2000亿级房企在唐山跌了一跤

作者 | 周智宇

房地产市场下行周期里，朋友翻脸、兄弟阋墙的事件接连上演。

近日，河北唐山龙头房企天鸿地产旗下子公司举报绿城中国涉嫌多项违法行为。绿城中国随后在6月13日发表声明，称这是造谣，将追究法律责任。

此次天鸿地产与绿城中国之间的分歧主要是，绿城是否违规放贷。

天鸿地产称，子公司河北德融在2019年时与绿城中国达成借款合作协议，沈阳全运村建设有限公司（下称“沈阳全运村”）作为合作主体与天鸿地产签订合同，绿城中国为项目代建、代售，并以此为必要条件为合作项目提供借款6亿元，年息16%。

华尔街见闻注意到，沈阳全运村与绿城中国有着千丝万缕的关系，绿城中国创始人宋卫平和绿城中国执行董事兼副总裁李骏，曾是这家公司的法人代表。

天鸿地产指出，在绿城中国2019年管理项目后，后续销售不畅。2020年至2021年销售回款完成率仅4.47%，项目回款约9393万元，远低于绿城中国承诺的21亿元；而销售情况不好，借款周期也随之延长，绿城中国从中获取的利息收益更高。

截至目前，6亿元借款中，天鸿地产已偿还了3.87亿元本息，剩余部分则签订了借款延长协议，在本金之外每年还需支付14%的利息。

天鸿地产就此认为，项目合作本质是绿城中国向公司放贷，而绿城中国未持有发放贷款金融牌照，属于违规放贷。

目前天鸿地产已向唐山市中级人民法院呈递民事起诉状，案件尚在审理中。

针对天鸿地产的举报，绿城中国强调，公司及相关下属公司均依法合规经营，不存在河北德融房地产开发有限公司所述的任何违法违规情形。

“绿城其实就是做的‘商业代建’”，一名国有AMC人士分析，在上述合作中，绿城方面输出管理，并帮合作方找钱，然后按照预期销售收入来收代建费，但绿城不会对销售结果作出承诺。

通常在商业代建模式下，绿城和获得土地所有权的委托方合作，只输出品牌和管理，项目资金通常由委托方全部或部分承担，但与天鸿地产的合作并非如此。

前述AMC人士认为，一般来说，绿城方面并没有带资进场的动力，因为光是代建费的利润就很高了，没有必要做转贷。但在实际运作中，合作方资金实力弱的话，绿城想要入场就可能涉及资金引进和项目分红。

目前绿城的回应并未对是否有6亿元借款做出说明，有业内人士分析，实力强的代建方帮助合作方引入资金，在地方城市是很常见的操作。绿城如果搭桥借款给天鸿，应该也是在合规的操作范围。

也有人认为，天鸿的举报很不地道。“别人都已经帮你找来钱了，你还要告别人”。

此前万科在唐山也存在类似操作，在项目操盘中向合作方介绍贷款并收取管理费。

纠纷背后，实质上是绿城的代建生意遇到了市场下行，销售不畅，风险暴露。这个被绿城管理CEO李军认为是长坡厚雪的生意模式，正在遭受市场的考验。

绿城代建业务上市平台绿城管理财报显示，去年其收入22.44亿元，归母净利润5.65亿元，归母净利率高达25.19%。相比同期克而瑞统计典型房企归母净利率中位数的4.7%，这确实是个“金蛋”生意。

但在市场下行叠加疫情的周期里，来自甲方的风险成了代建生意的一大考验。

过去，因业主方资金断裂、项目烂尾，导致代建公司不仅拿不到代建费，甚至被迫接盘项目的案例并不少见。在市场的下行周期里，这样的案例也更多了，代建风险也随之增加。

同样做代建的建业集团董事长胡葆森亦指出，中小地产商生存环境越来越差，选择合作伙伴的时候，企业风险、个人信用等会不会殃及到代建项目，是一个重要条件。

唐山绿城事件是个缩影。管理红利时代，代建生意正受到越来越多开发商的青睐，但随之而来的是风险管控要求提高，资金募集方式以及资本退出等细节仍有待完善。