三四线卷到新一线，省会都要ALL IN？

今年以来，楼市松绑的消息接踵而来，城市不论大小，纷纷加入“救市”的阵营。有人做过统计，从开春到初夏，全国已有100多个城市，总共出台各类楼市松绑政策超过300次。

单单是5月，就有80多个城市出台楼市松绑政策超过140次。

放开限购、限售，给人大派“房票”，下调首付比例、房贷利率，发放购房补贴，都已经是常规操作。为了让你买房，地方政府还要“比拼创意”。

比如玉林，作为广西的第二大人口大市，为了吸引农民进城买房，不仅官方组织看房团，还祭出“买房送工作”的大招，当地会向进城购房且未就业的新市民推荐3个以上就业岗位，薪酬不低于玉林最低工资标准。

以低房价、严格调控著称的长沙，也以另类的方式给楼市“回血”。想要升级房型的业主，可以将现有房子挂到长沙租赁平台，流通出租后就能得到新的购房资格，不一定非要置换掉旧的才能换新房。

如此密集且创意迭出的“救市潮”下，市场离回暖还有多远？对普通人而言，进场或者退场的时机到了吗？

2021年以来，在坚持“房住不炒”的政策调控下，原本“房价只升不降”的市场预期得到扭转。

从全国70个大中城市商品房价格指数来看，4月环比下降的城市数量，由45城升至50城，占比超七成；环比上涨的城市数量为15城，比上月减少6个。

抗跌的基本为一线城市，北京、广州和深圳分别环比上涨了0.6%、0.5%和0.5%，上海4月二手房价环比上个月持平，同比去年增长3.7%。

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除北上广等一线城市外各地区房市的成交，价量大多都呈下降趋势。当然也有逆势小涨的，二手房价抬升的城市如西宁，赣州，南充等都属于传统三线以下城市，跌幅明显的如青岛、南京，都是所在城市带的核心或者次核心城市。

由此可以推出，三四线城市的购房优惠政策大于优于一二线城市之后，更多在这部分城市工作的人选择了购房。

根据中指研究院的研报，受部分新开盘项目的结构性影响，5月份百城新建住宅价格环比微涨，但房地产市场整体表现依旧低迷，疫情形势仍然是短期影响购房者信心的重要因素。

要让楼市“软着陆”，政策工具包还要继续发力。

针对人才的购房补贴是近来多地楼市政策的发力重点。

早前，“抢人大战”里风头正盛的杭州、深圳，给出的最高额度房补分别是800万和600万元。但最近，这些最高纪录又被刷新。

5月初，重庆渝中区豪掷千万，对于有突出贡献的一、二类高层次人才，可享受最高1000万元购房补助，在全国购房补贴力度里名列前茅。

除了对人才购房“开绿灯”，多孩家庭也成为了本轮补贴的重点对象。“以房换娃”，不仅为了鼓励生娃，还因为多孩家庭，往往会有更强烈的改善型住房需求。

江南智造总局（ID：changsj001）梳理发现，针对多孩家庭直接给予补贴的地区，在四川省尤为集中。

四川泸州在近日发布的政策中提及，按国家生育政策已生育二孩、三孩的家庭，在中心城区建设用地范围内购买首套或二套新建商品住房的，按购房款总额的2%给予一次性购房补助；

四川绵阳则对购买新房的二孩、三孩家庭，给予每平方米200元的财政补贴，单户最高不超过2万元。除此外，四川达州、自贡也纷纷出台类似政策。

江西上饶的政策则是，上饶常住居民二孩、三孩家庭，且子女未满18周岁，购房时凭户口本或出生证明，分别给予300元/平方米、500元/平方米的补贴。

除了定向补贴，普惠式的购房补贴政策也不少。如南通市通州区规定，对区内企业稳定就业职工购买区内首套新建普通商品房的，最高给予房款总额2%的购房补贴。

四川乐山新政显示，凡是购买首套新建商品住房的，享受每套购房补贴8000元；凡是购买第二套新建商品住房的，享受每套购房补贴12000元。

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整体看，2022年5月各种房地产调控政策已经超过120次（有多个城市多次发布救市政策），2022年年内房地产调控政策超过340次，刷新了多年以来的政策的次数记录。

5月接近30城提高了公积金贷款额度和降低了首付成数，两成首付已经普遍化。

松绑和刺激力度够大的城市，大多为我国中部一些地区和中小城市。

广西玉林为了加快人口进城，推出了购房补贴政策，新市民在城市规划区范围内购买首套新建商品住房，每套补贴6000元到1万元不等；

为了让进城农民安心生活，玉林还拿出了“买房送工作”的大招，当地负责向进城购房且未就业的新市民推荐3个以上就业岗位，薪酬不低于玉林最低工资标准。背后的意图很明显：要让人进城安居，有个稳定的工作是前提。

房地产的疲乏是整体性的，三四线城市陷入新房难去化、二手难流通的困局，二线城市也面临成交低迷。

从一季度的三四线城市松绑为主，逐渐到了4-5月份二线城市成为松绑城市主力，其中包括成都、杭州、厦门、南京等热点楼市城市也加入稳楼市救楼市行列。超过25个二线城市最近2个月发布了超过50次稳楼市政策，成为最近楼市调控主力。

在二线城市中，宁波，西安，合肥，武汉，南京等地也纷纷展开松绑。宁波5月31日发布支持刚性和改善住房需求政策，西安紧随其后，5月29日也开展了改善住房的新政。

合肥则是部分城区的二手房交易取消限购，并且加大了给房地产提供的贷款额度和比例。南京，交易二手房放开了购房时间限制，而且多孩家庭可购买多套房产。

可以看出，这些政策基本都是基于限购和有房家庭购买推出的。至少，这些城市的房价政策还是暂时没有放松，从之前的二手房数据也可以知道，二手房的挂牌数量压力还是较大，目前一二线城市房价暂时还是稳定的。

很多城市不仅仅只发布一次政策，而是不断升级，政策内容不断加码。

南京是目前发力较猛的，35天内，6次给楼市松绑，平均不到6天刺激一次。新政后，南京二孩家庭可购买3套商品房，外地人在南京买房，从需要2年社保现在降为6个月。并且，南京还大幅缩短二手房交易时限，也可刺激一些炒楼的人。

但政策调控又是一个不断试探的过程。5月20日下午，有传闻称，南京二手房全面取消限购，不论本地人还是外地人，都不需要购房证明就能买入二手房，而且购房套数不限。

同日下午3点49分，“南京房协”公众号发文，对近期南京出台的三方面政策措施进行了梳理，其中包括“自5月20日起二手房交易无需提供购房证明”的内容。这相当于是对该政策的“官宣”。

不过，至晚上6点左右，又有传闻称，南京限购松绑政策被叫停了。随后， “南京房协”公众号的文章也被删除了。

说明在目前阶段，“房住不炒”的底线仍然要守住，刺激政策后续要随着市场反馈的结果逐步调整。但是目前来说，信贷政策的持续宽松，预示着房地产的这一轮松绑应该不是短期和暂时性的。

既要给楼市打“强心针”，又不能走向新一轮投机炒房、引发泡沫，长沙的政策可谓巧妙。

近日，长沙出台了《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》（以下简称“方案”），采用打通新房、二手房、租赁住房市场“通道”，开展盘活存量房供作租赁住房试点。

简单来说，《方案》施行之前已网签备案并交房、已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房（租赁运营年限不低于10年）后，不纳入家庭住房套数计算。根据规划，到2025年，长沙将力争筹集到不少于15万套租赁房。

要想多买房，就得先拿手上的一套作为长租房、保租房，避免了手握多套房子用来炒楼的嫌疑。而且，这个政策既筹集到了租赁房源，又“凭空”增加了15万张房票，增加了新房市场的购买力，一举多得。

从一季度的各种针对限购政策，在4-5月全面升级到针对信贷宽松的政策，包括房贷首付和房贷利息降息的政策越来越多，公积金政策已经成为稳楼市标配。

前期的限售政策放宽也越来越多，二套房认定标准变化，叠加各种人才政策、税费减免。政策优惠的力度还在升级。

不过，在提出购房或契税补贴的城市中，政策也有所差异。

目前来看，买房补贴主要分两类，一类是阶段性普惠政策，给予契税减免，面向的人群范围广。另一类是针对特定人群的补贴，包括人才购房补贴、多孩家庭补贴等。

IPG中国首席经济学家柏文喜认为，无论是契税减免还是购房补贴，都是为了激发购房者入市积极性以促进楼市回暖。尤其是针对特定人群的政策，对于鼓励购房和引导市场更为直接，而特定人群补贴政策效果会更为精准。

其进一步表示，只是，当下受疫情等外界环境影响，人们普遍消费欲望下滑，三四五线的楼市提振难度较大，因此政策支持更应该对症下药精准施策才会有效果。

但这种提振力度究竟有多大？在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，“力度是有限的。”他指出，很多三四五线及以下能级城市楼市受创比较严重，很多城市开始推出补贴的政策其实比央行的行动更早，但是至今为止没有看到市场上有明显反应。

“这背后的大逻辑就是地方的经济活力还有没有。经济活力没有释放，产业发展也跟不上，那就留不住人，最终结果就是消费上不去。”

不过，在稳楼市、稳预期的背景下，各城市有望推出更加全面的举措。克而瑞认为，弱二线以及三四线城市市场需求及购买力明显透支，房地产市场依旧面临较大下行压力，仍需在政策层面予以呵护，积极出台有利政策，有望全面取消限购、限售等限制性措施，以便于提振市场信心，刺激刚需以及改善性购房消费，扭转市场下行预期。

政策正在逐渐摆上桌面，传递出来的信息再清晰不过。只是，现在市场需要的仍是信心。信心失去容易，树立不易，还需漫长时间等待。

对于普通人而言，现在在这个松绑的时间窗口，可以很便利的将自身的现有房产进行升级换代。很多人会替换手上的多套劣质房产，合并为更加质量和精品化的新楼盘，或者放弃数量追求质量，减少地产在家庭资产端的占比，这些应该才是更多人的第一选择。

作者为南风窗长三角研究院特约研究员

排版 | Danielle

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