今年买房，千万不要被舆论带了节奏
最近舆论场的房市话题又多了起来。照例“罗生门”式的乱糟糟，真真假假、半真半假、难辨真假的各持一词。
《上海房价一周涨回三年前，中国房地产路在何方？》，是近期最热的一篇，引发了大面积的争议。一言以蔽之，炒作。
这篇水文没有给出可靠的数据来源，实际上也不可能有准确的数据来源。别说上海，全中国都没有。因为，公开的房价数据已经严重失真。
一手房价格信息失真的原因是限价政策，官价代替了市场价格，很难反映市场的真实供需情况。尤其是一些房价疲软的三线以下城市，真正反映一手房价格变化的不是官价下调仨瓜俩枣，而是房地产商给出的明折暗扣。
至于二手房价格，可谓是“法网愈繁，奸滑愈生”的典型。二手房交易不仅被各种政策限制，还有各种税费负担，因此价格上“玩花样”的现象很普遍。从挂牌到成交，公开的价格信息都有可能是某种目的做出来的。“一手交钱，一手交货”的真实成交价，谁肯公开？
而且，今年房市的基调是分化。不同经济基础、财政状况的城市之间分化已经很明显，大城市的内部板块之间的分化也在加速。因此，笼统说“某某城市房价大涨（跌）”没有什么意义。
真正有购房需求的朋友想要了解房市价格，还是得靠脚——去目标区域多走、多看、多问，绝对不要被网络舆论的情绪带节奏。
比起网络上的“虚拟房价”耸人听闻，公开的成交量信息要可靠一些。尤其是二手房成交量信息，更能反映所在城市、区域的房市真相。因为新盘成交量还有开发商为了“烘托气氛”的“技术处理”，二手房几乎没有这种操作。
房市交易量的波段性变化是常态，影响交易量的因素很多。比如，公开信息显示，最近部分房地产热点城市的二手房成交量比同期有大幅的增加，北京、上海、杭州等多地都有这样的报道。这当然是房市回暖的迹象，不过这并不意味着房价又要烈火烹油暴涨了。
这波回暖很大程度主要因为前两年疫情导致购房需求堆积——连出门看房都很难，怎么买房呢？还有部分原因是供给减少，楼盘停工的停工，推迟的推迟，市场有效供给减少了。如今疫情形势基本稳定了，积压的需求释放，供应恢复还有待时日。于是，新盘销售火爆，二手房交易量大增。这些都属于预料之争的恢复性增长。至于这波回暖能持续多久，不能率意下结论。
还有一些特殊的外部因素造成相应的量价变化也值得注意，最典型的就是学区房。学区房交易本来就有很强的周期规律，每年九、十月都会有一波小高潮。孩子毕业了，学区房的使用价值消失了，变现换房是很自然的选择。当年所谓“金九银十”，就包括学区房交易量贡献。
学区房的价格变化主要受教育政策影响，这和其他房产有很大的不同。这轮很多城市的学区房出现了不同程度的下跌，就是教师轮换政策的结果。教师轮换政策的目的是为了“教育公平”，讲白了就是优质教育资源的平均化。
市场判断当然是学区房的教育资源价值下降，价格博弈的天平向买房倾斜。再加上学区房固有的周期性，卖家集中挂牌出售，放大了降价效应。学区房价格明显下跌的信息就很容易被捕捉。
学区房价格变化因素特殊，和房市大盘变化趋势不存在逻辑上的联系。目前看来，学区房大跌还未对所在城市的楼市大盘造成冲击。但是，市场活动并非纯粹的逻辑演绎，情绪的引爆和传递作用不可小觑。
过去几轮房价上涨，学区房多次领涨。能没逻辑地领涨，当然也可能没逻辑地领跌。教师轮换制在全国推行后，保不齐一些城市原本就摇摇欲坠的楼市因学区房价格下跌引发连锁反应。因此，学区房的量价变化是值得注意的。
总之，房市变化是复杂的，影响因素很多，即便从网上获得了部分可靠的数据，也不能随意下结论。跟着舆论节奏走判断房市走向，十之八九掉沟里。
这里顺便说一下，个人认为教师轮换制对优质教育资源的伤害有限。干预市场强行平均分配稀缺资源的努力，只会造成更严重的稀缺。能平均分配的只有劣质，平均分配的过程就是效率下跌的劣化过程。
所以，真要实现教育资源的平均化，开除优秀教师可能更有效的，但这还是不够。因为教育资源的品质不是任何单一资源决定的，学校硬件设施、师资力量、优质生源乃至治校传统都发生重要的作用。
也即是说，开除优秀老师也不能保证平均化，至少还要开除优秀学生、优秀校长……总之，教师轮换制对教育资源分配不会有什么实质影响，大概率是轰轰烈烈一番后，“你大爷还是你大爷”。当然，搞出更大的轰轰烈烈，那就另说了。
言归正传，中国舆论场在房地产话题上的节奏跑偏可谓历史悠久，害人无数。2006年，多少牛刀老师的信徒拒不上车，后来哭死在厕所里？2018年左右，信了“三四线房市潜力大”的接盘侠们，现在又是何种心情？
今年中国房市是前所未有的复杂微妙，照例又少不了各种表扬。印钞救楼市之类的胡话，开始冒头。“一周涨回三年前”的炒作，积极进场。后面还有一堆键盘侠，跃跃欲试。怎么办？保持冷静，关注微观。
保持冷静，即不要抱有炒房发财的奢望。房价快速增长、普涨的本质是长期压抑的住房需求在经济高增长阶段的快速释放。时过境迁，还想在房市里赚快钱，那就先发明时光机器吧。投资和居住需求兼顾的理性购房，才是正确的选择。没有居住需求的，不要轻易被诱惑。
关注微观，不要迷信宏观政策，要关注微观经济表现。货币工具也好、政策工具也罢，最终都要在微观层面产生有效的经济动力才能发挥作用。购房决定实际上是一系列微观判断后的结果，目标城市公共服务水平、经济指标的评估，自身收入增长预期，等等。
再怎么“放水”，“水”不能流到购房者的腰包里，不能导入区域经济发展、公共服务提高，也推不动房市。反之，宜居宜业、公共服务水平完善的优秀城市，也不会轻易被“宏观”打倒。相信微观经济的“体感”，可以避免很多坑。