从现实到金融，世界变得异常的割裂和脆弱。

从俄罗斯暴乱，到缅甸政变，虽然特朗普下台了，但是全球民粹主义还在，大国对抗并未减轻，现实世界的裂痕仍然存在。

虽然各国实施了史无前例的财政和货币刺激政策，但是生产效率并未提升，潜在增长率不升反降，经济发展的深刻矛盾并未解决。

在金融世界，刺激政策并未改变生产端，只是改变分配过程，谁离资金最近，谁就能获得超额收益。

从这个角度，我们分析一下几个热点问题：

1、人口与房价大背离；

2、华夏幸福为何爆雷；

3、什么是核心资产

01

人口与房价大背离！

大家都有一个直观感觉，除了2016年全面放开二孩政策后有一个小反弹，这些年新生人口一直处于下降趋势。

大家都有印象，但是并没有一个深刻感受，直到最近梁建章提供了一些数据，才让人管窥一斑。

根据部分地区已经公布的人口数据，2020年全年或前几个月的出生人口数据（或活产数据）与2019年同期相比，下降幅度在9%至32.6%之间。

结合二孩堆积减弱、育龄妇女人数减少等因素，再根据已有的这些数据推测，2020年全国出生人口比2019年有较大幅度下降已经没有悬念，出生人口塌陷之狼真的来了！

未来人口情况也相当悲观，原因很简单，生育堆积效应逐渐消失，育龄妇女规模持续下滑，生育成本飙升。

任泽平预测，2030年将进一步降至不到1100万人。

人口属于生产要素，各种经济增长理论里面，人口都是关键因素，人口变化几乎影响一切，当然也包括大家都关注的房价。

人口支撑了地产需求，理论上人口净增长的地区，房价上涨也会较快。

无论美国、日本还是欧洲，类似的实证研究都有很多了。

但是，我们这里，人口和房价出现了背离！

1、2020年当年情况。

根据前面的分析，2020年，全国新增人口大幅下降几乎成为定局，但是全国房价还是普遍上涨。

据21数据新闻实验室统计，2020年有43城新房、二手房均呈上涨趋势，其中新房有59城上涨，10城下跌；二手房有43城上涨，27城下跌，与2019年基本持平。

 2、最近几年的情况。

从2001年以来，出生人口增速就一直下降，长时间处于负值区域，但是房价增速却一直显著高于人口增速。

总之就一个现象，管他人口啥样，房价就一直张！涨！涨！

3、看看上海等一线城市的房价。

在北京、上海、广州和深圳4个一线城市，反映二手房房价上涨压力的“中原报价指数”同步明显上扬，上涨到了高位区间。

问题是，最近几年，北京、上海等一线城市，开始整理DD人口，人口出现了净流出。

而且，在北京、上海这样大城市里，生育率是全世界最低的，平均一个育龄妇女只生0.6个小孩，就是每代人会减少2/3。

即便人口下降，房价还涨这么凶猛！

为什么会这样？

再回想一下，为何很多基本面的东西都不太好使，比如房价收入比、租金回报率、房价租金比等等。

因为，房价绝对涨幅，碾压一切。主要原因就是，过去很多年，我们就一直处于货币超发状态。

如果把货币超发因素考虑进去，一切都豁然开朗了！

在这个宏观背景下，货币发行权决定着第一财富操控力，谁跟金融离得近，谁就能获得超额收益。

哪个产业跟政府走得近，跟银行走得近？房地产嘛！过去很多年，房地产甚至成了信用派生的重要领域。

所以，不管实体经济的钱怎么难赚，不管基本面怎么恶化，只要跟政府搞好关系，跟银行搞好关系，一切就很美好。

回到当下，以及展望未来，情况变了么？

没有！货币和财政刺激规模更大了。

目前来看，房子仍然具有较强的金融属性，居民又没有更好的保值增值产品，因此房子仍然是很多人的投资首选。

所以，刺激政策没回收，流动性还泛滥，房地产离资金最近，资金会优先流入房地产，房价还有上涨压力。

目前来看，这仍然是大家的一致选择。

只要货币超发，流动性泛滥的大背景没有变化，房价上涨的大趋势（注意是大趋势，不提个例）也不会发生变化！

别提什么人口，也别什么房价收入比，租金回报率等等，在流动性面前，这些都没用！

02

不是流动性泛滥么

华夏幸福怎么爆雷了？

2月1日晚间，华夏幸福发布公告，公司发生债务逾期涉及的本息金额为52.55亿元，但可动用资金仅为8亿。

当天，华夏幸福组建了金融机构债权人委员会，希望解决问题，我的不少朋友都在25元的时候抄底了。

2月3日，据FEDD消息，华夏幸福已经告知投资人，公司将于2月3日起停止所有的债务偿付，包括债券、贷款，以及非标债券产品等等。

当天，华夏幸福一系列债券价格都跌到了10元，抄底的朋友心都碎了！

华夏幸福到底怎么了？

华夏幸福是搞房地产的，主要根据地就是环京，现在环京房地产啥样子呢？

这平均跌幅都是30%-40%，个别楼盘实际上已经腰斩，甚至跌更多了。

这趋势跟上海等一线城市截然不同。

所以，由于大环境的原因，华夏幸福首先在收入端，就出现了问题。

其次，华夏幸福在应收账款回收上也出现了问题。

2020年中报显示，华夏幸福应收账款前五欠款人中分别为固安新兴示范区财政局、沙城经开区管委会、漂水经开区管委会、嘉善商服区管委会和大厂县财政局，欠款总额近280亿元。

看见没？华夏幸福应收账款前五名，都是XXX，财政分局，财政局，委员会。

都惹不起！

我们再从宏观上看一下华夏幸福债务爆雷这个问题。

1、与前几年相比，2020年国有企业信用债违约金额及数量大幅上升，颠覆了之前国企刚兑的市场信仰。

2、近两年AAA级信用债违约出现，且规模快速增加。

按照国际信用评级公司标准普尔的定义，AAA级是信用最高级别，表示无风险，信誉最高，偿债能力极强，不受经济形势任何影响，国债的最高评级为AAA级。

但是就是这无风险的AAA债券，最近两年大面积爆雷。

其实，打破刚兑，去杠杆，一直是最近几年的工作重点。

只不过2020年，到了国企这一块儿。

3、我们前面文章说了，长期流动性泛滥，不代表流动性无时无刻都充裕满盈，短期内也会出现一些流动性趋紧，甚至“钱荒”的情况，这会主导特定时期的市场表现。

央行连续三天释放流动性之后，今天央行再度改为资金净回笼，单日净回笼800亿元。

更何况，当下管制的重点是房企，尤其是房企融资方面。

从2016年房住不炒开始，到房企融资三道红线，预售款项严苛监管，拿地不得融资，以及房企非标融资等等。

就连恒大，也闹出过资金链问题。

所以，这才是房企资金链出问题的关键：上面赐毒酒一杯。

我们也可以从另外一个现象看出来，最近两年，房价还是显著上涨的，房企的业绩也相当不错，但是看看他们的股价，基本上都没涨！

长期流动性虽然泛滥，但是不会像以前那样照顾房地产了。

的确，央行释放了很多流动性，但是房企只能眼睁睁的看着其他人狂欢，自己沾不到好处；而当央行稍微一收紧流动性，体质差的房企就直接渴死了。

房地产，尤其是房企，将成为一个弃子。

碧桂园为何要搞机器人，恒大为何要搞汽车，甚至房企都掀起一波改名浪潮？就是因为，他们不想成为未来时代的弃子。

虽然经济疲软，必要的时候还会把夜壶拿出来，但是接下来上面下定决心除掉房地产这个毒瘤。 

03

 核心资产有哪些特征？

我们前面文章说过，流动性泛滥，谁能够引导一直预期，谁就能够获得更高的投资回报。

所以，核心资产的一个特征就是，比较容易获得一致预期。

1、比如，1月24日，恒大汽车与六名投资者分别签订认购协议，共筹集260亿港元加强新能源汽车业务投入。

当天，恒大汽车涨51.67%，总市值一日飙升逾1300亿港元。

大家都惊呆了！

段子手出来了：恒大汽车，就差汽车了！

甚至段子手开始“反击”段子手：恒大没有汽车怎么了？老婆饼里面有老婆么？夫妻肺片里面有夫妻么？没有。那凭什么要求恒大汽车有汽车？

段子手们以此来调侃，恒大汽车虽然没有卖出去汽车，但是股价却疯狂飙升。

为什么会这样？

新能源汽车，碳中和，是国家大的政策方向，恒大又是著名龙头企业，所以很容易达成一致预期。

2、为何环京房价跌那么多，而北京、上海一线城市房价这么坚挺呢？

其实这个问题跟A股市场，为何机构都抱团白马股呢？一样的逻辑。

至少一线城市的房子，信仰值比四五线强，一方面是因为他们辐射的范围广，另一方面他们的经济实力确实强。

至少白马股，信仰值垃圾股强，一方面因为它的知名度高，另一方面它的业绩确实好。

即便价格很好了，即便估值很高了，但是买了这些之后，顶多输一些时间，但是不会输钱。

看一下AAA级别的债券爆了多少雷，这只会逼迫投资者选择更“优质”的资产，而不是更有“弹性”的资产。

在不确定性的年代，确定性机会如此少！符合这些特征的，都可以叫核心资产。

大家认为，还有哪些核心资产？

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