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四项行动来了！疯狂支持房地产，但底线清晰

文琳资讯 2024-04-11

The following article is from 杠杆游戏 Author 张银银

春节大礼包，房地产又迎重磅利好，支持节奏、力度真是疯狂。
2023年1月10日，央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会。核心内容就是，研究部署落实金融支持稳增长有关工作。
对实体经济的信贷支持力度，加大金融对国内需求和供给体系的支持，做好对基建投资、小微企业、科技创新、制造业、绿色发展等重点领域的金融服务当然都有说，外界关注最明显的是，座谈会通稿对房地产的着墨非常多。
4段主要内容中，有3段涉及房地产，其中有2段专门讲房地产，并提出了四项行动，帮助优质房子。
然后杠杆游戏1月11日看到最新消息，监管机构初步确定实施“资产负债表改善计划”的优质开发商名单，龙湖、金地、碧桂园、新城、美的、远洋、滨江等榜上有名，“资产负债表改善计划”包括对股权融资的更多政策支持。对此，相关房企人士向财联社记者证实，该消息属实。
房地产涉及行业太多，影响就业、经济、金融巨大，这些道理大家都是懂的。当然，近些月份，对房地产的支持，确实也达到了疯狂的程度。
特别是有些人说话、嘴脸变幻的节奏，也是叹为观止。扯远了，回到这件事上，做个解读吧。
1
调子高，不过“房住不炒”总定位还在
1）把对房地产融资的重要性，提到了全面建设社会主义现代化国家开好局起好步的层次。通稿是这样说的：
保持房地产融资平稳有序，推动经济运行整体好转，为全面建设社会主义现代化国家开好局起好步提供有力的金融支持。
又是推动经济运行整体好转，又是开好局起好步提供有力的金融支持，服不服？
2）然后我们看参会的人。
央行、银保监的一把手倒是没有出席，央行来了2副、银保监1个副。
然后，政策性和开发性银行、各国有商业银行、部分股份制商业银行主要负责同志，以及发展改革委、人民银行、银保监会相关司局、交易商协会，人民银行副省级以上分支机构和各银保监局主要负责同志参加了会议。
这些银行都是除了债券、信托、股权/证券融资之外，房企的融资主要渠道来源，以及提供房贷的核心力量。
相关机构也都是各地涉房贷款、融资的监管主力。
你说通稿这么大篇幅说房地产，可以设想座谈会上是怎么强调的，这些朋友回了自己所在银行行、所属地方，会怎么贯彻会议要求？
3）通稿说，会议指出，各主要银行要合理把握信贷投放节奏，适度靠前发力。还说，进一步优化信贷结构，精准有力支持国民经济和社会发展重点领域、薄弱环节。
这是2023年信贷政策的总调子，各方面都希望银行们适度靠前发力，当然也包括房地产。
总的来说，杠杆游戏认为，信贷上适度考前，至少包含2层意思：
第一，2023年一季度是要发力的。当然这个也是历年惯例，抢开局，一季度经济稳了，后面也就好弄。
第二，对于重点领域和薄弱环节，2023年可能是常态化的靠前。只要感觉苗头不对，监管是希望银行马上就支持的，支持了再说。
2022年我们也看到，很多临时性的支持各种放贷，相关部门也说如果出现了坏账，只要是秉公办事，不追究。
4）“房住不炒”总定位还是在，底线清晰。通稿说，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
话说，房地产新发展模式这一年来我们听了多次，到底怎么个意思呢？
值得注意，前段时间央行开了2个重要会议，以及发了1个通知。一次年前开的，一次2023年1月4日开的，通知则是2023年1月5日官网披露，实际2022年12月30日印发。
两次会议，一次是2022年12月28日，召开了央行货币政策委员会2022年第四季度（总第99次）例会。注意，该次季度会议的通稿是2022年最后一个工作日晚间才披露。
然后2023年1月4日，2023年央行工作会议以视频形式召开。
接着，2023年1月5日傍晚，央行网站挂出了“人民银行、银保监会关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知”。通知印发时间是2022年12月30日。
当时2个会议、1个通知都没提“房住不炒”。详见杠杆游戏此前文章《最近央行2个会议、1个通知，很重要！》（2023年1月5日）
总计一下，总的基调上说，银行信贷2023年要全力支持房地产（房企、购房），同时“房住不炒”大家要明白，这是底线。
2
首提四项行动，利好优质房企
如杠杆游戏上文所述，本次通稿中，4段主要内容，有2个段落专门谈房地产，疯狂吧。
21世纪经济报道记者做了梳理，央行、银保监会上一次联合召开信贷工作座谈会是在2022年11月21日，主题为“研究部署金融支持稳经济大盘政策措施落实工作”。
时隔50天，两部门再次联合召开信贷工作座谈会，主题为“研究部署落实金融支持稳增长有关工作”。
其还注意到，金融监管部门在2022年曾召开过三次座谈会，2022年5月23日为央行召开全系统货币信贷形势分析电视会议，主题为“分析研究当前货币信贷形势，部署推进当前和下一阶段货币信贷工作”；
2022年8月22日为央行召开部分金融机构货币信贷形势分析座谈会，主题为“分析研究当前货币信贷形势，部署推进当前和下一阶段货币信贷工作”。
就房地产相关内容，对比最近这四次会议内容来看，第二次会议仅提及“要保障房地产合理融资需求”，第三次会议一段内容提及房地产，占据主要内容的1/3，而此次会议房地产内容占据主要内容的1/2。
该记者认为，房地产的重要性从中央到金融部门的会议都有所体现。
比如2022年12月召开的中央经济工作会议“有效防范化解重大经济金融风险”部分，房地产内容居前，且占比较大。
“要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。”
还如之前杠杆游戏也写过的央行2023年工作会议，将“落实金融16条措施，支持房地产市场平稳健康发展”放在2023年工作任务的第二条，且放置于“加大金融对国内需求和供给体系的支持力度”之中。
然后我们注意，这2个主要谈房地产的段落，多数内容是针对房企融资，特别是优质房企的融资、改善资产负债表，专门提出了“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，而不是重点放在鼓励住房消费、降按揭贷款门槛及利率等（这些此前各种会议、重要人士也老说）。
可能传达出2个信号：
1）房子，特别是优质房企的融资渠道，如外界预言的，信贷比重或许提升。当然，债肯定也要发，只是说银行信贷的重要性会更高，获得的这方面支持会更多。
2）房企的分化会更加显著，优质的将获得各种政策、资金礼包，困难的能熬过来很好，其他的或许就是被并购、出局。
详细来说，“要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间”这一段意味着：
1）改善优质房企资产负债表，2022年各种场所其实都有逐步说，四项行动则是第一次说。
毫无疑问，防范化解优质头部房企风险，将是新一年房地产金融工作的重中之重。中指研究院认为，2022年12月，年末最重要的经济工作会议，将防范化解房地产风险作为防范化解重大经济金融风险的首位。
那么此次座谈会，落实工作。
有效防范化解头部房企风险，一方面降低行业再度出现显著风险事件的概率，起到稳定市场信心的作用；
另一方面则是做好优质企业与出险企业之间的风险隔离，切断风险传染链。
2）如上文所述，监管机构初步确定实施“资产负债表改善计划”的优质开发商名单属实，改善优质房企资产负债表计划应该是很周密的，“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动就是具体施工图。
图表来源|中指研究院（特此感谢）
最终实现优质房企经营和融资性现金流回归安全区间。
3）非优质房子，被并购、出局风险越来越明确。官方支持什么，没说什么，杠杆游戏认为意义重大。
而且之前也强调过，通过并购、上市借壳等出清不良资产。
“要配合有关部门和地方政府扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，运用好保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具，积极提供配套融资支持，维护住房消费者合法权益。要落实好16条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施，用好民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），保持房企信贷、债券等融资渠道稳定，满足行业合理融资需求”意味着：
1）非优质房企部分项目还是有机会。如果经营得好，可以改变战局。行业若改善，部分还有救。
如果部分项目拿到保交楼融资，然后以点带面盘活区域公司，进而促进集团公司层面的资金流改善，那么这样的房企还能站起来。
2）各项融资，包括债券融资支持工具（“第二支箭”）、房企信贷等，2023年开局会更加受到支持，这对于非优质房企也是时间窗口。
如果运气好，加上自己在舍弃和安全上寻找到平衡，杠杆游戏认为这样的房企机会大很多。
3
最终得激活购房
这2天，央行发布了2022年金融统计数据报告。
报告显示，2022年12月份，人民币贷款增加1.4万亿元，同比多增2665亿元。
同时12月末，本外币存款余额264.45万亿元，同比增长10.8%。月末人民币存款余额258.5万亿元，同比增长11.3%，增速比上月末低0.3个百分点，比上年同期高2个百分点。
详细来说，全年人民币存款增加26.26万亿元，同比多增6.59万亿元。其中，住户存款增加17.84万亿元，非金融企业存款增加5.09万亿元，财政性存款减少586亿元，非银行业金融机构存款增加1.38万亿元。
12月份，人民币存款增加7242亿元，同比少增4403亿元。
上述数据杠杆游戏认为说明两点：
第一，12月放水很猛，但是购房贷款大概还是不给力。
第二，2022全年，我国居民还是喜欢存款，这其实反映出大家对未来的预期。
要因城施策实施好差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，加大住房租赁金融支持，做好新市民、青年人等住房金融服务，推动加快建立“租购并举”住房制度。
通稿这句话，主要是对需求端，包括对购房者、租房者说的。
此前央行、银保监会已建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，将住房贷款利率与各地新房价格走势挂钩，杠杆游戏写过。
住建部领导也说“大力支持刚性和改善性住房需求”，明确首套房的首付比例、首套利率该降的都要降下来，以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。
本次监管部门再次重申，可以预见，利率、首付门槛多数城市都还有下调空间。
总体而言，核心城市的信心修复应该快一点。
多数城市，能不能完全修复信心，至少2023上半年有没有戏，依旧是个问题。
行业要重回上升周期，或许难了。
第一步实现保交楼吧，这是很多城市居民的信心来源。
有了这个基础，利率、首付降低才能刺激出需求。有了上述基础，游戏才能循环起来，对优质房企的支持，才能更大程度转化成现金流入。
至于对住房租赁的金融支持、租购并举，目的是降低新市民、年轻人的短期负担，还是什么？如果市场总供给（含租赁房屋）增加，这到底对房地产销售是好事还是坏事？
本文未标注出处的财务图表，均源自央行官网截图，特此说明并致谢
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