重阳节 │ 保护合法居住权 让八旬老人老有所居

中国自古有尊老敬老的优良传统

老吾老以及人之老

这个重阳节

一起来看一则

维护老年人合法权益的案例吧~

前情提要

胡某、吴某老两口辛苦一生将儿子小吴抚养成年，儿子在南京工作、定居后，老两口卖掉了老家的房产，一直居住在儿媳王某在南京购买的房产中（下称案涉房屋）。然而天有不测风云，儿子婚后不幸病逝，老两口面临丧子之痛外，还开始因继承、房屋权属、居住迁让等问题屡次与儿媳王某对簿公堂。

王某曾向法院起诉，要求两位老人自案涉房屋中迁出。经法院一审、二审后确认，案涉房屋虽然是王某所有，但经王某认可，购买案涉房屋的目的是为两位老人在南京养老居住，为此，两位老人将老家房产出售，已无其他居所。王某在丈夫去世后，即要求两位老人迁出案涉房屋与其同意两位老人在案涉房屋居住的内容相悖，且有违公序良俗，故判决两位老人享有案涉房屋合法的占有使用权，驳回了王某要求两位老人迁出案涉房屋的诉讼请求，该判决已生效。

普法小贴士

等等，我拥有房子的所有权，为啥使用权却是别人的？

物权包括所有权、用益物权（如本案中的房屋使用权）、担保物权等。也就是说，在特定条件下，房屋的所有权和使用权是分开的，即使你拥有房屋的所有权，也没有使用权。

比如日常生活中房东与房客就是一个拥有房子的所有权，一个拥有房子的使用权；再如某些离婚纠纷中，当事人会约定房子的所有权归一方所有，但另一方享有使用权直至再婚等。

下面进入正题

然而，法院判决生效后，王某又在两位老人不知情的情况下，将案涉房屋卖给了闵某。闵某取得了案涉房屋的产权登记，随后，向江宁开发区法院提起诉讼，要求胡某、吴某老两口迁出案涉房屋并支付使用费。两位老人此时均已年逾八旬，再次面临可能居无定所的困境。

两位老人认为，小两口之前说要接自己来南京住，自己才把老家的房子卖了，卖房款也给小两口了。现在自己名下已经没有房产了，搬出来后无处可去。而且，根据法院之前的生效判决，自己对案涉房屋享有合法的居住权。闵某与儿媳王某签订的关于案涉房屋的买卖合同涉嫌恶意串通，应属无效合同。

江宁开发区法院审理后认为，本案争议焦点在于：已经生效的法律文书认定了胡某、吴某老两口对案涉房屋享有的合法居住权，与本案原告闵某通过买受行为取得了案涉房屋所有权登记之间的矛盾。

经仔细审查闵某与王某之间的交易过程，承办法官发现，闵某在购买案涉房屋时并没有向王某实际交付资金的记录。除购房贷款外，案涉房屋首付款100余万元，闵某表示是以其对王某的借贷债权进行抵销。另外，胡某、吴某老两口实际一直居住在案涉房屋中，闵某在向王某购买案涉房屋前，并未前往案涉房屋查看房屋状况，亦与常理不符。

法院判决

江宁开发区法院判决，驳回了闵某要求胡某、吴某二人迁出案涉房屋的诉讼请求。

法官说法

首先，二位老人对案涉房屋具有占有使用权，已经由生效的民事判决所确认，因此，二人对涉案房屋的占有具有正当性、合法性，该权利应受法律保护。闵某与二位老人之间并没有关于案涉房屋的买卖合同关系，也没有二位老人同意王某出卖房屋并愿意迁出涉案房屋的证据。因此，二位老人对案涉房屋合法占有使用权的基础没有发生改变，故没有向闵某交付案涉房屋的法定或合同义务。

其次，签订房屋买卖合同后，出卖人应当向买受人履行权利交付与实物交付的双重交付，闵某与王某订立房屋买卖合同并实际过户后，双方只完成了房屋权利转移登记交付义务，并未完成买卖合同的实物交付，闵某并未取得完整的物权，其在未从出售人王某处获得案涉房屋实际控制权的情况下，要求房屋合法占有使用人胡某、吴某老两口迁出，缺乏相应的法律和事实依据。

最后，闵某虽然取得了案涉房屋的相关产权证书，但按其陈述，王某向其出售房屋是为了抵清王某欠自已的借款，而不是为居住而购买，胡某、吴某老两口对案涉房屋具有占有使用权是为了居住使用，应优先受到法律保护。

故事后续

江宁开发区法院作出上述判决后，闵某上诉至南京市中级人民法院，南京中院驳回上诉，维持原判。自此，有关案涉房屋的居住、迁让的纠纷了结，江宁开发区法院也未再发生因案涉房屋的诉讼纠纷，胡某、吴某老两口终于得以在案涉房屋中安享晚年。

（文中当事人均为化名，部分图片来源网络）