【华泰宏观 | 专题】从广州试点看城中村投资潜力

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7月21日国常会及24日政治局会议均提及推动“城中村改造”投资 。广州已示范先行，今年完成固定资产投资目标达983亿元，约占当地年GDP的7%、公共财政支出的三分之一。本文中，我们以城中村改造模式较为成熟的广州为例，对其潜在规模、资金来源以及宏观影响进行分析。

摘要

1. 城中村改造关注度提升

4月政治局会议、7月的国常会和政治局会议均专门提及“城中村改造”，这一表述是十四五规划框架下的 “城市更新”规划的延伸，但指向更加明确、导向也更积极。2020年提出“十四五”期间要加快推进城市更新，改造提升城中村等存量片区。2021年8月发布“城市更新”顶层政策文件。2023来，“城中村改造”的政策定位进一步抬升。

对比十三五规划期间推行的棚改，城中村改造在安置政策、融资机制、和规划思路等方面均有较大差异。1） 棚改时期积极推进货币化安置，而本轮城中村改造方式包括货币化安置、房票/房屋安置等；2）城中村改造强调多渠道筹措资金，鼓励和支持民间资本参与。3）城中村规划更强调与保障性住房建设结合，坚持“留改拆”并举，以保留提升为主，防止大拆大建等。

2. 广州先行示范，年底前计划投资近千亿

广州是全国先行城市、已有较多成熟案例，今年目标城中村改造完成983亿元固定资产投资，约占当地2022年GDP的7%、公共财政支出的33%。我们以进行全面改造的项目为例——该村采用引入市场主体的模式，由开发商公开竞得，居民采用货币化安置，成本收益分析如下：

• 补偿款测算：估算田心村安置费用约6.5亿元、平均每户约250万元。

• 预期收益测算：改造后村集体收入增长超3倍，每户年终分红增加超7万元，利率按5年LPR4.2%、期限70年计算，每户预期收益约为164万元，若考虑租金增速及更低的利率，收益或更可观。

3. 全国推广影响几何？——投资潜力或为万亿级，执行空间存在差异

若按广州的投资强度外推，粗略估算，全国21个特大超大城市的城中村改造的投资潜力约2万亿元，其中建安投资及货币化安置费分别约1万亿元。方法上，我们先估算各城市的城中村数量，再以广州为基准、根据各城市房价水平进行折算外推。

值得注意的是，全国不同城市人口布局、财政状况差异较大，全面推广的效果需综合考量。部分城市可能更适合旧城改造/新基建，城中村改造的投资强度或难以与广州等同。且随着地方财政收支缺口加大，现金流压力上升，地方政府推动城中村改造规模有不确定性（参见《对稳增长政策有何期待？》，2023/7/24）。若财政总支出约束偏强，则城中村改造可能对其他政府投资带来挤出效应、净扩张效果需综合考量。但另一方面，若总体财政政策趋宽松，则城中村改造可能带来“乘数效应”，带动相关投资和消费回升。

风险提示：地产需求超预期下行、政策实施力度的不确定性。

目录

正文

1. 城中村改造关注度提升、地产政策释放优化信号

4月政治局会议、7月的国常会和政治局会议均提及“城中村改造”，这一表述是十四五规划框架下的 “城市更新”规划的延升，但指向更加直接和明确、态度更为积极（图表1）。

• 自2019年起“城市更新”频繁出现在政策文件和重要会议中：2020年提出“十四五”期间要加快推进城市更新，并提出要改造提升城中村等存量片区。2021年8月住建部发布有关“城市更新”的顶层政策文件强调严格控制大规模拆除、增建、搬迁，探索政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式。

  
  

• 2023年至今，中央已多次在重要会议上突出强调“城中村改造”，4月政治局会议首次提出，7月国常会延续其基调，而7月政治局会议的表述从此前的“积极稳步推进”进一步调整为“积极推动”。

较十三五规划期间推行的“棚改”而言，城中村改造在安置政策、融资机制等方面均有较大差异，难以直接类比。最大的区别包括：

• 安置政策上，“棚改”时期积极推进货币化安置，而本轮城中村建设方式多样，货币化安置、房票安置、房屋安置等模式（图表2）；比如今年以来多地（南京、厦门、无锡等）推行“房票安置”。

•  融资机制上，本轮城中村改造强调多渠道筹措资金，鼓励和支持民间资本参与。而“棚改”中，地方政府需直接购买棚改服务。

• 更强调与保障性住房建设结合，坚持“留改拆”并举，以保留提升为主，防止大拆大建等。

2. 广州先行示范，年投资额近千亿，短期对经济信心有所提振

广州的城中村居民占比较高，是全国城中村改造的先行城市，今年目标城中村改造完成983亿元固定资产投资，约占22年全年GDP的7%。2022年在城中村居住的户籍人口超过110万人，而常住外来人口中居住在城中村的比例大约有三分之一。2023年，广州计划推进127个城中村改造项目，预计完成固定资产投资983亿元，约占2023年城市更新预计完成固定资产投资额的49.1%；约为广州市2022年GDP的7%、公共财政支出的33%。7月17日，广州市住建局发布征求意见稿将以立法形式规范城中村改造。

广州的城中村改造已有较多成熟案例，既有引入市场资金为主的全面改造项目，也有多方资金投入的微改造项目。我们以广州市首个全面改造的城中村项目田心村为例，该村在2015年11月由广州万科公开竞得、2023年6月取得回迁安置房不动产权证，共有村民260户590人、村集体物业7万多平方米。

• 补偿款总开支测算：根据我们估算，田心村采取的安置方案费用约6.5亿元/村（包括货币化安置费用、搬家费、临迁费），平均每户约250万元。

• 预期收益测算：根据规划，田心村项目除了约20万平方米的复建区，还有约18万平方米的融资区。此外，改造后村集体收入达到3000多万元，增长超过3倍，平均每户年终分红增加超7万元。

3. 全国影响几何？——改造空间或万亿级，实际执行仍待观察

若按广州的投资强度外推，粗略估算，全国21个特大超大城市的城中村改造的投资潜力约2万亿元，其中建安投资及货币化安置费分别约1万亿元。方法上，我们先估算各城市的城中村数量，再以广州为基准、根据各城市房价水平进行折算外推。

• 根据七普数据中各省自建房户数占总房屋户数比例、城区人口数估算21个超大特大城市居住在城中村的人口数，并根据广州自建房中城中村占比，推算出21个超大特大城市的城中村个数区间约为2340个，而参照广州数据外推（127个城中村项目、对应固定资产投资983亿元），全国城中村改造建安费用的空间约为1万亿元。

• 同时，前文所述广州田心村采取的货币化安置方案费用约6.5亿元/村，按此标准简单匡算，超大特大城市所有城中村的货币化安置费用亦可达1万亿（图表5）。

值得注意的是，广州作为城中村改造的先行示范地，在方案完善度和执行经验方面较为成熟，项目推进可能较快，但全国不同城市人口布局、财政状况差异较大，全面推广可能需要一定时间、推广的效果也需要综合考量。

• 首先，相较于广州城中村改造的需求较高，其他部分城市可能更适合旧城改造/新基建，城中村改造的投资强度或难以与广州等同，以此进行线性外推可能偏高估。

• 其次，随着地方财政收支缺口加大，现金流压力上升，地方政府推动城中村改造规模有不确定性（参见《对稳增长政策有何期待？》，2023/7/24）。一方面，若财政总支出约束偏强，则城中村改造可能对其他政府投资带来挤出效应、净扩张效果需综合考量。但另一方面，若总体财政政策趋宽松，则城中村改造可能带来“乘数效应”，带动相关投资和消费回升。

风险提示：

1）地产需求超预期下行，若居民对未来收入的预期没有明显改善，短期内地产需求可能偏弱，地产政策支持的效果可能不及预期、亦会对地方政府性基金收入带来影响。

2）城中村改造政策的不确定性。政策细则尚未出台，具体方案推行力度可能不及预期。

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