的建筑群和各类名人故事的渲染下保留了一定的历史底蕴和中法文化，再配合新的生活艺术融入，少有的游客和上海人都爱来的公共空间
这个项目同时也是国家历史文化名城保护专项资金项目、上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保留保护改造试点，保留保护的老建筑共49幢，其中39幢更是上海市优秀历史建筑
张雨绮当年在思南公馆内核老公打架还上了热搜呢，在这只租不卖、当时年租金550万起的思南公馆里可是大演了一场“影视剧”级别的家庭纠纷...
1999年开始立项，永业集团忙活了十年，修旧如旧重新焕发了建筑的活力，2010年，思南公馆项目作为上海世博会VIP接待场所，正式对外开放并试营业
看到这段大家都该明白了
这是真.上海.地头蛇
永业公寓，位于黄浦区徐家汇路135弄，项目共两期
互助卖房平台上也有永业公寓，也放上来一起看看，不过那套房子是4年前发布的价格，大家不要激动
所以抱着对思南公馆的期待，顶着雷雨天也要去看一看
位置在徐汇梅陇板块
梅陇板块的工人新村，社区成熟度确实不用说
老公房也都外墙刷新过，清新亮丽，看不出什么年代感
社区内学校也多，基本走两步就是一个教育配套，最近的街对面便是徐汇区区重点之一上海市实验学校附属小学
徐汇的教育，鸡娃父母们都懂，真的能打，周边最耀眼的还是上海实力第一的上海中学，进了上中等于半只脚踏入了复交同华的大门
以及它旁边的徐汇二梯队小学——上海小学
徐汇的二线名校放其他区妥妥的第一线
沿街商铺又多又热闹，配上梅陇商业中心和沃尔玛等商业，生活基本配套完全不虚了
北潮港这儿和其他地方一样，有河的地方就有钓鱼的人
几个社区办事处倒是板块内设计感最新潮的建筑
梧桐公馆距离大华医院步行距离不到700m
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梅陇
现在人听到梅陇都以为是在闵行，确实梅陇镇板块现在划归于闵行，但是老梅陇还是在徐汇，看看项目周围小区都是梅陇几村系列就知道了
梅陇板块大，北边是沪闵高架路，南边是外环路，东边嘛是红梅高架，西边就到了莘庄，18
梅陇，也就是以前的梅家弄，明朝时期徽州的梅姓商人在这建了大宅子，规模像街坊弄堂一般
1928年，这一片被滑入了上海市，归属于漕泾区；因为和当时老城厢里的南梅家弄撞名了，1933年（民国22年），市政府批准改名为梅陇
接着抗战胜利后，这儿又归属于龙华区，当时米店大发展，肉庄发展壮大这儿俨然形成生意兴隆的猪市
建国后又转为西郊区，已经累计了50多家店，在当时可是很繁荣的：6家米店、13家烟什点、5家豆腐店、3家鲜咸肉庄
80年代又归入徐汇区，这儿呢又多了乡办梅陇工艺品厂、农业机械厂、玻璃纤维厂，老镇也迎来改造，1985年2月1日，上海第一家现代化游乐园锦江乐园开业啦；90年末又是闵行区的天下；到2000年这五十年左右的时间，梅陇一会合并北边的华村乡，一会拆分给各区
过去的梅陇相当于现在的凌云街道，北面的就成了古美街道成了后来的一片动迁安置地
2000年后，新梅陇镇成立，就是剩下的梅陇和隔壁曹行镇合并了，也就是在闵行地区靠近莘庄这块了
所以，梅陇镇现在主要在闵行区域，其实老梅陇是在徐汇梅陇内，是不是有些绕口
你看看梅陇文化馆在哪儿就知道了，现在看不到什么梅家弄的影子了，或许还能在梅陇文化馆里看到点这儿的历史
锦江乐园南边的是昔日的梅陇火车站和梅陇汽车站
过去是沪杭铁路1909年在这设立的梅陇站，是当时入沪的第一站，但是被废弃了一大段时间，直到1983年才重建恢复使用，1999年12月梅陇站暂停客运业务，到了2006年现在的上海南站建成后，梅陇站就“告辞”了
去年六一儿童节，上海大鲨鱼（上海男篮，现更名哔哩哔哩篮球队）搬离梅陇基地，1985年到现在，34年的历史
梅陇更知名的是体育基地
当时男篮的李秋平在采访中说到：“我记得刚搬来时，周围还都是农田，只有两趟公交车从市区开过来，附近的石龙路那边当时还是牧场，而且旁边还有铁路，有时候不巧赶上路口过火车，一等就是半个多小时”
梅陇的故事有很多，历史沉淀可是一点都不差
当然，说了这么多优点，缺点就慢慢暴露了
有历史沉淀的另一面，代表了城市界面的老化
同样是中环，差距还是有的
先来看看上海的中环高架路周边都有哪些区域
静安府贴着中环新房均价8.8万（最近陷入维权，又上电视新闻啦）
浦东“新势力”前滩贴着中环，板块新房均价10万起
中环穿过杨浦五角场，留下巨蛋，周边只有新商业层出不穷，新房一概没有，二手房均价稳定在5.9万/㎡
虹口中环大柏树也是长年无新盘，二手房价格稳定在6万/㎡
梅陇和上述两个板块有相似之处，板块成熟，基本无新房项目，二手房价格恒稳
梧桐公馆卖与前两个板块那样的价格，7.8万的价格
徐汇7.8万，不算贵，放眼上海，中环外侧这个价格相比同类甚至算实惠的
但说便宜也稍许牵强
梅陇区域没有对标的新盘，新村的二手房价格要低一截
这是以前互助谈过的，类似曲阳、田林、梅陇板块都有这样的情况，区域成熟且固化，区域里面缺少定价的新楼盘作为市场价格指引
关于价格，仁者见仁智者见智
总共155套户型的一房一价表
2013年上海平和置业拿下这块地，平和置业90%属于永业、10%属于城投，捂了7年的盘
梧桐公馆的售楼处设在上中西路天等路路口
项目体量小，两幢8层高的楼并排，没有采用常见的高低配，对采光稍有影响
两栋楼的边套都是侧阳台设计
底楼带地下室，顶楼带阁楼
样板间，目前开放的是141㎡户型，一个精装样板间，一个毛坯房样板间，交付是毛坯交付！
毛坯交付均价7.8万/㎡，不过现在毛坯交付应该算优点了
141㎡三房两厅两卫，在2、3、4号楼的2-8层都是这个户型，共36套
得房率有85%不低，但是走道太长占用了过大的面积
开门进入，客厅加上诺达的厨房，厨房很大，相信煮妇们会喜欢
三房中两房朝北
主卧不大，配独立卫浴
主卧卫浴有点小
南北不同，北阳台唯一的阳台
实际交付的毛坯房样板
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92-94㎡一房两厅一卫，6、7、8、9、10号楼的顶楼，共10套
对于这个“一室”户型来说，面积偏大，总价很尬
置换改善三口之家不适合，但700万的总价对单身刚需用户又门槛过高
好在梧桐公馆房型众多，还有其他房型可选
92-94㎡一房两厅一卫，6号楼和10号楼的顶楼边套，共两套，厨房的窗户位置变了变，比上一套好了那么点
101㎡两房两厅两卫，1号楼和5号楼的2-9层边套，共14套，边套两个朝南卧室都是飘窗，其中一个被另一个卧室挡阳光
116-119㎡三房两厅两卫，6、10号楼的中间套和7、8、9号楼的2-8层，共计48套，这个户型比141㎡的样板间中规中矩
116-119㎡三房两厅两卫，6、10号楼的边套，共计11套，和上一套一样，就变了个窗户位置和大小
132㎡三房两厅两卫，1号楼5号楼的中间套2-8楼，共计12套，配了那么窄的过道，“束腰”的感觉
107+37㎡带地下室的1号楼102，两房两厅两卫，共计1套
141+63㎡（2号102）、141+52㎡（3号101）、141+63㎡（4号102），三房两厅两卫，加个地下室就是新户型了
91+53㎡（1号101）、91+58㎡（5号102），两房两厅两卫
101+63㎡（2号101、4号101、3号102），两房两厅两卫，地下室面积快赶上一层面积了，狭长的一层顺着楼梯到地下室“豁然开朗”
146㎡带阁楼（1号901、5号902），三房两厅两卫，
157㎡带阁楼（2号901和902、3号901和902、4号901和902），三房两厅两卫，和上一套一个问题，压缩客厅面积不太值，而且客厅和饭厅之间的过道面积浪费了
115+72㎡带地下室（6号102、7号101和102、8号101和102），两房两厅两卫，又一套地下室面积快追上一层面积的
115+85㎡带地下室（6号101），两房两厅两卫，这是买地下室送了个一层吧，一层看上去比地下室小多了
79+66㎡带地下室（9号101），一房两厅一卫，大直角过道，买地下室送一层
户型全给大家罗列了，小小的楼盘，翻着花在玩户型，光看户型都看累了。但仔细一想，或许是因为地块原因，不得不在这一排挤下10户人家，搞得大家都是长条户型
周边学校多，区重点、市重点、上海排名第一的上海中学最亮眼，能不能进各凭本事，沾沾学霸气息倒是不错的
距离在建轨交15号线罗秀路站约800m
社区是成熟的，但是亦老化了，连个像样的吃饭的地儿都找不到
板块少有新盘价格，周边二手房5-6万，靠近华理的接近7万
梧桐公馆7.8万/㎡能否引领梅陇板块，我们拭目以待
强有力的对手上线
梧桐公馆同区位有个新盘最近开始准备入市，不得不忽视，就在隔壁长桥板块，项目名汇成·南街里，直线距离1.3km
基本和梧桐公馆享受着相同的周边配套，南街里体量大、户型不拉胯、精装修交付，每个点拿出来讲，都是强劲的对手
好在距离虽近，概念上两个盘分别属于长桥和梅陇板块，各自为王
南街里大约还要等一两个月才入市
（7天有效哦）
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