数据分析：为什么新西兰房价再跌10%就会是底部？

为什么央行敢这么说？

新西兰央行8月份的货币政策报告里说房价会再跌10%，然后就会转向上行。但没有告诉你为什么，现在就拿数据来仔细分析一下看为什么央行敢这么说。

首先会假设利率加到OCR-4%就不涨了，这个央行已经明确告诉我们了，而2年以下的贷款利率已经把所有这些加息到4%的预期都囊括在内了，因此1-2年这个最常用房贷利率大体现在就到顶了。

租金占比家庭收入是多少？

然后我们来看看下图中的接近20年来的统计数据，告诉我们租金占比租房者的家庭收入基本就是21-22%。

首次购房者的购买力衡量基准

首次购房者大都是买低价房，不会是豪宅。因此用新西兰各地区的低1/4区间房价来测算，如果按80%贷款30年期来还款的话，以现在这个到顶的利率来算一下每月还款占比家庭收入的比例。通过下图可以看到以目前新西兰房价测算结果是月供占比家庭收入35.7%。

假如房价再跌10%

有了以上基础数据，就可以开始测算了。如果房价再跌10%，而贷款利率不变，每月还款就会减少10%。而家庭收入不变的话，月供占比家庭收入就会从35.7%等比例下降。

而月供除了利息支出外还有归还贷款本金的部分，这部分就拿上述表格数字来计算，会发现月供中的利息部分（只有利息部分是真正耗散掉的，以5.35%利率，上表数据算出来大约为 $499每周）占比周均家庭收入的$1768也就是约28%。如果房价再跌10%，那么利息部分的支出占比收入就是25%，买房供款和租房的占比收入的22%就只相差3%。

再想一想

1. 租房搞不好会碰到涨租金，搬家等等

2. 工资明年1年涨个3%要求合理吧？

3. 自己买房住会找大点新点的房子？

4. 还有很多其他......

那么租金占收入比的22%实际就和8成30年月供中利息部分占收入比的25%完全一致，甚至买房更划算了。

因此价格跌到这里，租客就会试图变身首次购房者，而投资者更是会看到租金抵月供而下手。因此全国来看，央行会敢说：跌10%就会是底。虽然奥克兰月供对比收入可能高一点，但奥克兰也是全国的一部分，其人口增速也是最快的。

确定性：跌要保底，涨不封顶

• 不用猜测底部，在底部到来前的左侧自由入场，在开发周期中等待底部
• 开发总有一定的利润，如果市场上涨则利润更为可观。占有的是项目企业的股份，因此完全可以分享市场上涨的收益。
• 有回购条款，就可以保护投资，即使市场不涨同样可以获取收益
• 有效利用资金杠杆，投资者享有房产开发的投资杠杆，并不需要自己去处理贷款，但同样能利用资金杠杆。

 带回购的房产股权

这是一个目前准备发行的项目，在地段上佳的St. Heliers 建筑8套海景别墅，大部分配有室内电梯，产品定位准确，资金大小适中。

这个项目在提供房产开发股权投资机会的同时，还提供了回购条款。如果2年后市场良好，则卖出所建房产获取理想收益，市场不佳则有回购条款保护，目前仅剩余15%不到的股份对公众募集。

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