我国步入大众旅游时代，旅游需求旺盛

根据文化与旅游部发布的数据，2017年，我国国内旅游达50亿人次，国内旅游收入超过4万亿元人民币。随着收入水平的提高，人们对于精神生活的需求更加旺盛，旅游已经从少数人的奢侈品发展成为大众化、经常性消费的生活方式，在经济新常态下，我国步入大众旅游时代。随着供给侧结构性改革、全域旅游、新型城镇化等举措的深入推进，旅游市场也将不断升温。

“诗与远方“走到一起，文旅融合迎来发展黄金时期

近年来，随着大众旅游的兴起以及全域旅游的大力推进，人们对旅游品质的需求不断提高，传统的以展示自然资源为主的观光旅游已经远不能满足人们日益增长的旅游需求，文化旅游日受青睐。今年年初文化部与旅游局结合组建“文化与旅游部”使文旅产业更加融合发展，在新消费时代、文旅新时代的背景下，文旅特色小镇成为新时代旅游发展的一片新蓝海。

城乡二元结构矛盾愈发明显，特色小镇成破解矛盾重要举措

近年来，我国城镇化进程不断加快，特色小镇作为城乡产业融合的重要措施也在不断被推进。根据国家统计局数据，2017年中国城镇化率已达58.5%，且据国务院发展研究中心预测，到2020年，我国城镇化率将为60.9%，届时约有7.7亿人生活在城市。

随着城镇化的发展，出现了城市与城市之间城市化率不均衡的问题，北上广深等发达的一二线城市城镇化率远超中国整体城镇化率水平，而三线及以下城市的城镇化率依旧较低。高速城镇化导致城乡二元结构矛盾越来越明显，大城市人口膨胀、交通拥堵、空气污染、房价飞涨、生活成本增加等“大城市病”日益加剧，而乡村则面临宅地废弃、人口大规模转移等问题。

在此背景下，通过建设特色小镇，带动城乡一体化发展，实现城乡产业融合可成为新型城镇化的重要措施。

地方政策持续加码，特色小镇开展迅速

2015年浙江省政府就出台了关于特色小镇规划建设的政策，并陆续公布省级特色小镇创建名单。2016中央政府推进特色小镇建设后，各地方政府积极响应，明确本省市的特色小镇创建目标，相继推出特色小镇用地指标、资金支持等政策鼓励特色小镇建设。从各省的特色小镇培育方案来看，大多数省份都计划在3-5年内打造100个左右的特色小镇。国家和地方针对特色小镇发布多项政策支持，特色小镇深受重视。

文旅特色小镇已进入全面发展阶段

文旅特色小镇的最初形态是以江南六大古镇（周庄、同里、甪直、西塘、乌镇、南浔）和丽江古城、平遥古城等为代表的古城古镇，游客早期的旅游需求就是对这些古城古镇的观光游；随着城市化的快速发展和可自由支配收入的增加，人们对文旅小镇的需求升级为休闲度假游，原有的古城古镇向休闲度假小镇转型升级，在这个时期也出现了袁家村、彝人古镇等新建文旅小镇；在2014年浙江省首次提出“特色小镇“，由此有了“文旅特色小镇”的概念；2015年以后，以古北水镇、拈花湾为代表的文旅小镇已建成投入运营，标志着文旅特色小镇向成型阶段转变。自2016年开始，国家及地方层面陆续公布特色小镇培育目标，其中文旅特色小镇占比最多，文旅特色小镇开始转向全面发展阶段。

文旅特色小镇的数量及分布

现已计划建设超700个文旅特色小镇，西南华东数量居前

截止到2018年7月份，全国共有22个省份提出特色小镇创建计划，总计划数量已超过1500个，其中文旅特色小镇计划数量超700个。从文旅特色小镇的分布来看，受经济发展水平、区位优势、旅游资源等有利条件的影响，西南、华东地区的文旅小镇数量显著多于其他地区。

此外，住建部陆续公布了第一批、第二批国家级特色小镇共403个，其中文化旅游类型的特色小镇共253个，占比为62.8%。结合剩余11个尚未公布计划的省份进行推算，艾瑞预计，到2020年全国至少出现1200个文旅特色小镇。文旅小镇作为特色小镇的主力军，其发展将会呈现星火燎原之势。

文旅特色小镇市场规模

渗透率不到1%，市场空间广阔，预计未来3-5年营收上千亿

2017年，中国文旅特色小镇营收规模为450亿元。现阶段，大部分文旅特色小镇处于规划和建设阶段，仅有一小部分处于运营状态或初具规模。根据国家及各省市公布的特色小镇培育计划来看，大部分文旅特色小镇的建设培育期是在3-5年，随着新型城镇化的持续推进和国民大众休闲度假需求快速增长，在多数文旅特色小镇建成后， 其营收规模会出现高速增长态势，艾瑞预计，至2021年文旅特色小镇的营收规模将达到1200亿元。

文旅特色小镇产业链

文旅特色小镇市场玩家众多，尚未形成明显竞争格局

文旅特色小镇产业链图谱

文旅特色小镇的商业模式

开发前期以房地产收入回笼资金，中后期靠产业经营收益

文旅特色小镇的商业模式主要包括五个层面，分别为土地一级开发、二级房地产开发、产业项目开发、产业链整合开发、城市建设开发。土地一级开发可以通过工程和土地升值获取收益；二级房产开发包括城市地产、旅游地产和工业地产开发，主要通过销售收入、回收经营收入、租赁经营收入的方式获取收益；产业项目开发阶段包括特色产业项目开发和旅游产业项目开发两大类，其中特色产业项目包括当地特色产业开发、产业孵化园、博物馆等项目，旅游产业项目则包括主题公园、景区、度假地产等项目；产业链整合开发阶段则是将旅游产业与特色产业整合，构建成产业生态圈；城市建设开发包括城市服务、基础设施建设等方面。在产业项目开发及产业链整合阶段主要盈利方式为小镇和特色产业项目的持续经营收益。

文旅特色小镇发展的痛点

多房企进军特色小镇，房地产化倾向严重

自国家推动特色小镇建设以来,已有多家房企涉足特色小镇，截止到2018年8月份，已有七成销售额百强房企布局特色小镇，其中有将近40%的房企布局文旅特色小镇。

房企进军特色小镇有两方面原因：第一，近年来房地产市场的毛利率和净利润降低，很多房地产企业都在寻找转型机会。特色小镇有着国家及各地方政府推出的土地及金融优惠政策，很多房地产商通过特色小镇的模式以较为低廉的价格获取土地，用进军特色小镇的方式进行转型。第二，特色小镇的建设本身有着房地产开发的需求。特色小镇离不开房地产，任何小镇都需要有人居住，这种居住需求恰好给了房企进军特色小镇的契机。

随着房企布局特色小镇，小镇的“房地产化”趋向愈发严重。主要表现为部分房企借助建设特色小镇向政府低价拿地和拿着政府的资金支持，以特色小镇的名义搞房地产建设，导致小镇发展背离特色小镇的初衷。尽管特色小镇离不开房企产，但“房地产化”致使小镇特色产业难以实现，而特色小镇发展的核心就是“产业“，因此“房地产化”不是特色小镇正确的发展方向。

艾瑞认为，打造文旅特色小镇应注重文旅产业与小镇的融合，合理的建设配套商业住宅设施，有效的激发社会资本的活力才是促进文旅特色小镇健康发展的有效措施。

盲目跟风，同质化严重

在众多类型特色小镇中，文旅特色小镇占比最多。在文化旅游概念大热的背景下，文旅特色小镇存在较多问题。

首先，文旅特色小镇出现了定位不清、盲目跟风、同质化严重的现象。例如，成都龙潭水乡投资20亿元、经4年打造和建设，2013年4月开业，仅仅经营了3年就关门闭户，现如今没有游客和商户，只剩下空荡的建筑。龙潭水乡号称清明上河园，却在小镇里看不到任何与之相关的内容，没有文化灵魂和内容承载，因此，最终只能走向失败的道路。

其次，文旅特色小镇的概念泛化，存在“凡特色小镇必旅游”的倾向。部分小镇为吸引大众关注，生硬的将旅游功能融合在产业类、科技类的特色小镇中，而导致这些小镇主题不明确、定位不清晰等现象出现。科技类、产业类等类别的小镇需先明确小镇定位，凸显出产业优势后，再融入旅游元素，比如科技类小镇可结合VR、投影互动等技术打造沉浸式娱乐体验以吸引消费者的更多关注。

艾瑞认为，对于文旅特色小镇来说，旅游产业是小镇的核心，文化是特色小镇的灵魂、是文旅小镇发展特色旅游业的根本。发展文旅特色小镇，应依靠特色文化旅游资源， 通过保护、包装等方式对小镇里的文化、传说故事、旅游资源等特色进行更好的展现，应深入挖掘地方特色，因地制宜的开发和运营小镇。 

融资难，资本支撑后劲不足

特色小镇的投资建设有着资金投入大、回收周期长的特点，每个特色小镇的投资额至少在50亿元左右，资金回报周期一般需要30-50年。建设特色小镇，寻找有效的融资渠道也是重中之重。

特色小镇的资金来源有三方面：第一，是国家层面对特色小镇的资金支持，国家发改委设立特色镇建设国家专项建设基金，中央财政也会对工作开展得比较好的特色小镇给予鼓励；第二个层面是银行支持层面，国家开发银行、建行、农行等金融机构相继出台特色小镇建设的金融产品和方案；第三方面是社会资本的投资。

在特色小镇的投融资方面，也面临一系列问题：首先，近日来，商业银行收紧政府类项目的融资政策。今年财政部23号、34号文出台后，各商业银行不再接受财政补贴、拨款等来自财政渠道的资金作为还款来源；其次，社会资本进入不足。有些地方社会资本的力量不足以大到足够支撑特色小镇、当地政府的财政资金有限等资金瓶颈导致特色小镇陷入被动发展；最后，资本支撑后劲不足。特色小镇投资具有长周期、重资产的特质。大规模的资金投入以及过长的投资开发周期都容易造成资本的支撑后劲不足，往往会导致小镇后期的债务风险和不可持续发展的问题。持续稳定的资金来源是发展特色小镇的关键，选择合适的融资模式对于特色小镇的发展尤为重要。

旅游驱动、旅游+产业双驱动、旅游从属三种类型协同发展

文旅特色小镇是以文化和旅游为特色的小镇，根据文旅产业与特色产业的主导关系不同，文旅特色小镇可分为三种发展模式：“旅游驱动”模式、“旅游+产业”双驱动模式以及“旅游从属”模式。艾瑞认为，旅游业是小镇的核心产业，且旅游产业对小镇产值的综合贡献率在40%以上的文旅小镇属于“旅游驱动”的发展模式；旅游是小镇的主导产业，旅游产业对小镇产值的综合贡献为15%-40%的文旅小镇是“旅游+产业”双驱动发展模式；而小镇有特色产业基础，旅游产业对小镇产值的综合贡献在15%以下的文旅小镇则属于“旅游从属”的发展模式。

“旅游驱动”模式

旅游资源是小镇发展的核心，以门票+旅游经营性收入为主

“旅游驱动”模式即旅游业是小镇的核心产业，小镇旅游资源强，其他产业发展相对薄弱，由旅游带动当地经济社会发展。现阶段，“旅游驱动”模式的文旅特色小镇开发模式以政府与企业合作共同开发为主，国内的传统古镇、早期旅游小镇大都属于此类发展模式。“旅游驱动“模式下的特色小镇具备旅游观光、休闲、度假等功能，其盈利模式主要以”门票+旅游经营性收入”为主。

“旅游+产业”双驱动模式

旅游与特色产业融合驱动发展，以旅游和特色产业收入为主

“旅游+产业”双驱动模式即旅游产业是主导产业，在旅游产业的带动下，农业、旅游地产、文创产业等蓬勃发展。旅游业与特色产业叠加融合驱动发展在此模式下，大多数都是企业主导的开发模式；盈利模式为旅游产业收入+特色产业收入，其中旅游收入以门票+旅游经营收入为主。

“旅游从属”模式

产业为先，旅游为辅，特色产业收益占主体

“旅游从属”模式的特色小镇即旅游业是小镇的特色引领产业，主要依托小镇内的特色产业（食品工业、文创产业、艺术产业等）发展。在此发展模式下，小镇的旅游功能相对薄弱，盈利结构中，特色产业收益占主体，旅游产业收入相对弱化。

文旅特色小镇将成为新型城镇化的重要载体

新型城镇化是以城乡统筹、城乡一体、产业互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化，是大中小城市、小城镇、新型农村社区协调发展、互促共进的城镇化。

特色小镇是乡村之头、城镇之尾，是连接城市和乡村的纽带，是城乡之间的一个缓冲地带。在特色小镇的发展过程中，可通过发展产业吸纳更多的城乡人口，而通过建设特色小镇也有利于形成创业和创新的平台，从而培育构建出产、城、人、服紧密融合的新型城镇。因此，在新型城镇化过程中，在形成大、中、小城市和小城镇、新型农村社区协调发展的关系的过程中，文旅特色小镇将成为其重要的载体。

文旅小镇将趋于产业融合“精细化“发展

文旅特色小镇的建设根本在于尊重与挖掘当地文化，着力点在于产业融合。在培育特色小镇的过程中，以农业、制造业、健康产业、体育产业、文创产业等为小镇的产业依托，依据当地资源，推进“产业+文化“、”产业+旅游”的融合发展模式，重视地域文化和产业结合，以此培育功能齐全、价值多样的新型发展业态将是文旅特色小镇的发展趋势所在。另外，聚焦于某一领域/主题，提炼出鲜明的主题特色，从追求规模变为追求质量，集约化、精细化发展也将是文旅小镇的未来发展方向。

大健康时代下，康养文旅小镇将迎来黄金发展期

随着物质条件的改善和精神追求的崛起，人们对健康和幸福生活的追求愈加浓烈，愈发追求个性化、多元化的健康服务。大健康是随着人们健康理念延伸形成的一种全局理念，包括身体、精神、心理、情绪等方面的健康。在大健康时代下，以健康产业为核心，以旅游、度假为主要功能形态的康养小镇将迎来快速发展期。在发展康养小镇时，应根据小镇的特色产业及特色文化旅游资源的不同，打造不同主题的康养小镇。另外，除要充分利用好当地生态特色外，做康养小镇时在考虑老年人需求的同时，应在小镇中融入新鲜元素，以吸引更多的年轻人。

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