首先,我们要知道一点,什么是保地产?
保地产,对于居民部门来说,是保房价;
对于地方财政来说,是保卖地收入;
对于金融机构来说 ,是保金融风险不发生;
对于宏观来说,是保GDP中的投资增速;
对于外资来说,是保对中国的投资盈利预期。
所以从以上角度来看,保地产的“必要性”似乎很充分。
但我之前提及过,保,是一个主观意愿,如果主观可以扭转客观因素,那么它是可行的。
什么是客观因素?
人口基本面。
我们想象中房是一家商店,它要靠客户来买东西实现增长。
在第一阶段,由于卖的商品戳中刚性需求,所以商店的业绩,随着客户量的增多而增多;
在第二阶段,客户量的增速放缓了,于是商店推出种类繁多的“pay later”套餐,就是让有限的客户,尽量多的举债来购买商品;(营销技术:一边提价、一边打折)
在第三阶段,客户量没有增速,而是减少,而该推出的金融手段也已用尽,那么销售就会下滑。即使这个时候商店推广新业务(不买你也可以租),但租赁产生的收入是不能与之前相提并论的。
销售下滑,意味着对应的支出也要下滑。
其中一个大头,就是店员工资——要么减少店员量,要么减少店员的平均工资。
店员肯定不愿意,一定会想办法从其他方向上“挣扎”——要么削减进货价格,要么削减财务成本。
这两年有的地方发生什么合村并居(把指标卖出去),就是削减进货价格;
这两年整体搞化债(本质是将债务成本转移出去),就是削减财务成本。
那能不能扩大其他收入呢?
收入端是一个跷跷板。商店在其他方向收得多(比如停车费1小时100元,比如社保基数上调),来店里购买商品的顾客钱包更扁。
所以效果不如再搞一些花式营销,比如派送商品优惠券,目的是保持名义商品价格(新房),但实际商品价格已经大幅下滑(二手房)。
总之,顾客量的基本面,决定了商店的长期销售中枢。
那么既然经营如此,可不可以让商店一直举债,通过融资收入来填补经营缺口?
这也分阶段。
如果商店本身债务率低,那么去拆借,可以解燃眉之急。
但如果商店债务率已经超过了警戒线,那么再去拆借,即使能借到,它本身也是没有偿还能力的。
如果不加以约束,本来是没有偿还本金的能力,之后就会变成还利息也捉襟见肘。
当还利息也捉襟见肘的时候,叠加长期销售中枢还在下行,那么店员的收入总额还是要跟着下行。
有意思的是,即使这样,商店仍会每年招聘,那几个岗位,依然引来大批求职者竞争。
只是入职后,会发现工作量也并不轻松。
当然,有工作依然是相对幸福的。
接下去就看长期销售中枢什么时候能够触底企稳。
也就是看,客户量的降速*客户量的收入购买力这两个指标什么时候能够触底企稳。
参考其他商店,有的花了30年(不增加其他客户),有的花了10年(每年大量其他客户进入)。
给店员的启示是,搞一些互相免签,可能会有效果。
至于是进来的多,还是出去的多,不好说。也不能说不好。
要未雨绸缪。
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