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当初“五年回本”的投资测算，为什么落了空？

苏菡 酒店观察网 2023-01-12
收录于合集
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有一个问题，困扰着许多新手村的酒店投资人：
投资之前，算的投资回报率是20%，五年就能回本，可为什么干着干着就成了七年、八年……甚者十年才能回本，问题出在哪？

（本文只讨论租赁物业进行经营的酒店投资模式，以快捷、中端酒店为主）
 



1



画饼





评估一家酒店，值不值得投资，要参考它的投资回报率。
投资回报率健康，酒店预后良好，才有可能是个潜力股。
 
老猫在决定是否投这家酒店前，反复计算了好几版酒店投资回报率：

第一版投资测算，是品牌方开发人员给算的：
投资回报率28%，3.55年回本。
 
这么诱人，老猫觉得不能全信。
 
 
 
 
第二版，是他和酒店圈的朋友一起算的。
这个朋友投过两家酒店，虽然是小股东，没亲自杀过猪，但见的可不少。
 
作为“过来人”，他语重心长地分享经验：
“品牌方算的账，往往是拿业绩最好的那个店当模板的，咱实际上大多卖不出那个价，那个单房造价也不够，你得多留出富余”
 
他们便将平均房价降下来，将单房造价涨上去……算出一个更保守的投资回报率，大约21%。
 
之后，老猫本着“兼听则明”的原则，又请教了好几位资深店总，不断修正公式中的要素，数易其稿，最终算出来的投资回报率是19%，5.36年回本。
 
 
 
老猫觉得，这回的数据应该比较可信了。
 
在经济增速换档下行的时代背景下，19%的回报率相当诱人，老猫备受鼓舞，果断和房东与品牌方签了合同，快马加鞭踏进了酒店圈…………的坑。
 
不承想~~~哐当！动作太快，摔断了猫腿，再也爬不出坑了……
转眼开业已四年了，每年入不敷出，回本遥遥无期……
 
老猫是怎么掉坑里的呢？
 


2



落坑

 



  
我们顺着投资回报率的公式来帮老猫找原因：
 
投资回报率ROI=利润/投资总额
利润=收入-运营成本-营业税
投资总额=装修成本+加盟费成本等
 
 
投资回报率的坑，多和这三个要素有关。
老猫踩中了三个坑：

 



1

坑1：收入高估了 



快捷酒店和中端酒店的收入，主要是客房收入。
 
客房收入=平均房价×房间数×入住率
 
 
平均房价和入住率由什么决定？
首先取决于酒店的定位，然后是该定位能否真正落地。
 
也就是说，收入要素的背后，实际指向的是酒店定位是否正确——只有品牌定位和档次定位对了，才能保障酒店未来的售价能达到心理预期。
 
可是老猫在做测算时，跳过了“定位”关，直接认领了A品牌。（A品牌的开发第一个找到他）
 
老猫压根没论证过A品牌真的适合自家酒店吗？
在这个竞争环境中，A品牌真的能落地？
直接根据自己印象中该品牌的售价，拍脑门取了一个数（这个数字往往高估了），就做起了测算……
 
用高估的收入，去计算投资回报率，结果自然就成了“想得美”
 


小结：

收入错估的原因，主要在于算错了平均房价和入住率，

而之所以会算错平均房价和入住率，

根本在于，酒店定位或品牌落地有问题。





2

坑2：运营成本低估了 



 
运营成本=变动成本+固定成本
 
变动成本：随着酒店的销售情况和经营效率而变，包含布草、洗涤、水电能耗等；
固定成本：不随酒店的销售情况和经营效率而变主要是指房租、折旧费等等。
 
对租赁酒店来说，房租是运营成本的大头。
房租占比过大，会降低酒店利润，拉长酒店投资回收期。
 
老猫租赁了5000㎡，测算时按100个房间来计算，实际只出了85个房间（物业建筑不方正，异型处较多，加上消防改造，进一步降低了出房量）
 
每间房均摊建筑面积高达58㎡！（品牌方标准房的面积是22㎡~28㎡）
 
 
简直是拿了五星级酒店的面积做了个三星级，面积浪费严重，酒店坪效极低。
 
 
 
 
开业后，屋漏偏逢阴雨天——品牌方派驻的店长，经验值和责任心都不足，导致Rev PAR和人均创收远低于周边的同档次竞品。
 
以上种种，让老猫实际的运营成本远高于当初的预估……
 
别忘了，利润=收入−运营成本−营业税
 
对可怜的老猫来说，一头是缩水的收入，一头是飙涨的运营成本，这家店的利润就像拧了又拧的湿毛巾，挤不出多少油水。
 


小结：


运营成本错估的原因，一方面是因为忽略了坪效问题，导致固定成本中的房租成本、摊销成本过高，本质是高估了自己的空间运营效率；


另一方面是人员冗余、管理不当，变成成本过高，本质是运营效率低下。 



 


3

坑3：工程造价低估了 



 
这是老猫踩得最深的坑~~
因为初次干酒店，在选物业时走了眼。
 
他选的这个楼，有两个硬伤：
 
1）老破危楼
直接恶果是改造成本极高！
 
每个品牌方都会提供一份“新建店造价标准”，声称自家单房造价10万、12万……但实现这个造价，有一个重要前提：
物业符合理想状态下的装修情况，只需轻微改造就能直接做软装。
 
现实中我们租来的房子，大多是老旧酒店、存量公寓、写字楼、厂房，这类物业想做酒店都需要进行二次改造。
 
改造投入的跨度之大，有时堪比青岛跨海大桥。
 
我见过同一个投资人操盘的两家桔子酒店，一家单房造价11.4万，另一家19.8万，中间差了一个汉庭……
 
老猫也为这栋老破楼付出了昂贵的改造成本：
加固花了200万，从头做消防150万，暖气改造60多万，重新换下水管道60多万，加装两部电梯40万，更换窗子40万……
 
这些改造均摊到房间里，单房造价成本就像美猴王翻跟头，一个跟头十万八千里栽进了坑。



 
2）动不了格局
 
老猫租的楼是砖混结构，墙是承重墙，不能大拆重隔，只能迁就原有的格局进行装修——可原有格局是每间房45~65㎡/间，这就是上面提到的最终只出了85间房的原因。
 
这是一个多么忧伤的事：
同样租赁5000平，同样的租金，别人出了130间房，老猫只得到了85间房。
 
这里涉及到一个概念：每建筑平米经营毛利（GOP per sqm）。即用毛利/总建筑面积，它反映了酒店空间运营效率。（这也就是商业地产非常重要的“坪效”）
 

再复习一遍：

投入总额=工程成本+加盟成本等

大头是工程成本。

工程成本=单房造价成本×房间数量。


 
对可怜的老猫来说，一头是缩水的房间数，一头是飙涨的单房造价成本，上面那条拧了又拧的湿毛巾，又被拧了又拧……榨干了最后的油水。
  
运营效率低下可以提升，品牌选错了也能翻牌补救，
唯有物业选错了（无论证照、地段还是结构）几乎都没有补救的机会了。
 

小结：

工程造价成本错估的原因，

主要是因为单房投入超标、出房量缩水导致，本质是物业评估不到位，

或施工方选择不当造成的工程损失


 


3



避坑



 
 
综上所述，我们发现影响酒店投资回报率的要素太多了。

但核心数据就这几个：
单房收入运营成本造价成本


 
 
这几个数字填得精准了，避免掉坑里，那最终算出来的投资回报就比较靠谱了。
 
怎么才能填精准？
 
调研！
调研！
调研！
调研！
调研！
 
重要的事，说五遍！
 
那如何才能提高调研效率？
 
 


1

第1步，找到“长得像”的酒店抄作业 


 
即找到正确的对标酒店。
 
找和自家酒店位置、配套、客群结构、物业体量、品牌档次类似的酒店（即竞争群Comp set），参考其平均房价、入住率、运营成本、租金等数据，填写完成第一版投资预测。
 
 


2

第2步：解剖式调取核心数据 



 
收入数据：
 
调研方圆500米内竞品酒店实际的经营情况（尽可能拿到内部数据）
对照它们的平均房价ADR、入住率OCC、可售房晚数RNA、每间客房收入Rev PAR……在深度理解区域战场形势的基础上，预测各业务部门的收支，估算一个尽可能客观的平均房价和营业总收入。
 
 
运营成本：
 
了解竞品的“兵力”，作战能力；
盘点自家兵力，有什么核武器？还缺什么？
 
不能将运营成本停留在一个总括数字上，要像数珠子一样，一个个盘出来： 
固定费中，房租多少？装修摊销多少？
变动费中，人力成本多少？给品牌方的费用多少？给渠道的费用多少？维修费用多少？
 
还要再往细里拆，拿人力成本来说：
根据自家酒店的规模档次、所处区域，算出最低需要多少人？（前台倒班要几个人，餐厅要几个人、保安几个人）这些人的基本工资各自是多少，激励奖金多少……
 
投资就是算账，账算细了，能不能做，自然见分晓。
 


 
投入总额：
 
邀请“建筑体检医生”——建筑设计师、消防专家和机电设计顾问，来给物业做B超、做CT，评估改造工程的纬度、程度、难度。
 
不能走马观花地看一圈就撤了（那是对自己极大的不负责）
 
要逐项算出具体的工程量、工程造价和施工时间。
 
像化验单一样量化！
（有了这些数据，在和房东谈租金、免租期时也有了依据，占据主导地位）
 
前期检查越细，后面越容易控好预算。
 
房量这一块，不要让设计师光看图出排房平面，尽可能到现场勘察物业，尤其物业结构复杂、造型较多的物业，让平面图尽可能的贴近实际。
 


3

第3步：根据调研结果，修正各数据指标 




整合以上信息，修正投资测算表中的各项数据，反复评估这些指标的合理性。
 
评估时要加一点发展的眼光——毕竟，咱们做的是十年的生意。
在一些城市化进程极快的区域，十年，足以桑田变都市。
 



写在最后



 
都说选择>努力，
计算投资回报率就是为选择提供决策依据。
 
这个算账的过程，其实也是判断项目可行性的过程。
算对了，就选对了；
选对了，就成功了一半。
 
如果投资人算不清这个账，投资就成了“蒙”，
“蒙”对十次赚来的身家，可能“蒙”错一次就输得精光。








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