以高陵集市为代表的3.0菜场
社区商业，顾名思义是服务于社区居民的商业，以便民服务如便利型餐饮、日常生活类零售与服务为主，其中最贴近民生问题的还是菜场。
菜场解决了居民最基本的消费需求，是居民生活中不可或缺的一部分，同时也为社会创造了一定量的就业机会。上海的菜场经历过两个阶段，1.0阶段为早期的农贸市场、2.0阶段为中期多元化的菜市场，当前正在向3.0阶段以菜场为核心的社区便民服务中心过渡。
高陵集市对原有菜场进行了有机更新，更新内容包含对环境进行了整体的升级改造、对商户及商品进行了优化、植入了便民餐饮、打造了邻里中心，将菜场的功能重新定义与塑造，在众多的菜场项目中脱引而出。
高陵集市位于上海市普陀区的高陵片区，隶属于真如镇街道，前身为永昌高陵菜场，周边1公里范围内拥有大量的住宅区，消费客群主要来自于真如镇街道，辐射人口大约为17万人，其中60岁以上的老龄人口占比约 43%。
高陵集市区位图
该项目为真如镇街道的国有资产，于2019年开始改造，2019年12月30日重新开业。
项目共分为上下两层，一层3600㎡，约130个摊位，包含老字号上海特色餐饮与生鲜熟食等零售，如蔬菜摊、瓜果摊、海鲜摊、家禽摊、熟食店、酱菜摊、南北干货、面食摊、杂货部、鲜花店；二层2700㎡， 以社区服务中心等公共设施为主，包含社区食堂、党群共享空间、老人日间照料、便民服务站、儿童成长中心、社区大舞台、共享健身空间。
高陵集市改造前后对比图
该项目采用了ppp模式，街道的财政资金投资了二层2700㎡的公共区域，首层市场化运作的菜场部分由瀚立商业管理（上海）有限公司投资，并统一由瀚立商业对项目进行整体的运营管理。
项目更新过程中，由街道管理部门牵头，并涉及到消防、电力、环保、商等多个部门，项目更新后产权未发生变化。
项目更新后的综合效益
高陵集市的综合效益在其更新改造后有了全面的提升，主要表现在社会效益、经济效益和文化效益上。
就社会效益来说，改造后的高陵集市服务半径更广，已超过“15分钟生活圈”意义上的1至3公里，甚至吸引了5公里外的消费客群。
集市内根据居民需求同时设置了平价菜、高品质进口肉蔬果专柜以及扶贫专柜，一方面提高了居民的生活品质，解决了居民的菜篮子问题， 另一方面为国家扶贫工作贡献了力量。集市内引入了上海特色小吃馆，内含12家上海老字号品牌，满足了周边居民和白领的早餐需求，为城市的早餐工程做出贡献。
2019年12月开业以来，高陵集市的日均客流量大约为6000-8000人次，最高峰日客流量超过1.1万人次， 菜场摊位的平均营业额涨幅达20%，经济效益较改造前有了巨大提升。
高陵集市的改造产生了一定的文化效益，集市内，融入了老上海的文化元素，如上海最具代表性的街区文化与市井文化；同时将真如700年的历史、普陀区的非物质文化遗产等，以瓷盘画形式呈现在文化墙上，向社区居民展示。此举不仅提升了街区的活力与居民的归属感，还具有重要的文化传承意义。
项目更新中遇到的挑战与应对
更新类项目中有一定的历史遗留，涉及到审批、验收流程较新建项目尤为复杂与繁琐，在报批报建过程中，作为民生类重点项目获得了普陀区政府及真如镇街道的支持，得以顺利推进。
在项目的实际推动中，还涉及到包括租户清退、小吃馆新商户证照办理、市场电力增容等难点问题，过程中也获得了普陀区政府及真如镇街道的大力支持，举办了多次区级层面的协调会；
此外，针对项目改造过程中周边居民无处买菜的问题，运营方、街道联合了区商务委采取了多项举措，包括引进服务驿站、微菜场、增加对周边菜场货品的供应量和供应品种等方式，满足了过程中居民的买菜需求。
项目的创新探索
高陵集市在业态更新、商业运营以及与政府的合作机制上做了较多尝试。
业态上，高陵突破了传统菜场业态的限制，引入了上海老字号餐饮、植入了公共服务，解决了周边居民便捷的就餐需求、日常生活服务需求、各个年龄层的社交需求；
高陵搭建了数字化管理平台，打通了计量、追溯、收银等环节，不仅可以实时监测摊位的交易情况，以指导商户经营，还能保证商品安全可溯源；
此外，高陵构建了线上线下一体化的会员体系；运营团队还对特色餐饮进行了传承与升级，包括对一些新的餐饮品牌进行投资、孵化与赋能。
高陵集市数字化管理平台，图片来源：公开网络
高陵集市项目在政企合作层面有了一定的突破，不论是项目前期的报批报建、还是证照办理等都得到了街道的政务支持，但涉及到项目常规的审批、消防审查、竣工验收、证照办理等， 仍需要相关部门制定高效的办理流程。
高陵集市的更新发挥了民主参与机制，就菜场升级提能进行了多方参与的讨论，运营方不仅听取街道希望将高陵打造成复合型社区服务中心的规划要求，在二楼规划了街道网格化管理服务中心，还听取了社区居民的建议，将各方的需求都融入规划中。
该项目属于菜场改建项目，涉及民生工程，享受政府关于菜场建设的专项补贴。此外，就项目二层社区服务中心产生的硬件装修建设花费，街道允许运营方从租金中抵扣，为运营主体节约了成本，保障了项目运作的质量和水准，同时更利于运营方对项目的整体打造。
项目更新的建议
一、关于审批机制。鉴于项目更新过程中审批及证照办理等流程较为繁琐且耗时较长的问题，建议政府层面设立专项小组，协调各部门工作、提高各项审批及证照办理流程。
二、关于市场竞争机制。为保证市场稳定、持续、繁荣、健康的发展，建议政府部门深入基层项目，了解商业运营带来的价值，鼓励并引导市场进行正当竞争。
三、关于激励机制。为调动市场运营主体的积极性、减轻政府层面单 方面贴补社区公益项目、提升社区活力，建议政府与运营主体就公共服务部分进行深度合作，联合运营方共同举办社区活动，以公益加市场的方式满足社区居民多维度的社区服务需求，针对创新、公益等活动进行专项补贴，定期针对居民与运营需求展开讨论和解决，充分发挥公共服务空间的价值、充分调动民主参与社区建设，共同为社区居民提供更便捷、更丰富、更优质的服务。
后记
3. 能够调动年轻人的消费积极性
4. 扛得住疫情和经济周期
5. 具有盈利能力
6. 有一定的文化传承意义
满足了部分好的社区商业的标准。
关于这个问题，我们还会不断的向市场发问，不断的寻找答案，不断的进行探讨。