直击业绩会｜龙湖要“增肌减重”

3月17日下午，龙湖集团在线召开了2022年度业绩会。

这是创始人吴亚军退休后的第一场业绩会，固定多年的铁三角班底而今只剩下CFO赵轶，去年升任董事长一职的陈序平表现愈发熟稔，他接过了此前吴亚军现场点将的角色。

陈序平左手边的张旭忠是业绩会的“新面孔”，去年底，凭借着优异的业绩表现，时任集团副总裁兼龙湖浙江公司总经理的张旭忠升任地产航道总经理一职，这也是龙湖当前最核心的开发业务板块。

这场新班底组成的业绩会，风格相较过往更为谨慎，信息释放的尺度也在收窄。

即便历经行业寒冬，自身也在谣言风波中遭遇“股债双杀”，“三好学生”龙湖依然底色未改，交出来一张高分答卷。

过去一年，龙湖实现营收2505.7亿元，同比增长12.2%；归属股东的净利润为243.6亿元，同比增长2%；全年毛利530.4亿元，对应毛利率21.2%；核心税后利润率为12.3%，核心权益后利润率为9%。

虽然毛利率依然维持在行业高位，但相较去年同期下滑4个百分点。对于结算毛利是否会有改变，赵轶表示，“目前龙湖不存在减值准备，整体的土地成本相对可控。”他说当前行业发展已经脱离了高杠杆高地价阶段，而是进入到一个持续温和发展的状态。据其透露，未来龙湖毛利率会回到新房销售20%，整体25%的稳定阶段。

去年全年龙湖实现合约销售额2015.9亿元，对应销售总建筑面积为1304.7万平方米，以3500亿元货值计算，去化率在58%左右。

截至2022年末，龙湖集团已售出但未结算的合同销售额为2270亿元，面积约为1480万平方米。

对于今年的供应节奏，张旭忠表示按照目前的运营节奏安排，也考虑到未来还会获取新的项目，预判全年去化会达到65%以上。他说会采取弹性供货策略，一城一策，平衡好量价关系，做好货值管理。

谈及市场热度的变化，张旭忠也给出了自己的看法，“从龙湖重点关注的47个城市来看，并非所有城市都在同步回暖。”一线和高能级的二线城市市场较为稳定，低能级的城市还在继续承压。

2022年开发商普遍收缩战线减少拿地，龙湖也不例外。公司全年新增土储448万平方米，对应权益面积为291万平方米，权益占比65%。从区域来看，51.8%的新增土储位于长三角地区，剩下的25.2%、9.7%、6.7%及6.6%分布在西部地区、华南地区、环渤海地区及华中地区。

截至去年底，龙湖集团土地储备合计5795万平方米，权益面积为3975万平方米，土地储备的平均成本为每平方米5221元，地货比为33.8%。

张旭忠在会上重申今年投资计划依然会坚持以销定支和严守投资刻度两个方向。投资刻度主要体现在地块周转率和利润率上，“拿地毛利率会保持在20%以上，股东净利率在12%以上”。

财务指标上，2022年龙湖净负债率（负债净额除以权益总额）为58.1%，在手现金为726.2亿元，综合借贷总额为2080.1亿元，平均借贷成本为4.1%，平均账期6.67年，现金短债比为3.52倍。

债务结构上，一年以内到期的短期债务占比10%，压力可控，外币债务占比23%，其中98%已做了汇率掉期对冲，赵轶称“几乎没有敞口风险”。

其他业务板块方面，截至2022年龙湖冠寓已开业房间数达11.6万间，期末出租率为88.5%，其中开业达到及超过6个月的项目出租率为91.1%，受疫情影响低于往期，陈序平表示会在未来一两个月时间内回到一个正常的水平。

此外，龙湖已开业商场建筑面积为722万平方米（含车位总建筑面积为927万平方米），整体出租率为93.9%。据陈序平透露，2023年将有6个轻资产、5个重资产项目亮相。截至目前，集团在手商业项目一共139个，总建面超1280万平方米，分布在32个城市，未来将保持每年开业10个项目左右的节奏。他表示，未来5年以内，龙湖非地产开发业务利润占比将达到50%以上。

对于市场关注的物业上市安排，赵轶坦言，“当前市场情绪有了些复苏，龙湖保持关注，但不着急，不会为了短期谋求一个上市资格而丧失发展的主动性。”他说，物业板块目前重点是苦练内功，同时警惕低效的收并购。

记者  孙婉秋

编辑  左宇