这才是房企四大天王

别看今天的中海特稳健，曾经可是个疯狂的主儿。

1997年香港回归那会，有人看空楼市，有人信心十足，中海是后者。

10月14日，特区举办回归后的首场土拍，中海为主组成的财团以50亿拿下屯门地块。

地还没捂热，金融风暴骤临，香港股市短时暴跌。一时间，银行缩贷、房价大跌、股价跳水，中海懵圈了，一个特别现实的问题摆在面前：

退地止损or补齐余款？

中海高层和曾荫权“探讨”了很久，在上缴期限最后15分钟，中海决定咽下这块地，理由是：维护公司声誉和香港社会稳定。

金融风暴影响下，中海股价跳水，市值从高峰时374亿港元一路跌到60亿，加上这块地亏损20个亿，到了分分钟破产的边缘。

用时任掌门孙文杰的原话说：领教了什么叫资本主义，10年辛苦挣的钱，一夜打回原形。

本来是中建的利润奶牛，现在成了烫手山芋。

为了自救，中海开始三年调整：开源节流、增收节支。慢慢的，中海人养成“一张纸两面用”的好习惯。

挨完一顿猛抽后，中海内部定下一条铁纪：净借贷比率不超过40%。与此同时，将重心转回内地。

瘦身的骆驼比马大，在内地小伙伴眼里，中海依然是神。

那时内地地产一哥是万科，但中海的质量管理、成本管理、工程管理远高万科一截。

直到今天，凭借强悍的成本管控能力，中海“利润之王”的宝座依旧稳当。

别人融资，利率10%，中海融资，利率3%。别的房企盖房，从内部到施工方、承包商，里应外合都来揩油。中海盖房，专揩别人的油。

中建底下那些工程局，一听承揽的是中海工程，第一反应都是：他们太抠了。

王石在《十三邀》里回忆：1998年的中海是行业标杆，万科落后它十年。

为了弥补这十年差距，王石苦心用计。

他去找孙文杰谈合，谦虚地说：合体之后，你做董事长，我当总经理。

人家不同意。紧接着，王石推出“海盗行动”，前后挖了中海几十号人，从项目经理、成本经理到工程师，甚至区域总。

这一计叫先礼后兵。

会用计的不止万科。1997年11月20日，广州市国土房管局的会场沉没了一早上，工作人员有些捉急。

越秀区北京南路和荔湾区上九路两个旧城改造项目，将于10点截标，到了9点57分，依然无人应标。

最后两分钟，一名年轻女子把应标书投进箱内，以底价8798万中标。年轻女子来自保利。

这一计叫以逸待劳。

一九九七这一年，江湖故事特别多。

意识到不能窝在村里，蛇口地产改名招商地产。

金融风暴波及华润（北京）置地，股价跌跌不休。1999年，股民一状告到宁高宁那：

一股四块买进，现在只剩一块一毛五。市场表现那么差劲，你们却无动于衷，等着上天恩赐吗？

当时的华润北置持有华远70%的股权，两家明里暗里早有分歧，股民一闹，矛盾加剧。

2000年，华润导了一出戏，名为《三角恋》。

左拥华远，右抱万科，华润试图整合南北两强，用并购方式造出一艘“房地产航母”。

任志强十万个不乐意，选择和华润分手，另创新华远。华润只好自己扛旗打江山。

2002年，华润确立全国发展战略，在上海、成都、深圳频频落子。

2003年 ，招商地产也走向全国，在福建、上海、北京、广州拿地。

中海的战略则更清晰，以广州、深圳、上海、北京为中心，布局珠三角、长三角、环渤海三大经济圈。每去一个地方，都会被当地房企偷师学艺，一代宗师名不虚传。

而保利一直守着广州，直到2006年上市后开始全国化。

6

回忆起2008年，99%的房企心有余悸，另外1%认为：

冷冬有袄，时光曼妙。

恒大缺钱、万科降价、金地大甩卖的2008年，保利掏出460亿逆市拿地，当年实现净利润增长50%以上，中海销售面积增长26%，销售均价同比增长3%。

对比2007年, 2008年华润置地的总资产增50.8%，销售收入增80%。

大船总是比小船更喜欢风浪，就像那首《野子》唱的：怎么大风越狠，我心越荡。

2010年，地王频现，房价脱缰，民怨沸腾，上层表示要稳房价。诸葛亮无奈挥泪斩马谡：国资委要求78家非主业央企清退地产业务。

与此同时，认定21家央企可以继续搞地产，四大天王位列其中。

然后，大鱼吃小鱼的整合游戏就拉开了。

中海先收了“叔叔”中建地产，再收中信地产。招商蛇口工业区吸收合并招商地产，以招商蛇口重组上市。

保利地产收下中航地产，又以51.53亿代价间接收购保利置业19.38%股权，顺势更名保利发展。这意味着，保利发展不用顾忌与保利置业同业竞争，保利置业重仓的城市不再是“禁区”，保利发展可以自由穿梭。

岂曰无地，收购同袍。

越整合，大鱼越大。重组两年后，招商蛇口在2017年迈入千亿阵营。解禁后的保利喊着“重回前三”。

2018年，华润首破两千亿销售大关，同比增长39%，中海首破3000亿大关，同增29%。

土储方面，截止2018年末，保利总货值2.25万亿元，规模高居TOP3，去化周期5.5年，中海、招商蛇口的去化周期在4年以上，均高于行业4年均值。

不过，和「一年翻一倍，三年涨5倍」的后起之秀相比，四大天王难免被诟病“过于保守”，特别是曾经领衔“招保万金”的招商。

两个月前，招商蛇口开股东大会。

一个股东直言，黄金时代，民营房企冲得很快，国资系过于稳健。进入白银时代，国企（央企）开发商怎么破局？

有个负责人回答：国企有严格的风险管控，集团要求我们有息负债率不能超过50%。

董事长孙承铭接着说：招商局是个百年老店，不能被一个招商蛇口拖垮吧？

阿弥陀佛。

这一点，顺驰的老孙深有体会：一时强不是强，一直强才是真的强。

2006年地产百强中，排在前二十位的分别是：

万科、中海、合生、首开、保利、恒大、大华、绿城、新世界、复地、上实、中远、招商、首创、上海城投、阳光100、金地、北辰、华侨城、金融街。

12年过后，70%掉出二十强，中海、保利、招商依然在位。

你大爷永远是你大爷。