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这个城市楼市爆火的背后,是撕裂和极致共识!

龙猫 米宅 2023-04-27


1


刚从成都调研回来,真是感慨万千。


这两年去了那么多城市,从来没有一个城市能够像成都一样,让人感觉如此具有典型性。


没有一个城市的楼市如同成都楼市一样,如此会玩,如此会管理预期,如此会利用人性。


成都真的是太特殊了。


你实在想象不到,站在2023年的今天,成都人在买房这件事上只占过便宜没吃过亏,成都的楼市情绪依然很高涨。


成都,可以说是全国楼市信仰最坚挺的城市。


光看数据,成都楼市的数据非常漂亮。


刚刚过去的3月份,成都新房成交15350套,二手房成交28188套,一个月的二手交易能抵深圳1年的二手成交量。


在去年全国楼市一片冰凉之下,成都的新房和二手房房价还连涨了12个月。

         


和成都当地人聊,成都人对于楼市乐观到不可思议的地步。


房价一年涨10%,五年50%,十年翻一翻在成都人看来是件稀松平常的事。


房价只有涨,没有跌。楼市没有顺着大势行情转下,只有一山更比一山高。这造就了只有涨没有跌的楼市预期,养成了成都人买房赚钱,打新致富的发财路径。


成都的售楼部很挑客。在我们调研的过程中,只要置业顾问发现你不是近期就能下单买房的客户,讲解的热情立马下降,恨不得马上赶你出门。


新川、三圣乡、天西、麓湖公园、九眼桥等热门板块的某些楼盘甚至不欢迎渠道和带看的经纪人。


情绪、预期、所见,以上这一切放在现在的楼市时点,怎么看都是一个另类。


成都楼市出现的种种,成都人的乐观和幸福感表露,让我想起了一个反常识的逻辑。


房价,其实从某种程度上也是一个城市吸引力的印证。


越涨价的城市,越能吸引人才落户。因为这样的城市让人看到了财富效应。


能赚钱,生活就有希望。有希望,人生就幸福。



2


成都之所以楼市火热,情绪高涨,除了城市基本面确实很好之外,还在于会管理预期,会利用人性。


这大概是全国最会玩转楼市的城市,对楼市预期的管理感觉比杭州还牛。


来来来,一起看看成都是怎么调动情绪和管理预期的。


楼市第一招分层式的楼市限购政策,制造价值稀缺的区域。


成都限购政策,按区分个三六九等,分出三个圈层。



第一圈层是高新南。高新南户口最值钱,可以买成都所有区域的房产。


第二圈层是主城5+1,近郊5区,天府新区,可以买除了高新南以外所有的房产。


第三圈层是远郊,青白江、简阳这些区域,远郊户口比较惨,想要买房只能买远郊。


按照这样人为的限购区分,就把成都楼市的价值梯队划分了出来。


越不让买的地方越稀缺,越限制的地方价值越高。


第二招是限价+公正摇号,激发内心贪欲,彻底调动情绪。


我在成都看盘的途中,不止一次产生了落户成都参与摇号打新的冲动。


因为肉眼可见,打新的利润实在是太大了。


举个例子,摇号打新限价盘1.6万/㎡,周边卖2.6-2.7万/㎡,1万/㎡的打新价差,你买不买?肯定买啊,即使摇中概率微小也要碰一下运气,摇到了就是上百万的红利。


摇号打新政策简直就是楼市情绪调动的神器,成都执行摇号打新政策这几年,制造了一次又一次楼市的情绪爆点。


到现在,成都因限价需要摇号打新的盘还有13个。每个盘都有倒挂,与周边二手房或新房存在6000-10000元/㎡的打新价差。


最近一次的摇号是3月份锦江生态带恒大天府半岛, 180套房子,8000元/㎡的打新价差吸引了5万人摇号,近300人摇一套房,中签率仅仅0.3%。


千人摇,万人摇,如此牛逼的情绪调动,成都楼市怎么能不火热。


第三招,限价一点点放松,通过备案价上调制造涨价预期。


成都的土拍是限价竞买模式,限制土拍地块后期的入市房价。在现在的楼市净淡期就留出了制造价格预期的空间。


每一次的土拍,新的地块备案限价都比之前的高一些,每年备案价涨个5%-10%。


在售的楼盘大多是拿地早的楼盘,位置好,有限价,房价反而比后期拿地的地块房价还便宜。


这就制造了涨价预期,以后入市的楼盘位置更偏,房价更贵。现在的楼盘,位置更好,价格更便宜,更具性价比。


于是共识就出现了,以后房价越来越贵,早买早好,早买占便宜。


分层限购、限价、公证摇号、适度有节奏的供地,这些政策、措施结合一起,就造就了一个连续六年火热的楼市行情。


建议其他城市都去成都取取经,在保持楼市节奏的问题上还没有城市能超越成都。



3


成都的城市发展、楼市政策造就了一个与全国其他城市都不一样的楼市行情。


成都的楼市状态,需要用三个关键词来表达。


1.撕裂;

2.扁平化;

3.极致共识。


成都的楼市很撕裂,第一个撕裂是刚需和改善撕裂。


四环以内的新房市场几乎全是改善盘,2万/㎡+以上,户型120㎡以上起步,低容积率板式楼房。


新房市场产品好,户型大,住着舒服,但是面积大总价高,刚需买不起。


刚需要买房,只能跑到四环以外的新房市场,或者买主城3梯8户,2梯6户的高容积率二手房。


第二个撕裂是新成都人和老成都人的撕裂。


新成都人喜欢高新南和天府新区,特别是高新南,金融城和大源漂亮的城市界面,优质的资源,较多的就业机会吸引了很多新成都人。


▲金融城的地标双子塔和城市界面


新成都人置业首选就是高新南区和天府的各个新城板块。


老城的板块或者主城5区打造的新城,如武侯新城、青羊新城、国宾区,二八板块主要吸引地缘性的老成都人。


成都的楼市,因为限价,房价呈现典型的扁平化,导致选筹困难,有坑有红利。


高新南的新川板块,有产业有资源,房价2.8-3.3万/㎡;

天府新区的核心板块天西摇号楼盘2.8万/㎡;

武侯新城南部区域,作为武侯的改善外溢3.1万/㎡;

青羊新城带泡桐树小学学区价值的楼盘3.1-3.3万/㎡;

成华旧改板块槐树店板块的改善楼盘3.2-3.4万/㎡。

锦江的三圣乡板块改善房价3.1-3.4万/㎡。



限价导致成都东南西北不同价值板块的房价趋向一致,基本都分布在2.5-3.5万/㎡之间。


这些不同价值的楼盘在以后的二手房市场一定会拉开房价差距。


成都的楼市有个极致的买房共识,买新城,向南买。


买房,就买高新南和天府新区,极致的共识撑起了成都独特的房价结构。



离主城20多公里的南六环,兴隆湖和金牛区北三环的房价几乎相等。都在2.4-2.7万/㎡。


这样的共识对不对,对,但是存在很大的风险。


成都确实向南发展,城市的精华也在向南转移,但是很难把框架拉的那么大。


高新南比较靠谱,紧邻主城,金融城已经完全成熟,大源完全成熟,只发展一个新川,面积不算大,也已经有产业导入,大概率能做熟。


天府新区就存在不确定性,天府新区的饼太大,想要填满需要的时间太长。


尤其是兴隆湖板块和天府前湾,一个离城太远,科技产业导入有困难,一个中央法务的概念过虚,未来的落地大概率会打折。



4


调研完成都,深感成都楼市的复杂程度远超其他城市。


这个城市很好,基本面很棒,发展势头正盛,楼市很火热。


但是这个城市从2016年起经历了至少2轮的涨幅,房价不算便宜。


并且因为限价造成的房价扁平化,使得房价体现不出各个板块的价值,由此造成了成都选筹的困难。


我给想要在成都置业的朋友几个参考。


1.重视学区。都的学区房很能扛。比如大源的几所名校,比如青羊的泡桐树小学。比如四七九学区房。


2.向南买房,最好买在高新南,其次天府的核心区。比如天东、天西、麓湖湖区,锦江生态带北部片区,其他区域不确定性大。


3.有打新机会,还是要参与打新。


4.能买新房买新房。成都2019年之前的二手房,容积率高,产品不太好,等现在新房变成二手房能够吊打二手房。


5.如武侯新城、二八板块、杉板桥板块……都是纯粹的地缘性市场,尤其二八板块供应量太大,只适合自住。


当然,成都买房肯定不是寥寥几句建议这么就简单,成都楼市太复杂,一篇文章只能聊个表面,如果你想了解更多关于成都的,可以进入我们的成都咨询群。



群里面将从人口、产业、板块、楼盘、更微小细致的方方面面来给大家做分享,做分析。你有关于成都的问题也可以在群里大胆的问,给咱们做细致的解答。



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