开发商降价了，什么信号？

根据财联社报道，9月6日晚十点恒大连夜召开营销大会，并宣布要启动全国楼盘7折促销计划。有市场舆论认为，恒大此举旨在融资收紧的背景下，加紧扩大市场份额，降低负债率。

恒大降价促销，并不简单

恒大的降价已经不止一次了，盘点最近几次，去年3月1日-4月1日，恒大宣布所有在售，住宅、公寓和写字楼全部9折优惠，商铺8折优惠；去年8月份，恒大宣布旗下500多个楼盘全面降价促销，新盘9折，尾盘低至8折。今年2月份，恒大集团宣布，将于2月18日启动全国各楼盘销售特大优惠政策，全国在售楼盘七五折售卖。

打折，已经成了恒大的基本操作了。但回顾历次恒大降价，并没有引起全行业的降价甩卖。所以有一点是可以明确的，恒大的降价属于常规营销手段，并不会对行业造成直接性影响。

不过，恒大作为房地产龙头之一，其降价行为多少一定预示着某些信号，并对行业产生一定影响。这点毋庸置疑。据2020年恒大中期业绩发布会数据，上半年恒大实现营业收入2666.3亿元，实现销售额3487.9亿元，实现销售面积3837.9平方米。

这些数据在全行业来看，排名第二，仅次于碧桂园。因此恒大的这次降价，如果放在当前背景下，其实更像是房地产行业现状的折射。

房地产龙头降价，原因几何？

还记得为控制房地产企业债务而设置“三道红线”吗？据天风证券研报估算，多数房企都“严重超标”，当然也包括恒大在内。

另据统计，恒大的不少债务指标“超标”：现金及现金等价物/一年内到期短期有息债务比值不到0.5，即意味着恒大可自由调配的资金不到有息债务的一半。因此恒大或考虑到监管红线的问题，降价促销加速回款，可以一定程度降低负债率。

再者就是基于当前宏观环境的考量。由于一季度疫情影响，年度销售目标难以达成，为了弥补销售缺口、争取更多的市场份额，以价换量成了当下大小房企的最优选项。数据显示，2020年1-6月份，超过90%的房企没能完成半年度销售目标，其中包括万科、龙湖、碧桂园、融创等在内的众多房地产龙头，有的甚至销售目标达成不足30%。

还有一点是房企债务的集中到期。数据显示，2019年下半年以来，在融资渠道收缩的环境下，房企增加了境外债务的发行量。到今年初，房企境外发债规模同比增速达70.98%。然而这些债大多都是短期债，9月份之后就迎来了第一个高峰期，到2021年6月份房企将累计1.5万亿元债务到期。融资成了房企最大的难题。

一般来说，房企不会利用海外债融资，除非融资环境非常紧。但考虑到目前贷款和海外债的资金成本并不低，促销回款也就成了最后的办法。特别对于中小房企，一旦销售目标难以达成，整体回款将受到影响，关乎企业生存大事。

而且还有一点，恒大的降价促销其实可以算作是“降杠杆”的行为，因为在8月20日，央行、住建部已经提出“希望房企控制负债，不要继续快速加杠杆”，“要求部分房企每月提交月度资产负债表，及于9月底前交降负债方案。”

对房地产行业有影响吗？

刚刚上面也说了，直接影响不大，但示范作用、暗示作用等间接影响很大。房价，很大程度上是由预期决定的。多数人看涨，买的人就多，从而越买越涨。但事实是，正如我之前在文章中提到的，很多三四线城市，甚至部分省会城市的楼市库存积压严重，有的地方楼盘开盘半年多，仍存在一手房源。根据《全国百城住宅库存报告》数据，截止7月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为48031万平方米，环比增长0.2%，同比增长6.9%。

从这点我们可以预计，如果未来房企出现集中降价的话，那么降价一定会大多集中在三四线城市。目前我所在的城市，已有部分地铁口三室两厅100多平的房源出现了降价现象（安居客数据），年初挂牌价为155万，现降至143万。

虽然说楼市在4、5月份迎来了一波小高潮，部分城市的房价也出现了一些回暖，但这终究只是部分城市，许多城市全国楼市去库存压力依然很大。全行业来看，不排除后期有房企陆续以价换量的可能。