挤牙膏式放松，会给所有人的心态搞崩……

自央行5月17日发布房地产金融新政以来，各地的新政纷纷落地，密度之高用“争先恐后”来形容不为过。

据统计，“5.17”后10天内，全国明确发布政策文件执行首套房15%最低首付比例的城市已经超过100个，累计超过150个城市已经明确取消了房贷利率下限。上海、广州相继采取了大动作，更被视为重大的政策信号。

政策效果如何尚未可知，舆论先撕裂了。有说挂牌量大增要暴跌的，也有说挂牌价大幅跳高要暴涨的，看涨的、看空的隔空掐架，热闹非凡。撕裂的舆论折射出市场心态不稳。比起扑朔迷离的价格走势，这种过山车式的市场心态才是当前楼市最大的问题。

有朋友问我看涨还是看跌，我的答案是：看不懂。

经历“限购、限贷、限售、限价”的长期限制，房市的价格体系已经严重紊乱。调控期间，有一二手房价格倒挂的，也有新房价格“平稳”、二手房价格大跌的，都是价格体系紊乱的表现。政策松绑后，房价回归市场机制是需要一定的时间。而且，本轮调控周期伴随着宏观经济形势的重大变化，此前经济高速增长期的经验都不适用了，这也增加了“估值-寻价”过程的变数。

这两年商品房交易量大跌，除了需求转弱的因素外，也有部分原因是买卖双方对房价趋势心里没底的观望。尤其是买方怕买亏了，都不愿意下场。

政策松绑后的市场极端行为，不管是大幅跌价急售的极限跳水，还是开价上涨一二百万的极限跳高，都有浓厚的投机色彩，都不能作为市场价格趋势的判断依据。因为，这种极限操作或出于恐慌心理，或出于赌博心理，都是冲动性的非理性行为。

交易参与者还在懵圈，围观吃瓜的能有多明白？所以，今天舆论场上看涨的、看跌的，都是立场先行的主观判断，缺乏符合当下形势的客观依据。

看涨甚至担心暴涨的观点，主要依据是此前楼市调控周期的房价变化规律。可是，前两轮“涨价去库存”是在经济高速增长期的宏观环境下发生的，今天已然时过境迁。收入增长预期和资产升值预期都不足，支撑房价全面快速上涨的动力不足。

笃定“普跌”、“大跌”的，主要依据是需求转弱的宏观判断，这又过于宏观了。三四线的房地产市场是2015年货币化棚改强拉起来的，没有真实需求的事实已经无法改变，那“北上广”有没有？“资产荒”的避险心理、储蓄的超高水位，对一线城市核心地区房产的价格支撑作用，能不考虑吗？

截止今年4月份，住户存款145万亿，比2019增加了60万亿有余。超额储蓄的水位那么高，居民可选择的优质资产又那么少，经济发达地区一二线城市的优质房产是为数不多的避险选择。

但是，到底能有多少钱流进房市、资金注入能持续多久，一线城市楼市的核心资产又能装下多少钱，是否能像过去那样对周边产生外溢效应，都是未知数。

真实的市场决策是很复杂的，宏观微观、个体群体的因素太多了，没有人胜任预言家的角色。

目前抽象地争论房市的价格趋势意义不大。是骡子是马，得牵出来溜溜。交易量上不去，一切都是空谈。越是交易量萎缩，市场就越是投机，长此以往，市场心态就崩了。

不要在市场中考验人心的韧性，任何资产长期处于价格趋势不明、市场投机氛围浓厚的“亚健康状态”，投资价值都会大打折扣，甚至被市场抛弃。这才是中国房地产目前最大的问题，是涨是跌都不怕，最怕的是“搞心态”。

坦率的说，目前挤牙膏式的政策松绑就是在“搞心态”，强调控的长期心理阴影更是把心态搞到崩溃。

还有朋友问我怎么看目前的政策调整，我还是那句话：看不懂。

或许有人会感到不解，政策放宽放松的趋势不是很明显吗？有什么看不懂的呢？但事实就是看不懂。好像是松了，连央行都下场救市了，可是政策放宽还是挤牙膏式的操作。这不是让人看不懂吗？

现在市场心态不稳的主要问题还是出在了政策。

短期而言，这种挤牙膏式的放宽政策，造成了政策预期被无限放大，加剧了市场观望情绪。“5.27”上海出台一套政策，首套首付降低到20%，“5.28”广州出的政策，首套首付15%。这种挤牙膏式的政策竞争局面下，购房者难免会在心里嘀咕，“说不定过几个月上海的首套还能再降点呢？”。

“政策胡萝卜”总在眼前晃悠，抽冷子还真能咬到一口。吃到一口就是几十万甚至上百万的出入，人家怎么能不观望？何况还有“解限价”这个最大胡萝卜还在那儿悬着，谁肯轻易下场？哪怕是所谓“刚需”，能比这百万计的真金白银“刚”吗？收入调整掉了，能不慎重？

所以，政策放松的牙膏不挤干净，楼市重启就无从谈起。知道你要松绑，但是不松到底，那就会一直观望下去。

长期而言，“强调控”政策积累的心理阴影，抑制了房地产需求的释放。绝大部分人一辈子买的最贵的商品就是房子，没有之一。大半辈子甚至两三代人的钱包都砸在房子上了，求的就是一个资产稳定保值。这是楼市最根本的心理基础。经济形势不好、市场行情不好，房价跌了，只能期待行情转好回回血。可是，行情真的起来了，调控政策横空出世。每次“强调控”都是抑制房产的流动性、抑制房产价格，高昂的政策成本都是由买房者承担的。几行字就能擦掉几百万，人生能赚几个一百万，经得起这样反复摩擦？一而再、再而三，市场心态就崩了。资产价格上涨的红利不可期待，却要承担政策风险和市场风险的双重风险，房产的吸引力还能有多大？

随时随地可以动用所有政策工具，无所不用其极地抑制房价，是中国楼市的长期政策环境。既然“刹车”随便踩，临时松一下又能改变什么？今天可以松，明天就可以紧。今天松一分，明天就可以紧十分。今天降契税，明天就可以收房产税，诸如此类。

本质而言，这就是政策干预缺乏产权边界的约束。说不让卖就不能卖，说不能涨价就不能涨价，在强势的政策面前，产权支离破碎。不是所有人都能意识到强调控和产权保护之间的冲突，但是缺乏产权保护的后果却会影响所有人的购房决策。

调控的政策之手，随时随地可以伸进市场翻江倒海，市场心态是很难企稳的。这种心态不稳在经济高速增长期表现为“买涨不买跌”的投机性。政策窗口一打开，争先恐后“上车”，唯恐踏空。这造成了“房价永远涨”的假象。现在经济处于下行周期，市场心态不稳又会以何种形式呈现呢？过去没有经历过，今天很难判断。

因此，政策调整犹豫不决，可以理解。放松后到底是涨是跌，涨多少跌多少，谁都心里没底。只能一点点挤牙膏地试探，但是这种谨慎操作并不能降低楼市的风险。越是挤牙膏，市场心态就越是跌宕起伏、高度撕裂。大部分潜在需求止步观望，少数冒险下场的投机性拉满。交易量大幅萎缩，放大了投机交易对价格的影响，导致市场环境的进一步恶化。

只要政策的手还在市场里搅合，市场心态就很难稳定，观望情绪也不会消除。重启楼市，也就无从谈起。

总而言之，政策放宽的大方向是正确的。既然方向定了，那就贯彻到底。涨也好，跌也罢，交给市场选择。今天中国房市的核心不是名义价格的涨跌，而是流动性的恢复。区域分化也好，“以价换量”也罢，总比有价无市的流动性消失要好。因此，今天对楼市的观察，价格不是核心，真实的市场交易量才是最重要的指标。

楼市很重要，楼市很复杂。但是，无论怎么重要、如何复杂，楼市还是“市”。背离市场规律、脱离市场机制的政策干预，长期干扰中国房地产行业的健康发展。

然而，以价格管制、压制流动性为主要手段的逆市调控从未生效。前几轮调控“涨价去库存”是反市场的；不控地价控房价不涨的“面粉涨价面包不准涨价”也是反市场的。

中国楼市那么多年，可谓“逆市场”调控集大成。但是，既没有改变市场的走势，更没有形成公平交易的机制。不断被削弱的产权，造成了市场心态、价格机制的严重扭曲。其中的教训不可谓不深刻，涉及到政策干预和产权边界之间的冲突、财政需求和民生经济之间矛盾等深层次问题。冰冻三尺非一日之寒，这些都需要慢慢调理。

当务之急是，彻底消除“逆市场”的幻想，只有顺势而为，让市场机制充分发挥作用，才能重启一个健康的楼市。