看着别的版块轮动疯长，我自岿然不动，甚至还下跌，这日子没几个人能熬得过去。另一边，港交所房企、物企上市潮依然井然有序进行。前不久的融信、中梁，以及最近轮到了区域大佬，比如“中亿基业”。很多杆友可能没听过这家公司，杠杆地产也很好奇，今天就来一探究竟。中亿基业，全称“中亿基业控股有限公司”，是宁夏中房实业集团有限公司母公司。1991年中房集团银川房地产开发总公司成立，主要从事物业开发、物业管理等。1994年，中房银川总公司改制为有限责任公司，即如今的宁夏中房实业，开始在银川发展住宅物业。董事长方陆1962年10月出生，1985年毕业于原宁夏大学中文系，毕业后留校任职于教学研究科，这一周期大概为5年。此后方陆报考公务员，脱离教学管理岗位，从科员一直到银川高新技术开发区经济发展局副局长，负责整个开发区的招商和项目审批。1994年，32岁的方陆辞职下海，2000年加入中房，直到现在成为企业掌舵人。一是和万科曾经的灵魂人物王石有共同的爱好：登山，也曾经登顶珠峰。2006年，他和王石还一起登顶了台湾玉山（3952米）。中亿基业的招股书里，杠杆地产看到，其着重提到了和万科集团的紧密合作对其成功贡献甚大。凭借万科集团的品牌知名度及行业专业知识，使之能巩固现有市场地位，并逐步扩展至不同地区。2017年还建立中房万科实业，作为与万科集团战略合作的平台。截至2021年3月31日，中房万科实业拥有总建筑面积为3389615平米的11个开发项目，包括2个城市。此外，可能是有共同的爱好，方陆先生与地产界另一大佬冯仑也渊源颇深。两人曾一起参加诸多活动，冯仑还帮忙引荐新东方俞敏洪给方陆，看上去关系不错。深厚的缘分也体现在招股书里。中亿基业管理层架构显示，冯仑先生目前为该司独立非执行董事，负责就本集团的经营及管理提供独立建议。有了上述业界大佬朋友加持，可以说为中亿基业的上市增加了不少“筹码”，尤其是万科。此外，中亿基业独立非执行董事名单里还有另一位地产界大佬：欧阳宝丰，其曾为宝龙地产副总裁、首席财务主管。后陆续在中国天然气集团、国锐地产、杉杉、弘阳地产、中梁控股、新力控股、正荣服务、上坤地产等公司担任独立非执行董事。招股书自我介绍，中亿基业专注于在中国选定地区开发及销售优质的中高端住宅物业，截至2021年3月31日，有30个处于不同发展阶段的物业开发项目，应占的总建筑面积为6516722平米，体量并不算大。目前，物业开发及销售仍是中亿基业的主营业务，占比基本维持在啊99%左右，其中住宅物业又是大头，2018-2020年分别占其营收的71.9%、78.3%、83.3%，有越来越集中化的趋势。其他的如物业租赁服务、管理咨询及其他服务的占比，都几乎忽略不计。中亿基业所有物业开发的项目里，基本分布在两座城市：西宁和银川。此外还有几个项目零星分布在包头、成都、咸阳等，部分为合营产品。由此可见，其“西北一哥”的名号确实实至名归，这就是一家具有浓厚地域色彩的企业。土地储备方面，中亿基业也很有西北范儿。截至2021年3月31日，其应占总土地储备为6516722平米，包括住宅物业 及商业物业。其中圈子附属公司开发的土储全部位于银川、西宁、海东三市，占总土储的35.6%；非全资附属公司开发的53.5%位于银川和西宁市，其他少量分布在陕西、四川等地。从中亿基业的财务数据里，杠杆地产隐约看到，2020年对其来说不平凡。上市之路，或许早有布局。2020年，尽管黑天鹅压顶，但中亿基业的扩展步伐加剧。营收翻倍了。2018年至2020年，分别为24.79亿元、20.75亿元和55.38亿元。但均价起伏，期间平均售价为6725元/平方米、7011元/平方米和6965元/平方米。毛利率稳定在30%以上，有些变动，分别为34.8%、39.1%、31.8%。净利润增幅较大，从2018年的3.65亿元到2020年的8.43亿元，最近两年增幅达41.19%、63.68%。但净利率同比2019年下滑严重，从2019年的24.2%将至14.9%。此外值得注意的是，2020年，中亿基业的经营活动现金流大幅下降，且最近三年呈递减的趋势。2018年-2020年分别为33.38亿元、21.79亿元、-9.33亿元。融资活动现金流也流出加速，2020年比2019年净流出了1亿多元。好在投资活动的现金流不错，拯救了年末现金及现金等价物，比2019年多了10多亿元。另一变动较大的指标是债务。2018-2020年，中亿基业的借款总额（包括计息银行借贷、租赁负债及来自其他融资机构的借款）分别为13.12元、13.51亿元及18.88亿元。期间资产负债率分别为88.66%、91.68%、91.84%，持续走高的同时，也大大高于行业平均水平。三道红线方面，中亿基业也踩中了，截至2020年底，中亿基业负债资产比率（不包括合约负债）为80.7%。前些年日子好过时，很多老板靠运气赚了一些钱，这些年如果再硬扛下去，很有可能又会凭“本事”和“能力”将钱输掉了。实在没能力没实力的，握好家底，平安退休也是不错的选择；所谓“隔行不取利”，转行也是九死一生；如果选择了坚守，那就想方设法去拼未来。所以，中小房企目前要想好出路，才能走出生路。
杠杆地产觉得说得非常好。只是穿越周期，谈何容易，祝福西北地产一哥早日“上岸”。今日导读：点击下面链接可查阅
公众号 ：文琳行业研究
2020年中国游戏产业报告
2021中国游戏企业研发竞争力报告
2021游戏市场风向标报告
2020中国网络媒体发展报告
2021年中国剧本杀行业研究报告
2021五大平台KOL粉丝分析研究报告
2021年创意管理报告
2021年语音搜索报告
各机构提供专业的信息、数据、研究和咨询服务。欢迎关注【文琳行业研究】
《文琳阅读》每晚经典，欢迎关注！
文琳编辑
今日导读：点击下面链接可查阅
公众号 ：文琳阅读
2021年新词都出来了，句句经典，字字犀利（精辟！）
幽默段子：买书送学姐！
绝美动图！整整拍了一年！美醉了！
法国传记电影《1915年的卡蜜儿》高清完整版
音乐欣赏：绝美月琴！这样的《梨花颂》还是头一次听！
清炒山药，家常小炒了解一下，脆爽可口！
每天学一味中药，草果！
old bird意思是“老鸟”？old hat翻译成“旧帽子”？这些词可不是你想的那么简单
公众号 ：就业与创业
高考倒计时26天，这个北大退学又考上清华的湖南理科状元，给所有人上了一课
凤凰金融栽了，刘长乐落幕！
风控是什么？看几个段子就明白了
微小说：好处