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中国楼市新的领头羊城市出现了!

大白 米宅 2023-05-01



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这个城市是成都!

大家都知道3、4月份,我们去了很多城市调研,比如珠海、佛山、广州、东莞、深圳、合肥、武汉、大连、沈阳、成都、天津、宁波、北京、上海、广州等等。

虽然大家都说自己楼市回暖了,成交量暴增了。但各家情况差别还是比较大的。综合来看,目前市场情绪相对不错的有,北京、上海、天津、宁波、南京、成都、西安、合肥。(当然这几个城市中有的势头已经明显下滑,比如天津、上海、合肥)。

在这几个城市中,有的情绪主要体现在二手,比如北京、上海、天津、南京

有的情绪主要体现在新房,西安、合肥。

而有的就是新房、二手情绪都很饱满,比如宁波、成都。

那么宁波和成都再对比的话,成都略胜一筹,胜在成交量、去化速度以及成都人对房价上涨的信仰。

看成交就知道了。

先看二手房,从2月开始,成都每天成交量几乎都过千套。这个成交数据是很惊人的,几乎是成都一两天的成交量差不多就是很多城市一周的成交量了,比如合肥、昆明、郑州、杭州等。


那么,4月成都二手房成交量不出意外应该是24000套+ 。

这个数据已经超过了二手房成交大户北京、上海成交量。

比如上海3月是23646套。


再比如北京,3月的成交是22192套。


有人说,不对啊,你拿北京、上海三月数据对比成都4月?

不合适。确实不合适。

因为成都3月数据更凶猛。全国排名第一,达到28188套。


还有成都二手房的带看量,众所周知春节后,二手房带看量是大幅提升。
那你知道成都二手房周带看量是多少吗?

几乎每周都是10-15万的带看人次。


这个数据已经不是惊人了,是吓人了。

再看新房成交,4月成都新房中心城区的成交量应该是14000左右。

这个成交数据不排第一,也要排前三。

再对比去年成交,成都一共成交了30万套房子。那么今年成都截至到4月新房二手已经成交13万套。这还只是1-4月的成交。

数据,恐怖如斯!

而去年成都30万套的成交量就已经是全国第一了。今年呢?

所以,你从这个数据也能看出,成都的成交量是非常高。那么反映到市场,就是楼市情绪很高,成都人买房热情很高。

也是在这样的市场情况下,成都房地产市场就热点事件不断,牵动着市场情绪。

比如锦江生态带恒大天府半岛,5万人摇180套房。

比如锦江单价三万+的项目,三倍摇号。

比如三圣乡2000多万的合院,当天清盘。


2


现在你心里肯定有个疑问,为什么呢?

去年成都市场就是一骑绝尘,逆势回暖,今年还是领头羊?

为什么成都市场行情不断呢?

是因为有一二手倒挂吗?

我想对有这个想法的朋友们说,这个固有印象该打破了。

确实,曾经成都因为限价引发全城倒挂,继而引发各种万人摇的空巷场面。

但目前在成都一二手倒挂比较大的项目其实已经不多了,最多10个。

比如说新鸿基悦城三期预计开盘价18000-19000,目前新鸿基悦城二手挂牌价25345元/㎡,预计有6000倒挂。

再比如,恒大天府半岛,周边二手房价在2.3左右,新房单价1.6左右,有7000价差。

这种确实和周边二手有倒挂。但这种项目真的很少了,它们不是市场的主流,所以成都市场情绪饱满和一二手倒挂没有什么关系。(另外,大家如果想在成都买房,就算你盯着这些倒挂盘,对你也不一定是个机会。比如门槛、面积、户型、产品等等,这个不展开说了。)

如果不是因为倒挂,是因为什么呢?

这个事情要从2019年上一轮行情说起。

2019年开始从深圳到广州东莞再到上海一轮行情风起云涌,同期上涨还有杭州、宁波、厦门、南京等城市,但那个时候大家的目光都被吸引到长三、珠三。

其实同期成都涨的也非常猛。比如高新的金融城、大源、天东天西麓湖等,都是短时间内30-50%的涨幅

可是正好赶上21年年初,深圳搞了一个二手房指导价,同期几个涨得很突出的城市也跟进了这个政策。

成都也不例外。但成都市场体量太大,后续板块还没启动,这一轮行情就断了。

但是你要知道一个城市一轮行情走着走着断了,一般会出现两种情况,要么涨上去的你跌下来,要么就没涨的你涨上去。

比如北京,北京就是从2021年小阳春开始,然后三道红线,然后房地产市场被摁在地上摩擦,北京凶猛的上涨行情被整体按住了。

但是你会发现2021年、2022年、2023年,北京限购限贷政策几乎没什么松动。

北京依然是全世界核心城市新房杠杆最低的城市。在北京买房,超过500万几乎就没有杠杆了。

当然有人说可以全款再抵押,把杠杆加上去啊。这确实是个办法。

但对大部分人来说,北京房子杠杆低,上车门槛高,认房又认贷。

然而就是在这种情况下,21年北京涨,22年北京涨,今年北京还涨。

下图是2021年北京房价上涨幅度——


下图是北京22年房价均涨幅——


22年北京分化比较严重,有些区域上涨超过20%——


再看23年,北京一季度甚至迎来普涨——


为什么呢?政策几乎微丝不动,限购限贷依旧,房价为什么能连涨三年呢?

就是不甘心啊!价格不平衡了。涨过了买不起的,就外溢到别的地方了。

一轮行情,你可以打断,但你消灭不它了。只要稍微给点东风,它就要启动。

我们经常说某某板块是刚需外溢,某某是改善外溢的板块。说白了,不就是好板块涨了买不起,就只能找便宜的代替吗?

这个道理对于一个城市也是一样的。

成都也是一样的啊!2100万人口,哪怕你的政策再变态,但是行情只能先摁住,只要有点宽松,它就开始骚动。

这也就是为什么哪怕去年全国市场都很惨,成都楼市依旧逆势走强的原因。

就是上一轮行情没走完啊。包括今年也是一样的。

这一点和合肥、西安、杭州不一样,这些城市躁动的永远是那几个一二手倒挂红盘。

而成都的四环内的项目基本都是快消。比如青羊的外金沙、万家湾,武侯的高都、武侯新城,高新新川,天府的天东、天西,锦江的三圣乡,成华的槐树店、杉板桥、二八板块,甚至金牛的国宾板块等等,都成交非常好。

你从成都开发商不控盘就能感受到他们对销售的自信。

比如合肥,一次开一栋楼、两栋楼,弄出来几十套、一百多套房,开一次盘,一群人去抢,有意思吗?


成都不是的,这几栋还在卖,下一批次就开始预告了。

它和武汉也不一样。武汉是现房,根本没啥批次不批次的。

像下面这种标语在大武汉,很常见。


总之,成都就是成交很旺盛,成都人民买房很热情。

这背后的逻辑就是成都还有半轮行情。

这半轮行情肯定是要走完的,和北京一样。

哪怕去年、前年把房地产按在地上摩擦,北京依然不停的涨。

对于当下的成都,如果你是北京的朋友,你就能理解现在的成都市场。


3


我们对今年成都的市场预判是,整体就两个字,看涨!

如果说今年硬要再说一个房价上涨的城市,这个城市一定是成都。

在国家统计局的70个大中城市住宅销售价格变动情况统计数据中,成都新建商品住宅和二手住宅价格已经连续上涨15个月了。

如果加上即将结束的4月,那就是16个月了。

当然,看涨今年的成都房地产市场,除了前面提到的行情要走完的原因之外,

还有一个很重要的原因是成都市场的正循环。

前面提到市场情绪好,成交量大,结果就是房地产市场健康繁荣,反映到城市就是整个城市化建设的正向发展。

在过去的两三年,放眼全国,有太多的城市的新区建设、配套落地机会都是停滞的。

为什么?因为没钱啊!

所以大家的直观感受就是很多城市是全面收缩的。像东北、天津、郑州等等。

但成都不是。在成都,开发商、政府、购房者、业主这4者形成了一个正循环,正反馈。

成都也没有像郑州、长沙、昆明这种烂尾楼多,几乎打碎了这个城市的信心,甚至影响到城市基本面。

成都没有。

正循环正反馈很重要。

你想想看,一个城市的人对这个城市不认可,一群人整天想着逃离,你觉得这个城市还要前途吗?房地产能起来吗?

信心、信仰、希望真的很重要啊!

你可能会说,这一点是不是有点虚。

那我们再说点实在的,成都的限价红利。

什么意思呢?

我们知道2017年成都开始限价,之后好几年,成都的土拍限价的天花板都是精装3万。

于是不出意外的,不合理。

含金量绝绝子的板块和价值一般的板块的天花板都是三万,这能合理吗?

于是一定是被低估的绝绝子板块。

请看下图——


这是我们最新在成都调研标注的区域价格。

你会发现在成都三四环之间,都是2.5万—3万。

比如说,槐树店3万多,二八板块也要2.6+,杉板桥也要3万多,金牛的国宾也要两万六七,就连东三外溢龙泉的洪河也要两万三四,外金沙、武侯新区也要3万+。

可是成华有什么?除了大学还有什么?金牛呢,要啥啥不行的。

那你在这种情况下为什么不买高新呢?

高新也是3万左右。又不是高新贵的离谱,也不是别的板块便宜的有性价比。

成都经过小二十年的向南发展,经历了两次富人区转移以及政务、资金、人才、产业的转移。


如今的高新区已经是成都二手房价的天花板二楼,金融城二手房价5-6万,大源二手房价普遍4万+,但是高新的新房精装限价3万,这个限价3万的价值肯定绝绝子啊!

我们当然不是说,二八、成华、杉板桥、国宾没价值,只是说,差不多价格的情况下,你有没有更好的选择呢?

有的。在成都是有的。

高新就是成都的YYDS。

高新在成都的地位,相当于合肥滨湖+政务在合肥的地位,相当于郑东新区在郑州的地位,相当于南山在深圳的地位,相当于光谷在武汉的地位。

所以价格差别不大的情况下,为甚不买高新呢?

于是我们在成都,风餐露宿跑了几天。最终,大概你也猜到了,给有跨城市买房、关注成都的朋友们找了一个项目可团购。

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当然,这还没完!

有一个重要的点,我们还没说,那就是究竟是什么诱人的限价红利呢?

限价导致成都绝绝子板块被低估。这显然是不合理的,也一定不会长久了。
所以自去年开始,成都的土拍限价3万的天花板被打开了,去年毛坯限价提高到3.45万,提高了15%,并且这个提高趋势还在继续,未来还会再提高。


不仅如此,还有一个double意外是,成都存量新房的备案价也提高了(就是之前已拍地块)。比如麓湖提高最新新房的最高备案价已经高达4.6万——

还有成都绿城凤起朝鸣项目最新备案价高达7.9万。


当然,这是合院的价格,但是它的平层价格也要到4万/㎡了。

由于限价,它上一次开盘是在2019年,当时高层的价格是3.35万/㎡。


所以现在的情况就是,新拍的地块限价打开了,存量新房的限价也打开了,但存量在售新房的限价还有没动的。

于是价差关系就形成了,而且未来价差关系会拉的更大。

一方面是增量限价打开了,另一方是存量的新房也打开了,那么现在还被限价卡住的项目就是成都市场上的机会。

这就是我们说的限价红利。

这个逻辑很直接,只要不傻,都能理解。

而我们给找的项目,就是这样的项目,天赋异禀。

这个项目下一期的价格和目前在售的价格,有7000左右的价差。

这个7000元的价差,不是估算出来的,是非常简单的计算出来的。

因为下一期的限价已经确定了,而现在在售的价格也是确定的。所以这个7000元的价差是真实存在的。

不仅如此,我们推荐的这个项目所在区域是有成熟的二手房市场的。

与这个项目一轮之隔的一个纯刚需小区的二手房价,和目前这个项目在售价格有2000-3000的一二手倒挂。

是的,你没看错。当时我们去这个小区看二手房的时候也很吃惊,这就是意外的而惊喜吧。

同时,项目所在区域租金很客观,普遍三房、四房是有4000-6000月租金的。

这也不用太意外。毕竟是在高新区,毕竟成都高新产业汇聚的地方,租金确实很可观,很有保障。

你是不是对这个项目很好奇了呢?

想问的问题也很多。有没有地铁啊?双地铁。

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NO! 还有惊喜!资格红利、信贷红利。

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还有资格问题,这可是高新区啊,成都人自己买不了高新。外地人可能吗?

还是那句话,这个项目能给到你作为一个外地人的资格大礼包,放眼全国也就成都高新区有对外地人的资格红利了,也是窗口期啊!

这也就决定了我们此次成都团购时间很短,大概只有15天,过期不等候,主要是窗口期很短,时不我待啊!

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当然,我还有最后几句话,机会总是留个有购买力的人的。

虽然我们推荐的成都项目一定是占有巨大的价格优势的

它在高新区,和周边一二手有2000-3000的倒挂,和下一期有7000的倒挂,先天是占有买入便宜的优势的。

但是,如果你觉得你买不起成都,还有一个方案给到你。

米公子,我们老板,趁着五一假期已经开启了合肥、武汉、南京的调研,现在就在路上跑着呐。大概率是会有新项目推荐给大家的,应该有适合你的。

虽然老板常说,卖老板是不好的行为。但五一假期到了,卖个老板给大家助助兴吧!

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