房价上涨是一场合谋！
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▲房价上涨，政府、银行、购房者没有一个是“无辜”的
这是「一见财经」第97篇原创文章
今年以来，房价在严格调控中一路上涨，这是一个奇怪的现象，以前不调控房价涨，现在调控这么严，房价还在涨。
这说明一个问题，要么是调控的方法不对，没有从源头遏制炒房，要么是地方政府调控决心不大。
据一见菌分析，在每一轮的房价上涨“盛宴”中，地方政府、银行以及炒房者都是最大的受益者，这才是房价上涨的本质原因。
可以这么说，房价上涨是地方政府、银行和购房者“合谋”的结果，尽管他们没有刻意联合，但共同的利益诉求，让他们走到了一起。
更奇怪的是，在中国的房价上涨中，除了没参与进去的人，竟然找不到“受害方”，几乎和房地产有关的人都在发财。
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最近，中原地产公布了一组数据，尽管楼市仍被调控笼罩，热点城市前五月土地出让金同比涨幅却很明显。
5月单月，50大热点城市卖地金额创年内最高纪录，合计卖地金额单月高达3130亿，同比上涨幅度高达111.5%。
从1-5月来看，50大热点城市合计土地出让金高达1.5万亿，与2017年同期的9503亿相比，上涨幅度高达57.6%，多卖了4520亿。
卖地最多的城市分别是杭州、重庆、嘉兴、南京、湖州、宁波、合肥，这些城市的土地出让金成交金额均超过百亿。
最高的杭州，5月卖地1391亿，同比上涨246%；其次是苏州，卖地681.8亿元，同比上涨77%。
在“房住不炒”的大背景下，为什么地方政府能够“左手调控，右手高价卖地”呢？
我们发现，其实地方政府也知道“捂盘惜售”的道理。
下面这张图就很好地说明了这个问题，地方政府这几年土地供应量减少了，土地收入却依然在增加。
▲近10年房地产企业土地开发情况（来源：国家统计局）
以上是近10年中国房地产企业土地开发情况，用三个指标来反应，分别是房地产企业待开发土地面积、房地产企业购置土地面积和房地产企业土地购置费用。
按照国家统计局的统计口径，房地产企业待开发土地面积指的是经有关部门批准，通过各种方式获得土地使用权，但尚未开工建设的土地面积。
单独分析这个数据，可以发现，2008年房地产市场低迷，开发商建房热情不高，这个数据在近10年都是最高的，达到48161.07万平方米。
后来，随着2009年房地产市场复苏，待开发土地面积开始下降，但随着房地产企业购置土地面积的上升，待开发面积也相应的增加了。
再来单独看看房地产企业购置土地面积，这就是地方政府卖给房地产企业的土地面积。
从上图可以看出，购置土地面积最高点出现在2011年，当时是44327.44万平方米，之后一直呈下降趋势，尤其是2013年开始，下降幅度较大。
到2015年和2016年，房地产企业购置土地面积只有最高峰时期的50%，2016年只有22025.25万平方米。
所以，如果要论2016起中国新一轮房价大涨的原因，除了货币供应量增加，很大一个原因就是土地供应已经告急。
与房地产企业购置土地面积形成鲜明对比的是，房地产企业土地购置费用近10年一直在增长，2007年为4873.25亿元，2016年已经上涨到18778.68亿元，整整翻了3.85倍。
现在，供地面积依然处于低位，但地方政府的卖地收入却在大幅增长。
于是就出现了前文所说的情况，5月单月，50大热点城市卖地金额同比上涨幅度高达111.5%。
地价涨了，房价肯定要涨。任志强有个形象的比喻，如果把房子比作面包，土地就是面粉，面粉都涨价了，面包不涨价说不过去。
早些年，因为土地财政，地方政府依靠卖地获取利润，一方面拉动地方投资或者说GDP增长，另一方面依靠地产商来打造公共市政配套。
这些年，地方政府都在落实“房主不炒”的房地产调控总要求，不管是一线城市还是二线城市，甚至很多四线城市都出台了严厉的房地产调控政策。
本以为，地方政府要主动革自己的命，摆脱对土地财政的依赖，但从现实情况来看，地方政府在下一盘很大的棋。
棋局是这样的：减少土地供应-通过各种手段去库存（棚户区改造、人才计划等）—房价上涨—以更高的价格卖地。
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如果说地方政府是房价上涨的最大受益者，那么推波助澜的就是银行，这几年，银行资金大量流入房地产领域。
表面上，银行为了响应国家房地产调控政策，这两年也在主动限贷或者提高房贷利率，但资金的流向并未改变。
一见菌查看了多家大型上市银行近6年的财报，发现两点：
1、房地产相关贷款（房地产业贷款、个人住房贷款）比例都很高，而且呈上升势头。
2、和其他行业贷款相比，房地产相关贷款坏账率明显低于其他贷款，房地产相关贷款是银行的最优质业务。
持续多年的房价上涨让银行赚的盆满钵满，中国很少有公司在世界公司排名中进入前几名，但中国的银行业是个例外。
上周，《福布斯全球上市公司2000强》发布，中国和美国公司首次在排名前十的数量上打成平手。
中国工商银行和中国建设银行连续6年排名第1和第2位。紧随其后的是第3名的摩根大通和第4名的伯克希尔-哈撒韦。
除了工行和建行，入围前10的中国银行还有中国农业银行、中国银行和平安保险集团。
像阿里巴巴、华为、京东、百度、小米这样的科技公司，平时在市场上的声量很大，但连前15名都没有进入。
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