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东莞城市魅力微报告

文琳资讯 2024-04-12

当我们在对一个城市做出评价时,往往通过多重指标进行判定。城市发展如何面向未来进行顶层设计,是政府在宏观规划阶段需要郑重思考的问题。正如“一百个读者,就有一百个哈姆雷特”,判定一个城市好亦或不好,早就不只以经济指标作为依据,而是更多元、更具发展眼光地把城市政策、城市资源(自然资源、公共资源、商业资源、文旅资源)、城市公共管理(城市环境、城市规划)以及发展机会、公平机制、当地人文特征等条件综合考虑,多重元素交织在一起,形成了一整套城市评判体系。



在人们自身的感性感受之外,通过数据分析城市的各个切面,是一种更为客观的辅助视角,也或许能够让人们更加容易发现城市的魅力所在。关于这个课题,从第一财经旗下的城市数据研究机构“新一线城市研究所”2021年发布的《城市商业魅力排行榜》中,我们观察到了国内城市整体的发展趋势,也捕捉到了单个新一线城市的魅力,可能跟大众印象中的城市标签大相径庭——就像东莞,不同于传统的“世界工厂”,一个区别于以往视角的东莞,其魅力更多来源于年轻人的活力。



城市魅力多元化背景下,新一线城市发展迅速


城镇化发展至今,人们对城市观察和评价维度变得更加多元综合。以往北上广深四大一线城市拥有对人才、产业、资金等的绝对吸引力优势,但现在以新一线城市为代表的其他城市,开始重视打造城市品牌,提升核心竞争力。在城市魅力多元化的背景下,新一线城市发展抢眼。


从城市商业魅力评分体系着手,我们选取近几年城市生活、交通枢纽、产业经济等方面的指标作为切面,对应的是城市人活跃度、城市枢纽性、创新氛围指数这三个指数。


从2017年到2021年,新一线城市的城市人活跃度分别从35.97增长至51.70;城市枢纽性则从36.20提升到52.90;创新氛围指数从4.81到17.00。尤其前两者的平均增幅上,新一线城市远大于一线城市——5年间,新一线城市43.73%的城市人活跃度增幅,远超出一线城市的13.88%;城市枢纽性方面,新一线城市增幅高达46.13%,而一线城市仅为11.87%。



一线城市的增幅相对较低,固然是由于早在城镇化发展的前一阶段,其城市发展就已经进入成熟期,城市建设、城市吸引力已经经历了高光时刻。但新一线城市的发展,确实越来越好,这可以从未来可塑性这一指数上得到体现——在未来可塑性上,新一线城市跟上了一线城市的发展步伐,保持了年年上升的态势:从2017年平均14.38分,到2021年31.01分,增幅高达115.65%;而一线城市则从2017年平均53.57分,提升到78.58分,增幅46.69%。伴随城市愈发良性的发展前景,人口流入和企业数量也越来越多。在过去的一年里,新一线城市的平均外来工作人口数量从208.13万人增长到346.24万人;一线城市从平均725.98万人增长到791.39万人,增幅分别为66.36%、9.01%。在优质本土公司数量上,新一线城市从平均7228家左右增长到约10314家,一线城市从平均26051家左右增长到29518家,增幅分别为42.69%、13.31%。而在区域发展潜力上,华南区域经过去年未来可塑性的数值下滑后,2021年在未来可塑性上,超过其他区域,成为全国最具发展潜力的区域。


连续五年入围新一线的城市:东莞


华南区域典型代表的新一线城市——东莞,从2017年入围新一线城市后,连续两年位于全国城市第15、新一线城市第9,连续五年稳居广东省内城市第3、粤港澳大湾区第3。在整体的指数得分上,近三年的数值保持平稳上升的态势。



在2021年的一级维度指标数据中,东莞能够排进新一线城市TOP10的指标分别为城市人活跃度,位居新一线城市第3、全国城市第7;未来可塑性,则位于新一线城市第9、全国城市第13;其中,城市人活跃度几乎每年都表现得比前一年更好。其他的指标上,城市枢纽性,是东莞近六年城市发展以来排名提升幅度最大的指标;商业资源聚集度、生活方式多样性则在近三年表现稳定。



对一级维度进行更加细化的二级维度指标数据中,东莞能够排进全国城市TOP15的指标分别为基础商业指数、物流通达度指数、消费活跃度指数、社交活跃度指数、夜间活跃度指数、休闲丰富度指数、创新氛围指数、人才吸引力指数、消费潜力指数、城市规模与增长指数。其中,基础商业指数、物流通达度指数、消费活跃度指数、社交活跃度指数、夜间活跃度指数,这前5个指标在全国城市排名TOP10以内,是东莞最具优势和竞争力的5个方面,分别代表了城市的商业资源集聚度、城市枢纽性和城市人活跃度。值得注意的是,这5个中有3个是构成“城市人活跃度”这一一级维度的下属二级指标,它们出色的指数表现,使得“城市人活跃度”,成为东莞这座城市炙手可热的魅力源泉之一。



人的活跃,为不夜城注入不眠活力

——夜间灯光强度全国第3

 

构成“城市人活跃度”这一一级维度的下属二级指标,包含了消费活跃度指数、社交活跃度指数、夜间活跃度指数三个子维度,经过综合计算得出了最后的城市人活跃度指数。经过对全国300余个城市进行排名,除了北上广深四个一线城市指数居前,新一线城市中“城市人活跃度”最高的分别为杭州、成都、东莞。东莞的“城市人活跃度”指数以57.61的指数分值仅次于北上广深和杭州、成都,位列全国城市第7、新一线城市第3,高于新一线城市52.24的平均水平。


在三个子维度中,东莞的“夜间活跃度指数”最显发达。夜间活跃度指数由夜间灯光强度、酒吧数量、Livehouse数量、夜场电影活跃度、城市公共交通夜间活跃度几个三级维度构成。


其中夜间灯光强度,则有代表夜间经济活动广度的“城市夜间灯光面积占比”,和代表夜间经济活动强度的“夜间灯光亮度”,二者综合计算得出。东莞,拥有全国最广的城市夜间亮灯区面积占比,以82.96%的占比远超北上广深48.97%的均值。综合计算而来的城市夜间灯光强度方面,东莞仅次于北京和上海,排名全国城市第3。



城市公共交通夜间活跃度,则可以通过夜间出行人数一窥端倪。东莞以25.68%的人数占比,成为全国“夜行动物”人数第7多的城市,远高于北上广深20.41%的均值。热衷在繁忙的一天结束后,出没于夜场电影、酒吧或livehouse的东莞年轻人们,催生了城市夜间经济蓬勃发展。


同时,根据腾讯社交活跃度、直播活跃度、夜间出行活跃度三个指标综合计算,东莞的“社交活跃度指数”位于全国城市第6、新一线城市第3。另一子维度“消费活跃度指数”,则是东莞跟往年相比提升最快的城市数据维度之一,显然,这是更多具有消费潜力和消费能力的人口涌入这座城市带来的结果,同时伴随的另一变化,是东莞今年在消费潜力指数上的快速攀升。新参与到这座城市生活中的人们,他们看起来对现代社会的新鲜和流行事务了如指掌,喜欢在线上社交、直播、网购、海淘、点外卖,也热衷于在繁忙的一天结束后,出没于夜场电影、酒吧或livehouse。这样一群让城市更加活跃的人,正是近些年源源不断涌入东莞,选择在这里工作和生活的年轻人,他们构筑了东莞商业发展、城市进化的基石,更是城市规模与增长的动因之一;同时也是东莞身处粤港澳大湾区枢纽,承接区位功能和周边一线城市人口产业外溢的成果。

 

据联通数科智慧足迹的数据显示,按照去年全年外来工作人口数量(外来工作人口依据常住人口归属与其注册身份证号归属地判断获得)统计,全国外来工作人口数量最多的城市分别为上海、深圳、广州、北京、重庆、东莞、苏州、成都、杭州、佛山,东莞以534.5万人的外来工作人口数量,高居新一线城市第2、全国城市第6。特别的是,这些奔赴他乡的外来工作人口中,很大一部分都是年轻人。



按照18-35岁的年轻人群区间,结合联通、抖音、今日头条的年轻人群/年轻活跃用户的规模与占比,每个城市的“年轻人指数”就有了结论——东莞仅次于深圳、广州、上海、成都,抢位新一线城市第2、全国第5。东莞的年轻人群规模约772.6万人,有58.23%的人口属于年轻人群,而这一人群比重在仅一年的时间里,就提高了近20%。年轻人群规模全国第8、年轻人口占比近年迅速攀升,意味着东莞这座城市,吸引了越来越多的年轻人流入,而这些年轻人也来自越来越广阔的内陆腹地。城市的魅力,在城市规模扩张、产业多点驱动、轨道交通完善通达、文娱生活充实丰富等多元因素的加持下,全面绽放光芒,人口辐射、城市发展也由此形成正向循环。对应的,2020年东莞的65岁以上人口占比仅3.54%,老龄化率处于全国较低水平。这意味着,在人口结构更加年轻的东莞,城市在谋求产业结构升级和经济发展的过程中,不仅可以在更少的养老支出下“轻装上阵”,而且获得了更多的年轻劳动力和高端人才智力支持。就东莞整体而言,年轻人发挥光热的优良人口基础,能够为城市扩容发展提供更大助力。


在社交、消费和出行的行为偏好下,这些大量涌入东莞的年轻人,使得城市人之间的互动更加充分而频繁,城市人际和公共空间更显活力,随之孕育的,是更加旺盛的消费需求和更加庞大的消费人群,东莞城市多元商业发展、夜间经济蓬勃因此得以催生。

 


通达的轨道交通网络,赋能城市产业和经济

——高铁站能级全国第2、拥有全国最多便利店的城市


一个城市的地理位置,很大程度上决定了它承接的城市群区位功能。东莞背靠广州、前拥深圳,在全省“一核一带一区”区域发展格局和粤港澳大湾区规划中处于中轴的区位优势,令东莞逢源广深,融入城市群发展的同时,还承接了周边一线城市人口和产业外溢。城市由此实现了通达的交通路网集聚产业、强力产业吸引人口流入、人口红利盘活城市活力的正向循环。


东莞很聪明,知道要想最大化发挥先天的区位优势,提升城市枢纽表现是基础。去年东莞投资交通基础设施建设444.91亿元,新增道路456.87公里、轨道157.7公里,在东莞—虎门火车站、穗深城际、莞惠城际通车后,东莞高铁、普铁、城际、港口码头、市内主干次支路网全方位一体的交通路网,进一步帮助东莞增强辐射。



实际上我们可以从小窥大,在城市枢纽性的下级维度中,“高铁能级”一直是东莞引以为傲的指标,第一财经•新一线城市研究所根据12306的车次数量权重为基础综合分析,东莞的高铁能级以81.62的指数值,远超过北上广深四个一线城市的均值64.64,成为全国城市第2、大湾区城市群第1。城际交通基础设施指数则是东莞今年上升最快的二级维度之一,说明东莞近些年重视并投入建设了包括高铁、机场、高速公路等在内的交通路网,这些耗时耗力的交通基础设施建设在去年结出硕果,助力城市枢纽性进一步提升。同时,扩建完善后更为通达的交通网络,令东莞的物流通达度表现也很出色,位居全国城市第8。



除了比一般城市更多的包裹和物流站点、更快的物流时效、更频繁的货运城际往来,东莞的城市货运量指数高居全国第4,这一数据不仅充分反映了在城市良好枢纽性能基础上,东莞已经布局建立起了全国前列的发达货运物流体系,更重要的是,东莞强势的产业基础和咬合运转,催生了城市每一天的海量货运,城市经济活力也因此呈现。



为什么城市重视枢纽性能的提升?东莞的枢纽优势,很大程度上就帮助其在汇聚物流、产业、企业、人口等城市发展要素上拓展了更多空间及可能性。在电子信息制造业、电气机械及设备制造业、纺织服装鞋帽制造业、食品饮料加工制造业、造纸及纸制品业为代表的工业五大支柱产业下,东莞吸引了华为、步步高、日立、宇龙通信、欧珀移动等知名企业,形成了松山湖、长安等产业集群区。同时一些软性产业也保持了较快增长,据数据显示,2020年1-11月东莞的互联网和相关服务、软件和信息技术服务业营业收入增长24.5%,科学研究和技术服务业营业收入增长41.0%。产业的强势支撑、多元开花,意味着更多种类、更多数量、更加优质的企业被吸引入驻。截至2021年3月,东莞拥有科技部火炬中心认定的高新技术企业6396家,数量位于全国城市第8;优质本土公司数量从去年的7756家增加到2021年9981家,超过武汉约1600个,位于全国城市第12。


可以说,东莞早已不将自己局限于“世界工厂”的定位,而是在谋求和布局更加与时俱进、更加多元复合的产业体系,在政府政策扶持、产业集群虹吸下,传统制造业寻求智能化转型升级、高新技术企业在宽容友好的支持环境下探索成长,产业发展持续向阳生长,创建经济增长“永动机”。


除了产业、企业的硬实力,能够体现城市实力的一个指征,也包含着基础商业资源的聚集度。商业资源布局在某座城市,往往反映着超前的商业决策者们对这座城市实力亦或潜力的认可。而构筑居民基本生活的便利店、超市、服装店、餐饮店,甚至现在的网店,因为跟人的衣食住行耦合最为紧密,这些店铺往往倾斜向人流量更大的区域。商业,终归都是做人的生意。


以四通八达的轨道交通网络为承载,东莞更紧密地串联了周边人口、产业,城市商业发展有了依托和基础。以餐饮门店数量、服饰类门店数量、杂货店数量来综合计算,今年东莞的基础商业指数排名全国城市第6、新一线城市第2。商业资源聚集度指标近几年也爬升很快。而最意想不到的是,全国拥有最多便利店的城市,是东莞。截至2021年3月,包含连锁品牌便利店、外资便利店、非连锁非品牌的夫妻老婆店在内的便利店,东莞一共拥有39991家,全国数量第一。



城市未来发展无界


整体而言,东莞形成了自己独有的标签,并有硬核的经济和人口数据作为护城河,城市魅力维度发展均衡,又不失特色。总结东莞2021年的一级维度指标数据,最具优势的维度是城市人活跃度、未来可塑性,分别位列新一线城市第3、第9;最具成长性的为城市枢纽性,这是东莞从2016年至今取得最大提升的指标维度。起到同样映射的二级维度指标中,社交活跃度指数、基础商业指数、物流通达度指数、消费活跃度指数、夜间活跃度指数,是2021年东莞优势指标中排名最高的5项二级指标。其中,消费活跃度指数既是2021年上升最快的二级指标之一,也是优势指标之一。加之城市优势指标中,3/5的都是城市人活跃度的相关下一级指标,可见对东莞来说,以年轻人涌入激发的城市活力为燃点,消费潜力、商业指数、轨道交通全面发力,使得东莞城市规模与增长持续向前。


优势指标代表着城市的特色模样,变化的指标则预示着城市的未来趋势。2021年,东莞上升最快的5个二级指标分别是城际交通基础设施指数、消费活跃度指数、人才吸引力指数、城市规模与增长指数、消费潜力指数。其中上升最快的,是城际交通基础设施指数——2018年东莞的城际交通基础设施指数还落后在全国第131位,到今年排名已经跃升到了第47位。可见的将来,城市枢纽性能的持续提升,帮助东莞稳稳盘踞在新一线城市榜单上的同时,更扩展了更多的想象空间,这也是由东莞逢源广深独特的地理位置决定的。




事实上,东莞也一直在完善升级自身的立体轨道交通网络。东莞城内唯一一个高铁、城际、地铁三轨合一的交通枢纽是虎门高铁站,其以广深港高铁为交通动脉,交汇穗深城轨和覆盖市内南北出行路线的R2 地铁,又紧邻广深沿江高速、京港澳高速、莞佛高速三大高速;且环莞快速、滨海大道、莞太路等主干道环绕,可谓坐拥东莞最密集的交通网络,是联结广深港,实现1小时湾区生活圈的重要枢纽。虎门站自2011年建成通车后,日均客流量约3000人,是东莞作为世界工厂对外的主要通道。但随着粤港澳大湾区等国家政策施行,城市群融合发展、大湾区协同向前成为包括东莞在内的每一个湾区城市的课题。同时,伴随着东莞及周边城市的发展,虎门站的客流量已经急剧增长,现日均6万人次的客流量是建站之初人流量的20倍,扩容升级成为亟待解决的问题。


既要实现原高铁站的改造升级,最大化资源利用效率;又要能协同周边城市发展,实现城市群组团发展,TOD模式是比较顺应虎门高铁站需求的。一个真正的、好的TOD项目,远远不只是在地铁周边做地产项目,其更深入的涵义应是通过房地产与轨道的共建,以项目为支点联动片区发展,串联周边城市,带动人口和产业聚集。这一模式突破了城市传统边界,引力汇聚各类资源和生活方式,成为片区协调发展、城市群协同发展的重要节点。


东莞·虎门TOD效果图


以依托TOD站城一体化开发模式,利用轨道的牵引能力和枢纽的巨量客流,集结大湾区资源,快速拉动区域产业集群升级和城市发展为目标,在虎门政府的指导下,保利联手国铁,针对虎门站进行扩容改造,设计将其打造成为超甲级写字楼、公寓、酒店、住宅、商业、轨道交通等多种业态于一体的建筑面积超105万平三轨合一综合枢纽新城。


据悉,滨海湾新区有70%面积来自虎门,作为广深科技创新走廊核心中轴,滨海湾新区地处珠江出海口的黄金咽喉位置,向外连接广州南沙自贸区、深圳大空港、前海等,向内连接东莞中心城区、松山湖片区等,处于粤港澳大湾区几何中心。依托滨海湾新区的规划发展,以虎门TOD为动脉,这一产业新城将北承广州国际创新城,南接深圳空港新城和深圳高新区,未来承接广深创新要素的外溢,并与广州、深圳、香港、澳门、珠海、佛山、惠州、江门等湾区城市形成40分钟生活圈。经过高铁站站房改扩建工程、换乘中心建设和空中连廊打造,升级后的虎门TOD,日均客流量将扩容至10万人次、日均开行列车169趟。届时,资金流、技术流、人才流、信息流等资源汇集,将进一步促进城市发展,实现以产促城、以城兴产、产城互动,通过个性化、复合性的建筑与城市空间,推动成就继广州南、深圳北、西九龙之后的大湾区第四大TOD综合经济体。


一个城市的魅力奇妙无穷,湾区城市在岭南本土特色浸染下,如何面向未来而设计,保利时区“为湾区设计”主题沙龙活动11月12日将邀请多方嘉宾,共话湾区魅力。


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