养老地产的风来了，购物中心却要挂了！
The following article is from 杠杆地产 Author 道一
几天前，中央印发了《国家积极应对人口老龄化中长期规划》。
人口老龄化的话题，离大家似乎很远，又似乎很近。这个话题总是被人提起，并常常被负面解读。
今天，杠杆地产不打算对老龄化这样的社会议题进行宏大叙事。就只谈谈在人口老龄化的趋势下，以及在政策的风向中，楼市的机遇与挑战，特别对大家房产投资意味着什么。
01
风口一直在，但没飞起来
在《国家积极应对人口老龄化中长期规划》发布当日，国家发改委负责人就《规划》有关情况回答了记者提问。
负责人表示，我国居家、社区养老服务供给能力不足，养老机构服务供给总量短缺与结构矛盾并存。对此，《规划》提出要加大养老服务投入力度，多渠道、宽领域扩大适老产品和服务供给。
具体而言，一是提升居家社区养老品质。二是强化养老机构服务能力。另一方面，要大力发展民办养老机构。三是推进医养有机结合。
有这样一份重磅文件来应对人口老龄化，于是有媒体大呼：养老地产的风口来了。
养老产业有着巨大的市场，这不假。事实上，就杠杆地产的数据统计，全国已经有80家房企布局养老地产（我主要说的是有一定规模的房企，各地布局所谓养老地产的中小企业很多），其中不乏TOP 10的明星房企。
另一方面，养老产业的风吹了这么多年，却没有一家房企有形成品牌优势，甚至明星房企也没打响养老地产项目。
此外，养老地产还给人“价格贵”的印象。奇怪的是，价格上去了，房企却没怎么赚到。
对于这样的囧况，有大V断言：未来五年内的养老地产，最好都不要碰。
观点异常鲜明，理由也看似充分：目前养老地产的购买群体多是40后、50后、60后，但购买力最强的却是70后。需要等到富有的70后老去，房企才能看到曙光。
这话对，也不对。下面杠杆地产就为大家分析分析，为什么养老地产的风口一直在，但房企没飞起来？以及怎么飞起来。
02
国内养老地产的四个误区
误区1：养老地产就是卖房子？
老龄化对房企一个看似直接的影响就是，房子难卖了。这样的观点错就错在，把养老地产简单理解为卖房子。
目前国内的养老地产还处于摸索阶段，首要解决的问题就是：不要把养老地产认为是卖房子和租房子。如何延伸产业链，对接上下游才是关键。
误区2：养老地产开发一步到位
有些地产商为了讨老人欢心，打造了很多面向老人的项目。比如在山清水秀的地方建立养生社区。
但在中国，大多数人还是愿意住在城市，而不是在偏僻之地度过余生。地方一偏僻，配套就难跟上。
此外，专门为老人开发地产，会导致受众很窄。一旦老人不买账，回本压力就会很大。
误区3：养老地产扎堆高端
目前国内很多养老地产的项目都走高端化路线。目标客户群基本上都是经济实力雄厚的老人，提供的是个性化养老服务。
这样会造成的问题是前期投入大，成本回收的压力大。开发养老地产其实最好以市场细分为基础，根据内部条件和外部环境来选择相应的项目定位和经营模式。
误区4：养老地产盲目迷信国外经历
纵观发达国家的养老地产发展，基本都经历了三个阶段：摸索阶段、产业链阶段、品牌项目与规模化阶段。
我国目前还在摸索阶段，欧美日基本已经走完了第三个阶段。于是很多人大谈国外的养老地产开发经验。
但实际上，由于国情不同，导致了很多国外经验其实没法照搬。
比如美国流行低密度养老社区，中国大城市土地供应还是偏紧，不可能有美国那么奢侈的低密度开发。而且低密度开发会造成出行困难，美国很多高龄老人习惯出门开车，在中国显然做不到。
03
想赚钱，就要有更多想象力
简单来说，养老地产的盈利模式并不复杂。简单来说分三种：
卖房子赚钱。与传统的出售产权房的方式差不多，提供养老住宅或适老化住宅产品。同时也会提供一些配套服务，获取服务费。比如绿城的乌镇雅园。
收房租和卖服务赚钱。该模式没有出售物业，而是持有并长期租赁，房企充当运营商的角色，按时间收取租赁费和服务费。比如龙湖的重庆新壹城。
此外，这里派生出一种会员卡模式，房企销售会员，并为会员提供多层次服务，盈利是收取会费和服务费实现盈利。比如恒大的养生谷。
租售两条腿走路。该模式通过卖一部分回笼资产，降低资金压力。留一部分通过运营提升物业价值。
这种模式跟商业地产思路类似，适用于普通养老公寓和大型混合式养老社区的开发。是开发商选择最多的一种模式。
上面三种模式各有优劣，杠杆地产在第二部分也讲过养老地产不是卖房子，养老地产开发也不用一步到位。
想赚钱，还需要有更多想象力，找准方向，细节突破。
首先，新项目可以考虑嵌入式开发，新建居住区中开发养老组团。这种方式类似刚才说到的第三种的细化。
具体来说是房企在住宅项目中拿出一部分区域打造养老组团。形成混合居住模式。
这样能大大带动新客户群，形成产品差异化。同时满足老人与子女就近居住原则。如果老少愿意就近居住，可以促进购买两套住宅，带动整个楼盘的销售。
同时还有利于形成适合老人的邻里氛围。还能与大社区共享配套资源，降低配套设施建设量。
其次，已有项目周边插建老年设施。对于那些已经建好，土地资源紧张的项目，可以考虑在周边插建小规模养老配套设施。
这里不仅限于老年公寓，还可以考虑配置老年日托中心、社区医疗中心等。
这样不需要大的场地，由于建设规模小，投资也少。还可以吸引到周围其他社区的老人，形成口碑效应。
第三，多玩玩“养老地产＋”。
比如，养老地产＋旅游。在开发旅游地产时，同时打养老牌，适合候鸟型养老居住模式。在云南、广西、海南这种气候条件优越地方的旅游地产项目，尤其不要错过。
比如，养老地产＋医疗。这里杠杆地产要敲黑板，划重点。因为无论哪种养老，医疗服务都是必须的。
养老项目可考虑与医院就近设置、共同建设，将优质医疗资源引入养老项目。
对于那些离医院不近的项目，房企各有对策。
万科一些项目和公立医院有合作，医生定期来坐诊，且每个网点建设长者大数据库，建立社区老者生活、健康双档案并动态更新。
恒大一些项目是分级诊疗。小病直接就近治疗，稍微严重点的可以走绿色通道到三甲医院治疗。
04
对商业地产或是利空，未来如何选择楼盘？
上面杠杆地产一再强调，养老地产不是卖房子，需要全盘考虑。比如商业地产，很可能会经历一次大调整。
或许最惨烈的关店潮尚未真正到来。但从长远看，商业地产市场规模会缩小，三四线城市尤其不乐观。
遗憾的是，商业地产低估了人口老龄化对零售的影响，目前大型购物中心还在遍地开花。除了大家说的旅游地产不能买，一般商铺不能随便买，一些随意散售的购物中心铺面，大概也不能轻易买。特别在三四线城市和市郊。
中国的邻居日本，东京、大阪、名古屋这几个大城市，商业地产红红火火。但小城市的商业地产却一片萧条，大量商场倒闭，造成3000多万60岁以上的老人成为购物难民——小区500米内没商店的居民。
不过只要转变方向，就会变危为机。以个人消费为主的社区店、小业态如火如荼，小型超市、便利店、药妆店都能赚钱。
哪怕单店规模小，但胜在数量多，总量加一起，收益就变得非常可观。在日本排名前十的零售商中，有五家是便利店。
说起日本，不得不说日本房屋的适老化设计。这样的细节，往往被国内项目所忽略。
很多细节上的适老化设计，并不用花多少钱，却能成为售楼处的说辞与亮点。
现在很多房企总谈全生命周期户型，因为人都会老。可是如果只是户内全生命周期设计，小区和周边还是对老人不友好，全生命周期又从何谈起呢？
对于购房者来说，房产投资时，选择适老化细节设计更好的楼盘及社区，这本身就是保值的一部分。
当然了，房产投资没有几个长期持有的，有机会就会高位套现。整篇文章，杠杆地产大概多虑了。
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