4月28日，重庆住宅用地“两集中”第一批次土地开拍。
- 保利以15711元/㎡的楼面价，拿下中央公园地块。
- 美的金科以12950元/㎡的楼面价，拿下西永地块；
- 而周边的美的云来，尾盘房价只卖到13000-14000元/㎡。
面对此情此景，开发商嗨了，中介嗨了，投资客嗨了，刚需慌的一批。重庆楼市要炸掉了，重庆楼市的主升浪来了，重庆房价即将进入猛涨期。向来信奉“一杆子捅到底、眼见为实”的大碗，土拍结束的第一时间，奔赴重庆。
红色标注，是楼面价过万的土地；
蓝色标注，是楼面价在一万以内的土地。
北部的悦来、蔡家、中央公园和空港；西部的大学城、西永和土主。我们本次考察的第一站，也直接干到了本批土拍的地王窝——我们在这些热门板块，看了两天，发现了一个关键问题——朗诗乐府，一个曾因质量问题被投诉到市长信箱的烂盘，卖到了只剩两套2楼；融创溪山春晓、恒大翡翠湾、金科博翠未来，剩的不是洋房就是别墅。剩下的楼盘，不是大别墅，就是小叠拼，洋房也大都尾盘。譬如，悦来壹号上次开盘，直接上演“400多人抢100套房子”的破烂戏码。熟悉重庆市场的朋友，一看到上面列举的楼盘名字就明白了：过去两三年的时间内，重庆的这些热门板块长期没有大规模的新增供应。纯靠熟面孔的老盘撑着，把这些高库存的老盘，硬生生熬成了售罄。重庆热门板块的断供，靠的不是市场热度高，抢房人多。当这些热门板块，一个个把库存熬到了出清，把库存熬到了断供；当这些热门板块里的房企，即将面临无地开发和无房可售……
西永、大学城、蔡家、礼嘉和悦来，因为长期无大规模供地，库存老盘被硬生生熬成接连售罄。这些热门板块，都出现“地价逼平房价、面粉贵过面包”的情况——- 西永的楼面价，已经干到接近13000，而区域内还有13000-14000的房价；
- 悦来的楼面价，已经干到了13451，而区域内还有15000的高层；
- 中央公园的楼面价，已经干过了15000，而区域内还有20000的尾盘。
在操盘手长期控地的环境里，西永、大学城、蔡家、礼嘉和悦来的新房，的确在不断出清。
37区、59区、61区、幸福里……各大组团敞开让你选。以上重庆热门版块里，有大把的已交房社区。每一个社区，动辄都是三五百亩的大社区。每一个大社区，动辄就是上百套的二手房挂牌……西永的美的云来，新房建面单价12800，还要捆绑10万的车位。旁边的融创文旅城，还能找到12000的二手，而且无需捆绑车位。旁边的金科城，还能找到13000的二手，500套有挑有捡。悦来北辰悦来壹号，新房建面13000，动不动就是400人抢100套房。旁边的国博领馆，也能找到同样价格的二手，还能随意挑选。新房的确断供了，但二手不仅有挑有捡，而且还更便宜。我们前面讲过，房价的上涨应该是一条完整的闭环链条——但是，西永、大学城、蔡家、礼嘉和悦来的二手房，不仅挂牌量巨大，而且价格还不贵。- 但是因为二手供应量过大，直接把挤压过来的需求稀释了；
过高的二手供应，过低的二手房价，打断了重庆热门板块的房价上涨链条。
至于，能不能进入后半程，能不能进入真正的猛涨期……我们最好祈祷，重庆的刚需也足够多，被挤压过去的需求足够多，他们能消耗掉一大部分“量大且价低”的二手房库存。就直接把这轮拿了高价地的一大票房企，全都套在山顶。就直接把这轮追着地价去抢房的投资客，全都套在山顶。如果重庆这次没有演好下半场的二手市场，那就要上演——这轮的重庆楼市，与已经上涨的全国其他城市，很不一样。上海大涨的背景是：全市场的无房可售，全市场的需求大爆发。1月份，上海涨的最凶残的高峰期，我们在考察过程中看到的是——新房断供，二手挂牌比新房还要少。
新房限价式缓涨，二手房直接跳涨，一二手倒挂严重。
春节后，光谷刚刚进入猛涨期，我们在考察过程中看到的是——这轮的重庆楼市，与上海和武汉光谷相比，最大的不同是——先有需求的大爆发，再有阶段性的抢房，接着是供应断档，房价上涨。先控地饿了新房两三年，再房企抢房推高了地价，以高地价倒逼新房价格。关键看需求能不能被激活，库存能不能被消耗，二手能不能跟得上。
最后，关于重庆市场的初步建议来了！
因为只看了两天，具体的落地建议还不能给的更详实，只能根据目前的考察现状，给出相对的方向性建议——
我知道，最近很多中介，包括重庆的自媒体都在嗷嗷叫的吹牛批：重庆土拍炸了，重庆楼市的主升浪来了，重庆房价即将进入猛涨期。要看被土拍激活的需求，被新房断供挤压过去的需求，能不能消耗掉一大部分“量多且价低”的二手房。如果消耗不掉，该凉还是凉。拍上去的高价地，房企该站岗还是要站岗。所以，一定要在西永、大学城、蔡家、礼嘉和悦来，找到2-3个代表性大盘。收藏并时刻关注代表性大盘的二手房成交量、带看量和成交价格。但凡出现连续一个月的成交量和带看量上涨，就要进场了。如果你在有西永、大学城、蔡家、礼嘉、悦来、土主和水土等这些外围热门板块，已有房产。“供应量奇高，入住率却不怎么高”、“饼画得贼大，实际落地却不怎么大”的版块。从租金、流动性、保值、抗跌等各个维度判断，这样的板块天生带着缺陷。最终“吃到肉且最抗跌”的，始终是像照母山、两滨一嘴这样的核心板块。此时此刻，假如西永、大学城、蔡家、礼嘉、悦来、土主和水土等这些外围热门板块，能够趁着土拍的热度，行情大幅上扬。更落地的建议，我们会持续更新，持续给大家带来第一手的市场研判，请一定要持续锁定大碗楼市。