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2017年堪称中国房地产市场调控政策史上最密集的一年。全国共有110个城市累计发布了250多次限购、限贷、限涨、限售、限商等调控政策，超45个城市实施了限购。

2018年会怎样？经过开年闪电般的几个地方政策，我们已经可以看出一个明确的楼市方向：一线严控，二线松绑，中国楼市的“分类调控、精准调控”政策正式落地。

编辑 | 诺亚财富品牌市场中心 缪欣欣

兰州率先放开限购

据中新网凌晨消息，1月5日晚间，兰州市住房保障和房产管理局发布《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》，对部分郊区取消限购，并于2018年1月8日起正式实施。

另一方面，兰州城区，包括城关区、七里河区、安宁区范围内继续限购，个人在上述区域内购买的住房，自取得《不动产权证书》登记簿日期满3年方可上市交易。

总结上述政策，我们可以划出两个重点：

1. 城区限购，郊区不限购。

2. 限购解绑，限售（3年后方可出售）不解绑。

兰州为什么要解除限购？新华社分析，受2017年限购政策影响，兰州房价在得到有效平抑的同时，大量郊区新房也出现了闲置库存。

本次兰州限购松绑的政策中，就是突出“分类调控”的需求，将限购政策从郊区房解绑，但在城区仍然保留。

另外还有一个细节是，兰州楼市的“限售”区域要远大于“限购”范围，也就是说，兰州市许多区域将“不限购但限售”。由于三年内无法售出，这将会使许多购房者在购房时会更加慎重，并中长期持有。

业内人士认为，这条政策意味着，今后在兰州市主城区“快进快出”变相炒房的短期投资性购买和投机性购买将受到政策打击，非刚性需求将大量减少。

兰州本次出台的“精准调控”政策是否会成为更多城市的新选择？答案是肯定的。

哪些城市会跟进？

早在1月4日，南京调整人才落户条件，允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才，以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才，先落户再就业，曲线松绑购房资格。

1月7日，厦门市第十五届人大二次会议上，市长庄稼汉在《政府工作报告》中提出，2018年厦门将实行差别化的调控政策，满足首套刚需，支持改善需求。

不管是城郊差异、还是人才差异，二线城市已经打响了差别化调控政策的前哨。

事实上，其他城市的人才引进政策也早已纷纷出炉：

长沙：在长沙工作、具有专科以上学历或技师以上职业资格的人才，首套房不受户籍和个税、社保缴存限制。

 

武汉：争取“让更多留汉就业创业的大学毕业生以低于市场价20%买到安居房、以低于市场价20%租到租赁房”。

 

济南：取消 48 31728 48 15232 0 0 2317 0 0:00:13 0:00:06 0:00:07 2958购房、投资纳税落户条件限制，实行居住就业落户。

 

郑州：不论年龄和毕业年限，只要符合全日制本科（含）以上学历、副高级（含）以上职称、高级技师（含）以上职业技术资格三个条件中的任意一个，也不用审核社保或个税，即可按规定购买住房。

 

此外，对于符合条件的博士、硕士和“双一流”建设高校的本科毕业生，在郑首次购房分别给予10万元、5万元、2万元购房补贴。

 

秦皇岛：2017年12月份公布的人才办法显示，秦皇岛将确保提供人才公寓供人才租住，人才公寓租期可达5年。最高级的A类人才可免费租住，D类人才（硕士和本科）也仅需负担40%的租金。后续还可以买下这些人才公寓，个人仅以保障房价格购买，价格超出部分由政府和用人单位各承担50%。

 

昆山：本科毕业即可落户买房，不受限。

从各省频出的房市优惠政策，可以看出，去库存、抢人才已经成为二线城市松绑楼市的最主要目的。

楼市调控更加精准有序

一系列地方楼市政策出台的背后，体现的是国家宏观政策的调控方向。

早在去年12月23日，住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上就表示，明年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

如何差别化调控？

1、  一线城市、二线城市和三四线城市差别化调控：调控政策最多的是一二线城市，随后逐步蔓延到三四线城市，以及一二线城市的周边地区等等。

 

2、  城区和郊区的差别化调控：城区重调控，郊区轻调控。

 

3、  高学历人才和普通人才的差别化调控：放宽对高学历人才的购房资格和购房条件。

 

4、  限购、限售、限贷的差别化调控：在调控措施上，除了限购、限贷等传统措施之外，一些城市还出台了限价（限制一定区域内商品住房的最高出售价格）、限售（新购商品住房若干年内禁止出售）、限商（商办住房不得按普通住宅设计销售、或商办类住房销售设置一定条件）等措施。

5、  不同市场阶段的差别化调控：根据市场变化调整调控内容与加码力度。

2018年的楼市调控，将会在坚持调控政策不放松的同时，进一步由地方按照因城施策、因地制宜的原则，由各地根据自身情况，选择适合本地特点的调控方法、调控手段加以执行。

应该说，兰州市就是按照分类调控要求，结合自身需要，首个出台松绑限购政策的城市。而厦门等众多二线城市将会持续跟进，真正将“去库存问题”在不扭曲的过程中得到解决。

另一方面，随着精准调控的逐步落地，我们看到，无论是开发商还是地方政府，无论是炒房者还是刚需购房者，对楼市调控都有了比较深刻的理解，对楼市调控目标有了更多的了解。

特别是“房子是用来住的，不是用来炒的”观念，已经在越来越多人心中扎下了根。这也意味着，死扛政策的现象会越来越少，顺应政策需要、调整行为思路的意识会越来越浓，即便是炒房者恐怕也不会轻举妄动了。

三四线城市的春天是否会到来？

精准调控政策出台之后，对三四线城市的房价会有什么影响？

去年，受一二线城市政策调控的影响，三四线城市如廊坊、惠州等都获得了溢出效应，进一步带动三、四线城市土地市场的热度。

那么在2018年二线楼市政策松绑的影响之下，三四线楼市的热度还能维持多久？

三四线城市可能不得不面临着这样一个问题：当一二线城市被限购政策冻结的时候，市场上无处可流的资本就只能流窜到三四线城市。当二线城市松绑时，必然会影响到三四线城市的资金流入，三四线城市房屋交易热度很有可能受到影响。

另一方面，仍然面对高库存、供应过剩问题的三四线城市或将在2018年，加入二线城市的人才抢夺战之中，为自身城市发展吸引更多的优秀资源。

*本文资料来源：新华网、米宅米宅等，不构成投资建议。

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