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2024，新一轮的拆迁潮，来了……

大猫财经猫哥 大猫财经Pro 2024-03-28

作者| 猫哥
来源| 大猫财经Pro(ID:caimao_shuangquan)

最近，国开行向上海金桥集团发放了15.58亿贷款。

这笔钱是干嘛的呢？用于浦东新区的小湾村、暮二村等几个地块城中村改造项目前期工作、征收补偿等，当然了，征收补偿，肯定是其中的大头，毕竟浦东的地，是真的不便宜。

这笔钱是咋来的呢？

2023年的事，国务院通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，提出了城中村改造专项借款，金桥集团拿到的，就是专项借款的首批落地。

虽然意见是去年的事情，但是钱是今年到位的，那么也就意味着，这一波的城中村改造，会集中在今年开始，尤其是前期工作，肯定会在今年铺开的。

根据七普数据，全国有7个超大城市，14个特大城市：

超大城市（城区人口超1000万）：上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津；
特大城市（城区人口超500万）： 武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。

今年，已经有10多个城市住建部门官宣，拿到这笔专项借款：

成都第一批62个项目，获得了专项借款的支持，总资金规模，大约1200亿左右；
广州有14个城中村改造项目，获得了国开行和农发行1426亿的授信，首批发放了15亿；
合肥18个城中村改造项目，获得国开行和农发行441亿的授信额度。

公开消息显示，广州、成都、南京、苏州、合肥、西安、青岛、沈阳、济南等10余个城市，获得了专项借款，授信总额已经接近5000亿。

数据显示，2024年三大政策性银行在去年12月和今年1月份新增PSL共5000亿，是近期的投放高峰，而结合近期的高层会议，PSL投放主要是三大工程：保障性住房、“平急两用”公共基础设施检核和城中村改造。

而根据券商预测，21个超特大城市每年城中村改造的投资总额，可能要达到1.19万亿，每个城市平均567亿。

这个周期有多长呢？如果按照2015-2018年的棚改高峰计算，大约4年时间，也能撬动4.8万亿的投资，不过虽然投资额没有达到2018棚改高峰1.74万亿的规模，但是21城范围和全国范围来做对照，这个金额又是只多不少。

当年，棚改以及背后的货币化安置，是楼市上涨的主要推手之一。

有一组数据称，2016年的棚改货币化安置，帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存，而2017年的库存消化，最高能达到3亿平方米。

显然，现在城中村改造，自然也想起到去库存的作用。

统计局的数据显示，2023年末，全国商品房待售面积6.73亿㎡，比上年增长19%。

能拉动多少库存销售呢？

当年棚改的故事，应该不会上演了，但是，多卖少建，还是能拉动不少。

城中村改造，还是得涉及征地拆迁的，这些人中的大部分，可能成为楼市刚需，进入到本地市场或者周边市场，而鉴于住宅的库存增长速度比商品房更高，改造新建，并非倾向住宅。

举个例子。

今年上海的“两旧一村”在两会上，也确定了2024年的目标：12万㎡的零星旧改，31万㎡的不成套旧住房改造和10个城中村改造项目。

而拿到钱的那个项目，是产业带动城中村改造，释放100万㎡的产业用地。

利好在哪里呢？

对于超大城市和特大城市的居民来讲，手里有城中村房产或者老房子又被划进改造范围内的，肯定是利好，这个世上最不缺的，就是拆迁暴富的故事。

这些超大、特大城市，土地价格就一个字，贵。

“挖机一响，黄金万两”。

2019年的时候，深圳城中村的“白石洲”上热搜，而那个热搜一看就很贵，“深圳拆迁或诞生2000个亿万富翁”，虽然后来被“本身就是亿万富翁”的村民辟谣了，但是故事流传至今。

虽然这两年的房地产行情不太好，但是如果真拆迁，那么仍有不菲的补偿。

而且，城中村改造每年计划，都是可以关注的。

另外，城中村改造这事儿，也不一定完全是超大特大城市，毕竟从专项借款的发放范围来看，不少非超大特大城市，但是又具有核心地位的城市，也能分到一杯羹，比如苏州。

至于三四线城市，一方面房子确实太多了，另一方面，产业增速确实较慢，城中村改造，尤其考验财力，确实比较难。

如果真正落实，每年1.29万亿的投资拉动作用，还是很大的，这笔投资能占到2023年全国房地产投资的11%左右。

而房地产投资，对上下游还有拉动作用，所以，核心城市的经济还是会因此受益的。

没办法，现在楼市的总体状况，总量过剩，但是结构性短缺，全国很难同下一盘棋。

当然，体现在房价上，也很难复刻“涨价去库存”的盛况了。

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