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时隔三年,环京地区第一次出现了抢房!

叁石 大碗楼市 2021-09-25



上周末,位于燕郊的福成东尚雅苑开盘了。


单价17500起(不含茶水费);


售楼部外人山人海,开盘10秒钟清盘。



上一次燕郊的售楼部里出现这么多人,还是降价维权。


上一次燕郊的楼盘能够秒清,还是三年前。


这是环京楼市里的一个标志性事件!


沉寂了三年之久的环京市场,在2020年的年尾寒冬里,第一次出现了抢房的躁动。


有人说,这股躁动仅仅是因为福成的价格低。


事实上,加上茶水费之后的福成,单价并不低。


过去十余天,我们辗转环京考察一线市场,得出一个重要判断。而这个判断,恰好足以回答燕郊福成的这波抢房躁动。


这个重要判断就是——


在南方一线城市之间蔓延的楼市浪潮,终于轮动到了北方。


调控放松后的环京市场,终于迎来了第一波的购买力反扑!


今天,我将收起全部的不正经,认真的给大家提醒一个即将到来的机会——


环京可能要动了,北三县可能要动了。



1


环京不缺购买力,只是购买力都堆在北三县!


可能是因为上篇10万+太过于耀眼,很多人都说我是无脑环京喷。


有一说一,我从未喷过环京,我只是单纯喷南三县。


通过十余天的实地考察,我必须负责任的告诉大家一个残酷的现实:


从来没有环京,只有北三县。


南三县的固安、永清和霸州,不是环京,而是河北。


如果你要在环京地区购房,无论是投资还是自住,请自动放弃固安、永清和霸州。


我分别选取了北三县的香河和南三县的固安,跟大家聊聊:


为什么我会有如此判断?


下面这张图,是香河和固安在晚上8:30分的亮灯率实拍——



通过这张图,我们能看出来:


左侧固安孔雀城的亮灯率和入住率,要明显低于右侧香河天悦的亮灯率和入住率。


整个固安新城的平均入住率只有30%-40%,而香河的入住率能达到60%-70%。


不仅是固安和香河,整个北三县的入住率,都要高出南三县至少30%以上。


下面这张图,是香河和固安的租金水平对比——



香河的两房租金大约为1500-2000元/月,全年满租率大约在10-11个月之间,房东基本上不用担心空置的问题;


固安的两房租金大约为1200-1400元/月,二手房中介网站挂牌好几十页待租。上千套的空租房,让固安租赁市场冷到了冰点。


不仅是固安和香河,整个北三县的租金水平,都要高出南三县至少50%。


南三县的三房平均租金在1000元/月,而北三县的平均租金能至少达到1500元/月以上。


下面这张图,是香河和固安的两个社区,周边商业氛围的对比——



同样都是晚上8:30分,香河的社区街道上站满了卖蔬菜瓜果的小摊小贩,商铺几乎没有空租。从药店,到超市,再到小餐馆和成人用品店……一片活色生香、抚慰人心的人间烟火气。


Low是Low了点,但满是生活反复碾压的烙印。


而固安的社区街道上,闪耀的霓虹下,尽是空租漆黑的商铺。


远远望去,满眼都是璀璨;走近之后,尽是无人留守的疮疤。


这不仅是固安和香河的问题,整个北三县的生活氛围和商业氛围,都要远远高出南三县。


看完整个环京,我们发现——


南三县和北三县的最大差距,在于人气。


从实际入住的人气,到租赁市场的人气,再到商业的人气……南三县,统统远落后于北三县。


而人气的差距,根本原因在于通勤。


下面这张图,是北京工作日的人口分布热力图——



通过这张图,我们会发现北京真正有大规模人口聚集的成熟产业中心只有三个:


建国门-国贸-四惠、酒仙桥-望京、中关村-西二旗。


这三个产业中心里,能够辐射到环京地区的只有“国贸CBD”。


从国贸CBD出发,到北三县最远的香河,公交通勤只有一个半小时。拼车的话,还要再缩短三分之一。


从国贸CBD出发,到南三县最近的固安,通勤时间至少要两个半小时。


绝大多数普通人,能够接受的最大日常通勤时间大约为1.5小时。


而整个环京,只有北三县可以满足一个半小时以内的车程抵达到就业中心。


换句话说——


整个环京,只有北三县是有能力承接北京刚需外溢的。


有了刚需支撑,自然北三县的入住率更高,租金更高,生活配套更好。


如果你没有在凌晨6点,挤过北三县的公交。


你就无法感受,北三县里来自北京的社畜规模,有多么广袤。



2


除了外溢刚需的稳定价值支撑,北三县还有一个巨大的利好——


北京副中心,通州。


北京向外疏解城市功能,已经成为板上钉钉的既成事实。


尤其是11月11日,最高层在《求是》刊登的重要文章,专门提到一个重要战略方向:


我国超大城市和特大城市,人口密度偏高;北京、上海主城区密度都在每平方公里2万人以上;推动多中心、郊区化发展。


换句话说,北京是作为国内特大城市向外疏解城市功能的样板而存在的。


北京城市功能的向外疏解,有两个方向——


首都的归雄安,北京的归通州。


雄安是首都副中心,通州是北京副中心。


目前通州副中心已经落地,北京市府以及相关行政功能已经搬迁。


在全国最讲ZZ的城市里,这个战略方向的确定意味着什么,大家可以自行感受。


未来的通州,有极大可能成为继国贸、望京和西二旗之后的又一个产业极点。


如此一来,北三县的格局将再次发生重大的变化。


站在现在看北三县,它是服务于国贸CBD,仅承接来自于国贸的外溢刚需;


站在未来看北三县,它不仅服务于国贸CBD,还将服务于通州,承接来自于“国贸+通州”的双向外溢。


北三县的价值,将从“服务国贸”的单核价值,蜕变为“服务国贸+通州”双核价值。


其中,通州距离北三县更近,通勤时间更短,通勤效率更高。


伴随通州副中心的逐步落地,北三县的人口流入和购买力流入,只会更加迅捷,只会更加强劲,只会更有效率。


从投资角度来说,不仅有稳定的需求流入,还有长线的暴击可能。


不仅进可攻,亦能退可守。



3


这些年,我看过很多城市。


在这些城市中,北三县是少有的——


利好不断兑现,但价格被压入谷底的城市。


下面这张图,是北三县目前的房价格局——



首先,最靠南的香河,目前新房售价在9000-12000元/㎡左右。


这里的房价,曾经一轮涨幅干到过23000元/㎡。


一波调控下来,购房要求香河户口和社保,香河丢掉了赖以生存的9成北京外溢客户。


哪怕它已经有成熟的通勤条件;

哪怕这里8成的居住客群都是每天进出国贸的打工人;哪怕从香河到通州只需要50分钟;哪怕从香河到国贸公交只需要1个小时40分钟……


丢掉9成主力客户的香河楼市,直接被彻底击碎。


新房的价格,从23000元/㎡直接跌到9字头。


与此同时,香河与北京的差价被拉到了历史的极限——


国贸均价10万/㎡;通州新房均价6万/㎡,而香河只有9000元/㎡。


车程一个半小时,房价差6-10倍。


放眼全国,放眼三大都市圈,只有香河才拥有如此大的价差。


然后,居中的大厂,目前新房售价在14000-16000元/㎡左右。


这里的房价,曾经一轮涨幅干到过28000元/㎡。


一条厂通桥,连接通州和大厂。



厂通桥贯通后,从大厂到通州市政府只需要10-20分钟。相比较之前的40分钟通勤时间,有了厂通桥之后,通勤时间至少减半,效率至少提升一倍。


过去的两年时间里,北京方面已经开展厂通桥的前期勘探,大厂段已经完工80%以上。


一波调控下来,大厂也丢掉了赖以生存的9成北京外溢客户。


哪怕厂通桥的大厂段,已经基本施工完成;

哪怕厂通桥的北京段,已经完成前期勘探;哪怕通州的落地,已经板上钉钉;哪怕通州的新房,已经干到了7万+……


同样丢掉主力客户的大厂楼市,也直接被彻底击碎。


新房的价格,从28000元/㎡腰斩到15000元/㎡。


与此同时,大厂与通州的差价也被拉到了历史的极限——


通州新房均价6万/㎡,而大厂只有1.5万/㎡。


车程半小时,房价差4倍。


放眼全国,放眼三大都市圈,同等通勤范围内,只有大厂才拥有如此大的价差。


最后,房价最贵的燕郊,新房售价在22000-24000元/㎡左右。


这里的房价,曾经一轮涨幅干到过40000元/㎡。


一条地铁22号线,连接燕郊和两大CBD。



22号线落地后,从燕郊到北京成熟就业中心——国贸CBD,只需要40分钟;从燕郊到北京未来的就业中心——通州副中心,只需要20分钟。


燕郊是全国真正意义上的一线城市卫星城。


同时,也是全国唯一一个一个小时就能抵达两个CBD的卫星城。


今年,22号线已经确定落地,地铁站沿线已经启动土地征收,在燕郊的站点已经基本落地。搁置多年的平谷线,终于落地燕郊。


一波调控下来,燕郊同样丢掉了赖以生存的9成以上外溢客户。


哪怕地铁已经敲定;

哪怕土地启动征收;哪怕地铁站甚至都已确定;哪怕通州的新房,已经干到了7万+;国贸的次新二手,已经干到了10万+……


同样丢掉主力客户的燕郊楼市,最终依旧被彻底击碎。


新房的价格,从40000元/㎡腰斩到22000元/㎡。


讲了这么多,我想告诉大家的是——


北三县的腰斩,与南三县有本质的不同。


北三县的腰斩,不是因为没有真实居住需求支撑;


北三县的腰斩,也不是因为没有重大的利好支撑;


北三县的腰斩,纯粹是因为狠毒的限购政策,让它们失去了赖以生存的主力客户。


利好虽然在不断兑现,但价格直接被打入谷底。




4


如果说,让我选一个全国楼市里依旧拥有投资价值的城市。


北三县,一定位于其中。


这里背靠成熟就业中心,拥有真实的外溢需求;


这里有类似通州这样确定性高,红利巨大的概念落地,拥有足够长的成长空间;


这里的房价,被狠毒的限购政策,打入谷底连续三年,所有泡沫都被撇去,真正意义上的跌无可跌;


这里的价值与价格,发生了严重脱钩。利好在不断兑现,但价格始终未涨。


除此之外,至关重要的一点来了——


今年,北三县的政策放开了。


绝大多数的新房,外地人都可以买一套。


为什么燕郊会出现抢房的现象?


因为这里有太多想买而买不了的真实购买力!


为什么燕郊会在时隔三年后才第一次出现抢房的现象?


因为今年的政策放开了,太多想买而不能买的购买力,集中进场了。


调控放松后的北三县,第一次迎来了压抑购买力的集中释放!


调控放松后的北三县,第一次迎来了压抑购买力的集体反扑!


文章讲到这里,我知道肯定很多人已经蠢蠢欲动,想要迫不及待的进场了。但是我还是想提醒的是——


北三县当下的价格体系极为混乱。


市场机会很大,但坑更多。


目前的北三县市场中,具备投资价值的楼盘不超过10个。


剩下的绝大多数都是垃圾,有的甚至连交房的可能都没有。


今天的这篇文章,只是我们对于北三县楼市的第一次预警。


信号已经发出!


我们还将在本周五(12月11日)进行一场针对环京市场的免费直播分享。


具体的分享内容包括——


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