深度 | 存量房贷利率下调，到底如何落地？业界：谨防"贷款搬家"，平衡银行息差
近期，央行方面两次发出有关存量房贷调整的表态，引发市场广泛关注。
8月1日，在2023年下半年工作会议上，央行提出“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”，这是在央行货币政策司司长邹澜于7月14日提及的“支持和鼓励”表述上的进一步明确，为市场一直讨论的存量房贷到底“降不降”释放了清晰的政策导向。
在趋势明确下，未来如何在操作层面最终落实，更成为各家商业银行正在思考的问题。券商中国记者采访多家银行人士及机构分析师获悉，目前市场观点较为共识，即预计存量个人住房贷款利率下调实际落地过程不会一蹴而就，落地模式有待探索，并充满差异性。
同时，政策层面接下来是否会出台相应的结构性工具，来帮助商业银行平衡息差，亦是市场关注的一个焦点。而各家银行落地实施过程中，如何避免出现大小行“贷款搬家”等问题，也成为不得不考虑的问题。
“确实这两周有不少客户打听存量房贷利率下调或房贷置换的事情，但是我们一直没有收到总行相关通知。”上海地区一家股份行客户经理告诉券商中国记者，这些客户在观望是否真的有政策落地，考虑是提前还房贷，还是变更房贷合同。
对存量房贷利率下调或房贷置换，市场的呼声在近一年愈加升高，这也与房贷提前“还贷潮”有关，还贷潮现象始自2021年，并于2022年底至2023年初愈演愈烈。
今年年初，“等待时间长”“还房贷比贷款都难”成为不少提前还贷者的感叹。同步而起的是，银行对资产负债管理的压力徒增。从银行角度看，原本银行十分看重的优质中长期贷款，正在面临着提前到期。也在这时，对存量房贷的调整呼声，随之增大。
多数市场观点认为，企业贷款和住房贷款利率“倒挂”，提前还贷风潮下，存在经营贷违规流入房地产市场的风险。此外，与提前还贷行为相比，降低存量房贷利率能在一定程度缓解银行的息差压力，减缓贷款流失和商业银行资产负债表收缩的速度。
7月14日，在2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会中，央行货币政策司司长邹澜提及“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更（房贷）合同约定（利率），或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”。
从“支持和鼓励”到“指导”，至此，政策给予了方向上的明确定调。
有资深银行业分析师告诉券商中国记者，“依法”的提法意味着对利用经营贷消费贷违规置换按揭的行为将严打；“有序”意味着不会有统一政策，各家银行降存量房贷利率的节奏各自把握。
存量贷款利率下调的落地模式，仍需要探索。实际上，早在2009年，存量房贷利率的调整就出现过。
在当时房地产调控背景下，央行于2008年10月宣布将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，不过，该优惠举措主要针对于新增客户。同时，央行在答记者问中提到金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。
此后，商业银行在2009年初，开始推出新的存量房贷利率优惠政策。据悉，当时不少存量贷款客户便通过转按揭的方式再度成为“新增客户”，以享受七折利率优惠。
信达证券对8家上市股份银行个人贷款利率的回归统计数据显示，这些银行存量个人住房贷款利率在2009年降幅达到了237bp（基点）。考虑房贷利率下限从八五折调整到七折，在当时的基准利率下相当于可以调降89bp，这意味着当时可能超过50%的存量住房按揭贷款实现了重新定价。
但这也造成了当时跨行“转按揭”争夺存量客户的现象较为突出。
对于此轮房贷利率的调整，东吴证券李勇团队认为，如果此次大行依靠较低的存款成本，下调存量房贷利率，则小行的优质住房贷款存在流失的风险；反之，如果小行因为净息差优势而下调存量房贷利率，大行跟随下调将令净息差承压，均会出现因“贷款搬家”而引发的问题。
鉴于政策一旦实施，存在潜在的“贷款搬家”风险，东吴证券李勇团队认为，政策转为强制性的可能性较低。
“我们的呼吁是别放开跨行‘转按揭’，这样会加剧同业挖墙脚。”一名大型股份行资负部人士对券商中国记者直言。他的初步乐观分析是，央行的措辞没有再提“置换”，这意味着大概率转按揭这个诱发银行之间竞争的工具不会重启。
“当前的经济环境与2009年存在较大的差异，房贷规模增速相对于2009年已明显放缓，房贷占信贷存量的比重更大，存量房贷利率对于银行净息差的影响可能更大。”在当前因城施策的思路下，信达证券研报认为房贷利率的差异化特征更加明显，房贷加权平均利率相对于LPR的偏离明显低于2009年，较难出现类似于2009年那样在满足特定条件的情况下，统一将存量贷款利率降至七折的情况。同时，本轮存量房贷利率调整涉及的范围可能明显低于2009年，银行根据客户综合资质进行调整的空间也将更大。
植信投资研究院资深研究员马泓认为，按照此前央行及其官员的表态，未来存量房贷利率的调整方式可能还是需要遵守市场化的基本原则展开，鼓励个人房贷拥有者与商业银行进行商议，逐步引导降低存量房贷利率下降。商业银行可能自主调整个人按揭房贷的“加点”利率，基准利率仍将参考LPR基准利率的走势。各地商业银行还可能通过充分运用公积金贷款账户余额，将部分存量商业抵押贷款置换为公积金贷款，即通过更低的个人住房公积金贷款利率置换存量个人住房商业抵押贷款利率，起到推动存量房贷利率下降的作用。
降低房贷利率给商业银行的直接打击是压缩其利润空间。德邦证券测算，在个人住房贷款平均期限为18年的基本假设基础上，当前存量房贷年利息在2万亿元以上，假设存量房贷利率的调整目标点是5年LPR（基准）+10bp（加点），即4.30%，存量房贷利率调整可能每年降低房贷利息超4000亿元。
市场较为期待的是，政策层面或许可以出台结构性货币政策工具、存款利率下调、定向降准等利好，以帮助商业银行降低负债成本。
“房贷不良率较低，属于银行的优质资产，优质资产利率较高本身不符合市场规律。对银行来说，面对净息差不断收窄，目前处于低水平，降低房贷利率可能进一步压降银行利润。”邮储银行研究员娄飞鹏认为，面对存量房贷利率调整可能对商业银行经营带来的影响，需要在央行指导的同时探索研究出台结构性政策工具对商业银行提供支持。
此外，一名机构首席研究员告诉券商中国记者，央行可能会窗口指导银行降低某些利率偏高的按揭，主要是2021年前后投放的（而不是降所有存量按揭），但目前很难猜测下降的范围。
除了政策层面的帮助，各家银行具体如何应对存量贷款利率下调的压力？对此，多家银行提及，会在存量房贷利率调整的过程中，与客户约定一段时期内不得提前还款，减少房贷提前还款行为，保持房贷规模稳定，以减缓存量房贷利率调整对息差的影响。
华东一位城商行业务人士告诉券商中国记者，提高其他行业或贷款产品的利息，以填补住房贷款利率下降带来的损失，也是银行内部可采取的“平衡术”。
董希淼对此表示，商业银行可从负债资产两端发力，并提高中间收入对营收的贡献。具体看，一是进一步降低存款利率，优化负债结构，从负债端压降成本；二是加大信贷投放，在风险可控的前提下提升高益资产占比，进而提高资产端收益；三是大力发展财富管理等业务，提高非利息收入，增加多元化盈利来源。
前述资深分析师的预测比较乐观，认为对银行息差影响不超过5bp。他的理由是：提前还款大幅缓解能对冲负面影响，另外存款端继续降息变得更加可期。同时，存量按揭利率若真下探，意味LPR就更难下降。几相抵消，对银行实际息差影响远小于5bp。
在娄飞鹏看来，房贷不是银行贷款的全部，更不是银行资产的全部，降低房贷利率对银行利润的影响不能忽视但也有限。进而言之，降低房贷利率，能够切实刺激居民扩大消费和内需，推动经济恢复向好，也有助于银行扩大利润来源。
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