新房改,会让房价上涨还是下跌,看这一篇就够了
最近关于新房改的14号文很热,很多人都把它作为国内住房市场向“新加坡”模式转变的重要信号。
所以这篇文章,我会引用大量中国和新加坡的相关数据,来推测下国内房价未来的走势,包括:
1、国内房价背景
2、国内房价基本面
3、新加坡房价背景
4、中房操作新加坡模式的可行性
5、中房长期价格预估
1、国内房价背景
要了解目前全国房价的情况,先要看最贴近市场的二手房挂牌价变化——
它的顶点,在2021年7月,当时的房价相比于2014年底,几乎翻倍。
随后开始滑落,截至最近数据(10月中旬),已较最高点下跌10%,回到2018年前的水平。
如果计算全国二手房价从2010年到2023年9月的年回报率——
大概是4.6%/年。
在这个期间,择时(2014年底买入,2021年7月卖出),则可以有10%+的回报率。
即使拖到今年一季度卖出,也有年化8%的回报率。
不过分一线、二线、三线城市来看,一线仍保持相对坚挺,只是相对于最高点微跌(2%),痛苦的是二线及以下城市,它们的跌幅都超过了10%——
然而居住在一线城市的人口占比,只有全国的5.8%——
换句话说,全国有逾90%的人口都感受到了“房价下跌”的寒意。
所以在最近2年,你能听到很多关于“房价分化”的文章,从截止目前的数据看,是支撑这个“叙事”的。
还有一点有意思的是,新房房价和二手挂牌房价指数的背离最近越来越大——
这其中显然有“土地财政”不愿意新房价格下跌的管控因素影响。
如果我们把房价作为“城市的股票”来看,则意味着新股发行价格一直上涨(从市场抽血),而二级市场股民则一直“出血”接盘(面临股价下跌)。
从投资者的心态来说:
1)如果是买入一线城市核心区域的,心态很平稳,甚至有点庆幸;
2)如果是买入二线城市及以下,且在2017年前的,心态也并没有太大波澜;
这两者,最多就是觉得“高利率”使自己亏了些“账面利润”,太阳照常升起。
3)如果是买入二线城市及以下,且在2021年后的,心态显然发生了很大变化。
这个投资者,不仅指个人投资者,当然也包括房产商。
比如最近舆论风波中的碧桂园,就是囤积了大量三线至五线的土地,理论上它的资产价值需要被重估,未来现金流也要被重估(股价)——
从统计局的国房景气指数来看,已回落至2015年的水平——
房价滞后于先行指标,如果通过租售比来看,仍处于严重的泡沫区间。(星球之前引用了机构的估算,和朱云来的表述大致相当)
2、影响房价的基本面
之前文章有详细的分析过影响房价基本面的因素,包括:人口、金融、收入,它们在不同层面上,影响了住房市场的供求预期,而供求趋势决定了房价中枢。
其中最为核心的,一定是人口。而金融政策只是在人口基本面的基础上进行的对冲。
所以我们想要了解房价的长期中枢,就需要计算人口的长期中枢。
我们知道2022年,是中国人口负增长的元年,但这并不是中国房价拐点的信号。
这个信号,我认为是2016年。
2016年有两个数据,是一直被主流市场忽略的:
第一个是20-54岁的主力购房人群(太年轻、退休人群对购房的需求都可忽略不计)——
第二个是“总人口曲线开始倒挂”(即10年后人口相对当年转为负数)——
那么为什么2016年新房、二手房价仍在上涨呢?
因为2015年实施了涨价去库存,通过第一章的图表我们知道2010-涨价去库存前,全国的二手挂牌价指数虽有波动,但总体结果是不动的。
而涨价去库存的真实含义,是向楼市定向输入流动性(美国QE是消费+美股,中国当时是基建+房地产)。
向楼市输入了多少流动性?
有机构估算,至少是4万亿。正所谓“乡绅出钱,事成后……”
如果没有这4万亿+的棚改QE,2016年会延续之前的房价下跌,但当时会不会发生日本90年代一幕,我们不得而知。(因为2013-2015有亚洲金融危机、欧债危机的余悸)
而08年之后,宏观选择基建4万亿,也是因为人口(劳动人口刘易斯拐点)占比趋弱,外需增速下行,所以用基建这种“内需”来缓冲GDP的下行。
2017-2018,宏观认为棚改QE的使命已经完成,标志是居民债务收入比,从低点拉升至警戒线120%——
我们再来看,第二个影响房价的人口因素——城镇化。
城镇化的高速阶段,是在90年代和2010年前,自2014年后,就不断放缓。尤其是最近5年,增速已降至0-1%区间。
如果我们再更近的看一下城镇化的年龄结构,会发现16-35岁的低龄人口已达到70%以上的城镇化水平——
换句话说,该来的,都已经来得差不多了。年纪较小的、较大的,都不具备进一步推升城镇化的“经济或劳动实力”。
这倒逼宏观必须重视乡村劳动力和城镇的收入差距问题,这也在最近几年的政策中看到了这个“方向”。
一计不行,再生一计,目前专家也看到了城镇化的疲软超出预期,所以积极提倡户籍城镇化这个概念。
而户籍城镇化,有两个阻力,第一,是要动到很多存量利益(比如教育、医疗等),第二,大部分无户籍常住人口在短期内并不具备向城市“净贡献”的购买力。
所以一直是雷声大,雨点小。
好,说完了人口,我们聊聊金融。
其实刚刚提到的定向QE,已经是属于最极端的金融政策。是在降息、降首付等常规手段效果不大的情况下,不得已而为之的缓兵之计。
这就像药物一样,虽然短期效力强,但也有强烈的副作用。
这个副作用可能通过政策之后的几年,甚至十几年,会慢慢显现出来。(同08年的4万亿基建导致供给侧产能过剩一样)
我们可以看到的一个指标是,当居民债务/现金流的比例上升,压制了对生育的投资,导致总和生育率快速下滑(即使2016年放开二胎),从1.8掉落至去年的1.07——
可见,我们为缓兵之计的棚改4万亿(非常规),付出了惊人的成本。
而此轮房价下跌,是在宏观不断尝试用“常规”金融政策对冲的节奏下——
结果一通操作,市场预期并没有起来。
这也很好理解,如果常规的手段有用,2015年就不会使用非常规手段,也就不会付出如此大的“人口基本面”成本。
要知道,此轮和2015年的主力购房人群(20-54岁)减少了5000万之多,而到2030年,又要再减少5000万。
那么既然常规手段不行,能不能使用非常规手段呢,比如大家在讨论的城中村改造,可不可以用定向QE再来一次涨价潮?
大家还记得耶伦来华时问了什么问题?
她问:中国的人口问题,会不会影响对房地产的政策。
这句话,可谓戳中要害。因为目前宏观所遇到的麻烦,不是内外币价格差(汇率),而正是“意识到了”上一次的人口成本超预期。
我在之前的视频里解释过什么是挖坑经济学,大家都喜欢扯凯恩斯来自洽一些决策的正当性。但事实证明,它就是不断在挖坑。
且,越挖越大。上面这张中日生育率对比,用一句流行语来说,就是:
嘲笑日本、理解日本、变成日本。
最后一点,是收入。
我们知道收入增速大致围绕在GDP中枢,除非,采用改革方案,能使得居民收入在整体利润分配中加大比例。
和户籍城镇化一样,这也会碰到两个阻力:
第一个,是居民收入提升了,谁的分配减少:
第二个,是哪部分的居民收入提升。
这两个在之前讨论财税重置的文章视频里,已经解释,不再赘述。
3、新加坡房价背景
我们来看看新加坡房价的情况——
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