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东南亚买房 最后的忠告

石榴叔 石榴询财 2019-07-03

海外买房,这个话题,最近半年就没有降温过。


以至于我们几个月前,针对希腊、泰国、越南、柬埔寨写的,一系列购房防坑指南,到现在每天全网还有几万的点击。


旧金山房地产经纪人米希-奥尔森(Michi Olson),刚刚从上海一场国际房地产展会上回来。


他表示,今年与往年最大的不同是价格。


最初,富有的中国买家在美国,购买价值数百万美元的房产,全部是现金购房。


现在,越来越多的中国中产阶级买家,正在寻找价格较低的住房,更频繁地使用抵押贷款。


是的,他们买房的逻辑是,“哪里便宜,就去哪里买,反正迟早都会涨的”。


今天 石榴叔想说


1

别掩耳盗铃——国外房价都在跌


曾几何时,作为中国海外移民,主要目的地之一的澳大利亚,是中国人海外置业的热点地区之一。

其房屋均价,过去10年增长了45%,过去20年增长了210%。



然而悉尼房价,在过去一年,跌了7.4%左右,是自1990年2月以来,最大的年度跌幅,如果用速度来算,是30年来最快的下跌速度。

预计到2020年,悉尼和墨尔本的房价,将从峰值大幅下降20%左右,平均价格回到2015年上半年的水平。



香港房市,经历了近15年的牛市,如今也在遭受重挫。

一周前,香港特区政府土地注册处,公布的一项数据显示,香港楼市自11月,住宅销售遭遇腰斩之后,12月销售量再度暴跌,住宅成交额也腰斩。

根据中原城市领先指数显示,截至12月28日,香港12月房价指数降至174.37,环比上月跌幅达1.70%。而11月的跌幅为3.43%。

这已是该指数连续第四个月下跌,为2016年以来持续时间最长的下跌。与此同时,毁约退房事件不断增多。

加拿大多伦多更惨,去年以来成屋销售价格和销售数量都呈现直线下滑,房价下跌了14%,是近30年来最大降幅。



美国呢?纽约楼市买方报价低了20-25%,销售期也拉长到最少18个月。华人"土豪"钟爱的曼哈顿地区,2018年全年房价下降14%,为2009年美国房地产市场崩盘以来最大年度跌幅,而且是连续五个季度持续下降。

全球楼市究竟怎么了?是约好的吗?

我们去年的文章中反复提到,随着美国加息,全球去杠杆,流动性趋紧、及外国买家流入减少是主因。

看看过去几十年,美、中、欧、日的利率,无一例外的大幅下降。


欧洲和日本已经负利率一阵子了。美国提前加息了,中国也在金融去杠杆。接盘的人还在,钱没了。

就在一个多星期之前,香港首富李嘉诚在接受彭博社采访时表示:

香港房地产市场今年或有更大的波动,购房者应当谨慎管理自身财务。同时他呼吁对全球经济前景保持警惕。


这意思还不明白吗?

当然,很多人会选择性失聪,因为他们坚信,便宜的房子才不会跌,买房子才是最好的投资,未来10年全球经济看东南亚。


2

谁在导演信息不对称


“今年去东南亚买房,相当于十年前投资了北京”。

就是这样一句话,加上一系列经济数据,才让国内炒房客像入了魔一样的去买买买。

在石榴叔海外购房系列文章写出后,很多人在后台留言,问这里能不能买,那里能不能买。

为什么我没有直截了当的告诉你们答案?因为能不能买房,需要缜密的逻辑分析,节奏感是投资之王道,可惜逆人性,大多数人听不进去!

什么是逻辑?

在买房这件事上,有人说,买房打死不出三环;有人说,买房跟着地铁走;有人说,买房要买学区房;有人说,买房要买河景房……

逻辑的源头是“价值发现”,问题来了,我发现很多人看到的,连查到的数据,都是错的。



看看上表,是不是觉得分分钟可以泰国房产入手一套,然而事实真的不是这样。

互联网上大量伪造的数据,只是在为卖房服务,报喜不报忧,选择性发布。

因为语言的原因,用户根本不知道去哪里查询真实的数据,最后,难免又被中介洗脑。

别忘了,人家的工作就是让你买房。

某度?

已经属于重污染区,真实数据,早就被淹没。


3

逻辑错了,房子就买错了


为什么再次强调逻辑?因为独立思考太重要了。

中国房价这一轮为什么会涨?

因为中国发生了世界上最大的区域人口流动,城镇化、棚改和金融杠杆推动楼市,靠的是资本,卖地的钱,拆迁的钱,外加杠杆的钱,还有政策。

对了,还有丈母娘。

未来中国还有大规模城镇化的需求,从长远来看,一线和强二线,核心位置的房价,还是有足够的支撑。

美国为什么能涨?

因为美国也发生了大规模的移民,富人的移民。

次贷危机后的美国楼市,得益于全球资本的流入,大量国际买家撑起了美国楼价。

那么东南亚呢?主要是外资的涌入。

然而,东南亚各国的经济体量都不大,各国的货币或多或少,承受着不小的贬值压力,对外的经济依存度太高。

只要有风吹草动,资本开始撤出,楼市马上就会降温。要知道,这些国家的本国购买力极弱,没有接盘侠。


最近东南亚看房团特别多,大V负责招募抽成,中介公司出中间费用。

基本是5天4晚,每个团15人,只要出来回机票钱,期间全程有人“陪同”,标准的普通话,有一半时间在各大售楼处参观。

柬埔寨金边,一套30平方的公寓,50万拿下,就这样,一不小心成了国外有房的房东。 

只有,当人们都疯狂的时候,泡沫就要破了。

 

今天 石榴叔想说

所以,不妨好好想想。

当真钱多到有大笔闲置?当真已经富到需要全球资产配置?钱这么出去?又怎么回来呢?至于买房养老?这根本就是伪需求。

2019开年,写这篇文章,并不是打击,准备海外购房的投资者。而是要警告那些中产和伪中产,这并不是你们玩的游戏

毕竟,富人,是有富人的玩法。


-END-


作者:石榴叔,资深媒体人,从业二十年,持证法师,专注金融、地产行业。因为有着敏锐的嗅觉和独立的思考能力,擅长挖掘新闻背后的真相,穿透产品。真相比真理更重要。


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