实务丨抵押物审查，究竟该审查什么？
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作者：梁琰
抵押，作为一种常见的担保方式，在实际信贷操作中广为运用。抵押，是抵押人（通常为债务人或其他第三人）不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保。设定抵押权的意义在于，当债务人无法履行到期债务时，债权人可以就该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。抵押物审查需要把握的关键点在于抵押权实现，简单概括为三点：“抵押物能不能卖？”、“抵押物卖的出去吗？”、“抵押物可以卖多少钱？”。
针对车库、集体土地，因为其特殊性，在处置时会存在一定限制。根据法律规定，单独的集体土地不能抵押（荒山、荒地、荒滩除外）。集体土地的农村或乡村房产虽然可以抵押，但当处置抵押物时对买受有严格的限制——只能在农村集体内转让，使其变现价值严重缩水。此外，根据物权法规定，业主对小区车位享有优先购买权和使用权，如果非业主购买车位抵押，将会带来贬值风险，因此抵押的时候应该注意抵押人是否为业主。另，车库抵押时，往往很多产权证为一个大证，并未对每个车库面积进行分摊，也没有具体的车位个数，评估价值将会与实际车位的价值有很大的出入。因此，要审慎对待性质特殊的抵押物。
因为管理上的漏洞，实际操作中曾经发生抵押登记（他项权证）伪造的情况，金融机构应加强内部管理，确保每笔抵押登记都由专职人员进行办理，建立双人监督制度，杜绝虚假证件、虚假抵押登记、重复抵押登记情况。
例如，产权纠纷、地权限制的抵押物，很难处置。有些合法产权的资产也未必可以称得上合法抵押物。如在建工程报批时手续中估价对象为营业用房（库房或车库），但工程完工后性质变为设备用房，在申请法院强制执行的时候设备用房将不能单独变卖。又或者抵押物虽有合法产权，但拆迁过程中与原始拆迁户的纠纷尚未解决，也会导致法院难以执行处置。因此审查阶段要了解清楚抵押物是否存在此类瑕疵。
在实际操作中有以下几种常见的情况将影响独立处置：第一，土地、房产被分开抵押，需要与其他抵押权人合并处置。由于抵押手续不够规范，一些借款人在取得土地证后将土地抵押给金融机构，用甲银行的贷款进行项目建设，待到地上建筑物建成后又将地上的房产抵押给乙银行，在这种情况下，一旦借款人发生违约事件，到了处置环节将会出现麻烦，必须由甲乙银行共同处置。第二，抵押物非住宅、商用房、店面等，主要指的是工业厂房，审查时应该注意抵押物前面是否有独立道路可通行，有的工业厂房里面有很多栋，第一栋前方有道路，而后面几栋的路都被前面的堵住了，即如果无独立通道或者不能利用公共设施及道路的情况都将严重影响处置。因此，审查时如果条件允许，最好进行现场平行作业，掌握抵押物位置情况。
当租赁先于抵押时，应遵循“抵押不破租赁”的原则，在租赁物设定抵押后原租赁关系继续有效。从理论上来讲，抵押人将租赁物设定抵押无需经过承租人的同意，但是如果租赁合同尚未到期抵押权人要实现抵押权就会遇到抵押物变价困难。因此，在审查环节应该着重把握“抵押物是否存在出租情况”，可以总结为“抵押物是否出租”、“真实的租户是谁”、“租金是否合理”三点。针对抵押物为店面的可以进行实地调查走访，走访时可以向周围商户了解抵押物实际出租情况，是否频繁更换租户等问题，同时，还可以拨打店面招牌中的联系电话，以顾客身份进行咨询了解，在实地走访时最好采取不定时突击走访方式。针对租赁合同，审核时应该把握的另一要点是租金是否合理，长租期、低租金或者一次性付清租金的抵押物金融机构在处置时将面临无法处置或者只能以极低的价格卖给承租人（可能是借款人关联方）的情况。
针对评估机构提供的评估报告，金融机构应该采取审慎对待的态度。倘若评估价格虚高，那么实际处置的价格将受到影响，金融机构就可以存在损失情况。因此要客观确认评估价值，可以采取交叉询价、通过整体租金情况反推市场价值等方法客观评判抵押物价值，避免出现抵押物虚高情况。
大宗抵押物如占地面积大的工业厂房、整栋大厦、整栋商场等，因为购置资金量大，一次性买断的买家少，变现难，经常出现无法处置或者处置阶段价格大幅贬值的情况。此外，一些小商铺因为依附于整体卖场情况，一旦整体卖场不景气，小商铺的资产价值大幅贬值，导致实际处置时拍卖价格直线下降，因此选择小商铺作为抵押物时应该加强对整体卖场情况的了解。
现实操作中会出现抵押人以各种理由搪塞、推脱不配合处置的情况，或者试图通过各种途径阻碍司法执行，比如提出“管辖权异议”、“拒绝签收送达书”等情况，这导致金融机构在处置阶段需要进行公告，进而影响抵押物的处置效率。为了尽量避免减少这类风险事件发生的概率，金融机构应该做到两点，第一，将送达地址进行明确约定，将该条款嵌入抵押担保合同中或者补充签订送达地址通知书。第二，审查阶段重点把握抵押人的“人品”问题，了解抵押人以往是否存在不良信贷记录，是否存在不良嗜好、如果是企业老板是否经常拖欠工人工资等情况。
我国法律对于土地开发期限做了明确规定，必须按出让合同的约定用途进行开发，超过约定动工日期满1年未开发的可以征收一定金额闲置费，满2年未动工开发的可以无偿收回。因此，在授信后管理中应该加强动态管理，跟进抵押物开发进度，避免改变用途或者逾期未开发收回风险。
法定优先受偿权是指假定在实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款的款项，包括发包人拖欠承包人的建筑工程款、已抵押担保的债权数额、以及其他法定优先受偿款。因此为防范授信风险，金融机构可以要求发包人签订放弃优先受偿权协议。
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