1不少深圳人民一定记得2020年秋天，那场疯狂的全民“打新”：华润城润玺一期1171套房源开始购房登记，第一天就吸引了1.3万人提交资料。业内估算，三天登记人数超过3万人。润玺一期限价，均价13万每平，那时候周边二手房挂牌价是17万，4万一平的差价，只要打中一套，哪怕是最小的99平，至少也能赚400个W。巨大利差诱惑下，大家削尖脑袋往里挤，没名额就找人代持，钱不够就找几个人组团打新，想提升中签概率就多搞几个名额，认筹金不够可以“摇号贷”。有人搞了15个名额入场，有中介说，交“400万茶水费”可以提前选房不用摇号。只要你想参与这场掘金盛宴，付出点代价，条条大路通罗马。最终9690组购房人参与摇号，开盘时深圳人民感慨：这是大型福彩领奖现场。去年底，这个“万人摇”神盘通知交房，交付比原计划提前了整整一年，但业主没有了当初中奖时的开心：你们明明有时间好好做，很多细节太糙，真给深圳豪宅丢脸。大家眼里中彩票的幸运儿，也换上白T拉着横幅维权，其中一条横幅写着：润玺一期业主与华润贪腐势不两立。其它楼盘维权，大家更多说你是黑心开发商，像这样举“反腐”大旗的还是少见。狗蛋说，大概业主觉得简配和内部贪腐有关。他们给开发商提了一份长长的整改清单，要求电梯升级、物管费下调、核算装修差异后补偿等等。其实交房前一年，也就是摇号刚过一年，业主就开始维权了。当时售价和一期相当的润玺二期面市，市场流传二期装修标准比一期高出两个档次。一期业主就着急了，要求公开一期和二期各自的装修标准。业主说：确认中签到选房只有3天时间，没看过装修标准和样板房就进行选房，严重损了害我们的知情权。来了就是深圳人，买了房就是深圳维权人。其实那会还有个大背景，深圳楼市整体下行，润玺二期不像一期万人抢，项目用了半年才清盘。冷清行情下，开发商不敢明摆着降价，只好通过加码装修标准曲线降价。手里的瓜没有预想的“值钱”，又听说隔壁老王的瓜更甜，大家能不生气吗？更闹心的是2022年行情最差时，润玺一期旁边的二手房润府三期，价格最低跌到了13.3万每平，当初抢房的利差没了。一夜跌回解放前，别说赚400个W，连利息钱都没捞到。2前阵子深圳购房圈流传，有个腾讯前员工买了两套华润城，月供12万，近三年亏了1000万。本来手上还有千万净资产，现在亏没了。估计是买了华润城润府，单价破20万时入场，买在最高点，以去年行情最差的时候核算，加上持有成本，确实有可能亏去1000个W。不过深圳楼市掘金客多，这类有操作空间的投资盘报价经常上蹿下跳，华润城润府最近又涨回了些，这位返贫的小伙伴可以少亏400万。狗蛋说，乱买房已经成了中产返贫的捷径。而华润置地的楼盘，正在成为中产的修罗场。相较于保利、中海等同规模的央企，华润置地有一个特点：更聚焦于一二线高能级城市。就拿华润置地2023年可售货值来说，5384亿货值中，89%位于一二线的高能级城市，并且地块多位于核心区域。这就意味着，华润项目的客群绝大多数是中产阶层，以及部分高产。聚焦一二线城市，限价普遍，这也是为什么狗蛋总感觉华润有很多倒挂盘。最近出现在“举报风波”里的海口华润悦府，也是个倒挂盘，整盘销售时备案价约1.8万每平，同期周边二手房在3万以上。举报信称，“2019年年末，安永大中华区多名高管以17300元/㎡的价格购入十余套海口华润悦府住宅，但这些高管当时并未落户海口”。举报人想说双方存在利益输送。华润置地和安永都火速进行了辟谣，这件事情目前无从定论。但狗蛋说了，“更名炒房”不是没有可能。《时代周报》记者前几天实地调查华润悦府，置业顾问表示住宅部分已经卖完了，但有中介告诉记者：只要愿意加钱，就能从一手买家手上买到。根据中介所述，买华润悦府二期，给130万茶水费就能买到，通过中介操作，签完认购书去房管局更名。和深圳人民买房返贫相比，买一手海口华润悦府的中产幸福多了，赚到钱了。但问题来了，哪些人以限价锁定房源，又以高价完成更名后抛售？3当年深圳润玺一期“万人打新”，被传存在高额茶水费，华润置地站出来辟谣。同一时间，东莞华润万象府一名置业顾问收高额“茶水费”被移送公安机关。狗蛋说，把豹子的胆挖给哈士奇，他不一定敢咬人。但如果背后有老虎撑场子，别说咬人了，哈士奇说不定还敢咬狼。网友替马克思说过一句话，说得很对：当利润达到50%，就有人铤而走险，达到100%就有人敢践踏人间一切法律。华润项目因为倒挂多，故事也多。除了润玺，另一个富有传奇色彩的是北京二环上的豪宅昆仑域。同样是抢房时轰轰烈烈，交房时骂骂咧咧。因为限价，昆仑域推出时每平9.5万，周边市场价突破12万。最小户型140平，买一套相当于抢到300万红包，买房人也是八仙过海各显神通去抢房。用圈内人的话来总结就是：托关系、找贩子、抢着交茶水费。结果预交房的时候大家傻眼了。宣传中的外立面是红色手工砖，现实是网格布加涂料，宣传中的电梯间、一层大堂是上档次的大理石，现实是低劣材料，还有绿化面积缩水等等问题。钱多钱少各有各的烦恼，身家上千万的昆仑域业主也走上维权路，之后又因分区管理问题，和两限房邻居爆发“拆墙大战”。豪宅减配，华润在北京的口碑滑铁卢大概是从昆仑域开始的。被业主质问昆仑域到底豪在哪里，时任华润置地联席总裁的张大为说：我从来没有说过昆仑域是豪宅，我只是要造好房子。看着张总穿上衣服不认人，业主拿出了2016年项目推广时的视频，视频宣传时是这么说的：北京昆仑域、上海静安府、深圳湾悦府，华润置地三大一线城市的“顶级产品”。至于“顶级产品”是不是等于豪宅，咱法规里也没个说法。当时有业主委屈地跟《时代周报》的记者反映，华润不认楼书了，不认样板房了，不认发布会了。2018年前后限价政策高压下，开发商通过减配“找利润”是常规操作，成龙犯了天下男人都会犯的错，华润置地只是做了同行都在做的事。但后来的华润置地业主，一届比一届聪明了。见过交房维权，见过买房降价维权，但针对购房合同维权的，狗蛋还没怎么见过。这种前置化维权就发生在华润北清橡树湾。两个月前，北清橡树湾准业主投诉所签购房合同存在“霸王条款”，得到了官方回复：会要求企业针对不合理的地方整改。狗蛋看了下业主说的“霸王条款”，主要隐藏在《补充协议》里。一般购房时会签两份合同，一份是主合同，这份是制式合同，经过住建部门审核备案，不会有猫腻。补充合同就不一样了，最高端的套路往往只需要最简洁的语言。比如，北清橡树湾补充合同里有一条写着：出卖人为本项目制作的宣传、广告、沙盘、楼书、样板间及销售人员与购房人的沟通、承诺均以主合同及补充协议约定为准。换句话说，销售人员吹过的牛，楼书里宣传过的高大上，沙盘和样板间展示过的品质范，只是卖家秀而已，你们不能把理想和现实等同起来。还有一个细节更“绝绝子”：不得以工程质量（地基基础和主体结构质量问题除外）或装饰装修、设备的标准为由拒绝接收该商品房。意思是，只要地基和主体结构没问题，业主就该收房。有人肯定会问业主是不是傻，不平等条约还签？业主表示，我们是被哄着签的。“销售让我们赶紧签合同，合同细节之后能改，现在不签几十万优惠就没了。”4开发商怕你拿着宣传时的广告说事，干脆就把写“不能拿广告说事”写进合同。补充合同里隐藏霸王条款，在楼市已经司空见惯。华润置地不是第一个。除了北清橡树湾，华润在北京的另一个项目「西红门橡树湾」，业主也在针对“霸王条款”维权。合同被组团维权，华润置地大概是行业第一个了。目前华润置地和华润万象生活的市值，都来到了各自领域的榜首，加上华润去年实现签约销售额3013.3亿元，位列行业第四，不久前的华润置地2022全年业绩会上，掌舵人李欣开心宣布：我们跑赢了大势。狗蛋说，华润置地的中产业主们也在成长。

14月10日，李斌在媒体沟通会上笑着说：要是（蔚来）后面每个月还是一万销量，我和力洪哥都要找工作去了。台下媒体人笑成一片，坐在李斌边上的联合创始人秦力洪，笑得有点拘谨。这段话传到网上，网友替李斌操心：超过35岁不好找。大家倒是不担心秦力洪，都觉得他会比李斌先找到工作。加入蔚来之前，秦力洪供职过宝洁、奇瑞、龙湖，拥有快销、汽车、地产三个行业经验，随便再选一个行业，还能继续干。关键是，力洪哥还是个社牛。当年没有地产行业经验的他，飞去北京跟吴亚军推荐自己：我不懂地产，但我想加入龙湖。聊了3小时，秦力洪成功要到一张offer。在龙湖的时光，秦力洪深得吴阿姨器重，一度是龙湖CEO的备选人。不过命运最终选择邵明晓，然后向秦力洪抛去了一个李斌。相比之下，李斌就没秦力洪那么容易获得老板信任了，2015年他去找雷军投资，雷老板一听是造车的，第一反应就说人家是骗子。直到李斌表示“我自己会掏1.5亿美元来做这件事”，这才打动了雷老板。不过狗蛋觉得，李斌说的找工作，可能只是秦力洪去找工作。“电动三傻”之一的小鹏汽车面临掉队危机，去年10月人事大换血，核心创始成员也是外界公认“二把手”的夏珩，就被换掉了。沟通会上李斌还说，从长期看，一家企业看不到200万销量每年是很那持续经营的。李斌说话有一个特点，能让一千个网友有一千种看法。有人说李斌在给蔚来定目标，蔚来未来要达到200万辆的年销量。也有网友说，蔚来到明年就10岁了，不知道斌子说的长期有多长。而看着蔚来财报披露的“2022年共交付122486辆汽车”，狗蛋在想李斌是不是多说了一个0：每年卖12万辆的蔚来，应该想先操心怎么卖到20万辆。官方刚刚说不让媒体宣传周数据，一周卖了4177辆的理想真是贴心，昨晚骄傲地宣布“理想远超其它新势力品牌，再次蝉联中国市场新势力品牌周冠军”，同时掀翻桌子让大家看到了友商的底裤：排在榜单第二位到第四位的哪吒、极氪、蔚来，三家加起来的销量差不多等于一个理想，4318辆。通过理想的友情披露，我们知道了，蔚来4月3日-9日（上一周)只卖了1316辆，恐怕蔚来这个月连1万辆都卖不上。2我看了蔚来2022年的财报，发现这造车的日子和造房子的一样惨，甚至更惨。去年一年，蔚来净亏损144亿元，同比增长259%，汽车这块的毛利率比2021年的20.1%又下滑了：只有13.7%。理想和小鹏的同期数据分别是19.1%和9.4%。主流房企的毛利率也是年年降，但好歹均值在17%以上。蔚来去年一共卖出12.2万辆车，算下来，每卖一辆就要亏掉12万。想着特斯拉在国内卖一辆能赚6万，狗蛋感慨，咱们的汽车产业还有很长一段路要走。蔚来2022年的研发费用比去年猛增一倍至108亿，理想同期研发费用是67亿，假如都把研发费用扣掉，理想已经实现盈利，蔚来还在亏。在“卷研发”的道路上，蔚来是“蔚小理”中最舍得烧钱的。这些钱很大一部分被用在拓宽产品线：蔚来去年在售车型从3款激增到6款。这些车型存在产品高度重合的问题，也导致蔚来一直都没有爆款。你卖6款车，和别人家卖3款车的销量差不多，但你摊子大投入和维护成本自然也更高。与此同时，蔚来还在搞第二品牌阿尔卑斯、第三品牌内部代号“萤火虫”，试图把触角伸向中低端市场，对标的是丰田“雷克萨斯、丰田、铃木”的阶梯式矩阵。李斌说过，没有公司仅依靠一两款爆品车就能成功。在李斌眼里，大概也没有公司仅依靠一两个品牌就能做大做强。按照规划，蔚来2024年需要达到营收1200亿元（上市6-8款车型），2020年至2025年总营收要达到4200亿元。和投资人合肥市政府的对赌压力，驱使着蔚来不得不想销量的事。冲击中低端市场，也是不得不的选择。曾经蔚来立过一个flag：把BBA格局变成NBA格局。B和A是谁不重要，N是NIO。蔚来还说坚决不生产30万以下的车，现实告诉大家：flag是用来立的，更是用来推倒的。3而导致蔚来持续亏损，最底层原因在于「营销太烧钱」。蔚来2022年的销售、一般及行政费用同比增长53.2%，高达105.37亿元，遥遥领先于理想和小鹏，理想这一数据是56.7亿。蔚来一向很舍得在营销上花钱。2017年那场耗费“8000万”的发布会，蔚来包飞机包酒店把5000个客户请到五棵松，见惯了地产圈财大气粗的狗蛋看了都说，“壕还是蔚来壕”。蔚来在全球累计建成品牌体验店「NIO

1去年3月30日，华侨城A发布完2021年财报，小股民狗蛋吓了一大蹦：归母净利润38亿元，同比足足下降了70%。万科、保利、招商蛇口也下降，狗蛋知道大家日子都不好过。而央企兄弟里能下滑7成的，华侨城独一份，发文呼救的建业同比下降66%，城子的表现还不如人家。所以狗蛋很不李姐，为什么会这样婶儿。前几天，华侨城A发布2022年财报，狗蛋看完又不李姐了:归母净利润为-109亿元，同比下降387.05%。去年玩的是高台跳水，今年直接从珠峰往下跳了。面对上市15年来首次由盈转亏，而且是巨亏，华侨城交代四点原因，概括起来是去年总营收不行，行业整体毛利率不行（我们也不行），投资收益减少，计提大额存货跌价准备及资产减值损失。这一两年市场下行，计提减值的房企不少，就连拿地很谨慎的“利润王”中海，去年的存货减值准备也有15.2亿，另一央企巨头招商蛇口，计提64亿资产减值准备，其中存货跌价准备36.41亿。但还是没有哪家央企像华侨城，计提存货跌价准备超百亿：高达115亿元。就连日子苦哈哈的民企，也只有蓝光、富力少数“爆雷”选手达到这个数值。企业对资产减值的判断本身具有主观性，也就是说，有一定操作空间，好比自己扇自己嘴巴子，要使多少劲自己说了算。狗蛋不明白，浓眉大眼的华侨城为什么对自己那么狠，一巴掌把自己抽翻。狗蛋还没学会用历史的眼光看问题。2说起华侨城，外界很容易想到它独特的发展模式，即文旅+地产。利用文旅低价勾地，通过住宅开发高价卖房，赚了钱再反哺文旅。这种低买高卖的模式，让旗下主要的地产上市平台华侨城A一度拥有超过50%的毛利，最高时达60%，中海看了都羡慕。在段先念执掌的8年里，“华侨城模式”推动业绩走到了巅峰：2014年，华侨城A营收首次突破300亿；2016年，华侨城A营收突破350亿，净利润创新高达到68.8亿；2019年，营收600亿，利润总额达192亿；2020年，利润总额首次突破200亿。执掌华侨城之前，段先念曾任西安市副市长，在任期间打造了大唐芙蓉园、大唐不夜城、大雁塔等景区，有人评价他：让西安的旅游业上了一个台阶。有人说他，一个人成就一座城。到了华侨城，这句话好像也适用，一个人成就了一座华侨城。只不过狂飙的后遗症，再遇上行业下行周期，留给继任者的那座城，不再那么富丽堂皇了。狗蛋去年看到华侨城A2021年报增收不增利，甚至净利润高台跳水，也就不奇怪。发布年报当天，段先念正式退休，棒子交到了保利来的张振高手里。2022年超百亿计提减值，痛打自己一拳，大概想一次性出清历史“烂账”。这叫，前任舵手的归前任。上市公司利用减值操纵利润，就跟狗蛋英年早秃不是什么秘密，也不是难事。你说你跌了就跌了，减值这块上，不用证明你跌是你跌。当市场回暖，或者自己需要的时候，再把计提的减值转回来，财报就好看了。段先念还在任时说过，暴风雨过后的森林，朽木枯枝败叶剥落后，整个生态更为健康可持续。新的管理层也是懂生态的，所以要把旧时代像剥落败叶一样剥掉。跌入谷底，然后等待着，剩下的每一步都是反弹。3问题是，等待继任者的不只是业绩急坠。4月1日，成都东二环沙河畔，两个小区的业主爆发冲突。双方业主隔着一道铁墙叫骂推搡，还有人往人群里扔出砖头、铁棍。冲突导致多人受伤，有业主伤势较重入院。两个小区一个叫御龙山，一个叫滨江壹号。铁墙是御龙山业主自费造的，他们不想让对方过来蹭环境。滨江壹号的业主去找开发商华侨城，华侨城说这墙应该拆。滨江壹号业主收房时大门没法走，华侨城说大门应该大家一起用。御龙山的不服：我们不是一个楼盘，凭什么跟你共享？滨江壹号的业主也委屈：当初买房，开发商带着我们参观御龙山说资源互通，现在凭什么不让我们共享？两个小区同属一个地块，香港开发商信和2007年拿地后，先开发了御龙山一期二期，华侨城2017年收购三期四期开发滨江壹号，规划上标注分期线上不设围墙。矛盾的根本在于两个小区品质和价格差太多。御龙山目前二手房均价每平2.7万左右，滨江壹号三期开盘价在1.7万-1.9万。后者品质完全不如前者，存在不同程度减配。所以，滨江壹号的业主一边跟开发商battle，一方面要跟邻居battle，大概是2023年度最悲催业主了。有网友给双边业主劝和：你们应该团结起来找开发商理论，而不是底层互相伤害。前几天，武汉下大雨，华侨城欢乐天际楼栋入户门天花板漏水，水滴从照明灯口不断涌出跌落，有位业主拍了视频传到抖音，告诉大家：华侨城以极高的成本打造了独特的屋檐景观灯，雨水在灯光的照射下显得晶莹剔透。视频配上BGM《江南》，这首歌狗蛋读初三时就开始听了，直到看见欢乐天际的「水晶灯」，才懂得什么叫：雨到了这里缠成线。这位业主后来又拍了小区的地下车库，眼看漏得更厉害，水柱从天而落，业主说：高端车库就该有免费洗车服务，这是华侨城重金打造的自动喷淋管道，美中不足的是没有喷泡沫。欢乐天际的业主终于明白什么是欢乐天际，就是一下雨就欢乐到天际。除了成都、武汉项目，华侨城重庆、上海、无锡、郑州等地的项目也遭遇维权。有投资者在投资者互动平台问：华侨城曾以高端品质著称，但目前很多项目的降标减配行为对品牌声誉造成重创，后续如何挽救？他担心公司管理层没有意识到问题的严重性。被维权的项目多了，枯枝败叶多了，就不是剥落的事，是要花心思重新培育的事。4今年二月份，上海浦东华侨城纯水岸的业主，写了一份长达43页的维权PPT，控诉华侨城虚假宣传、货不对板。前期宣传时，外墙采用铝板+玻璃幕墙，去年底业主发现部分外立面已经完工的楼栋北侧，本来应该安装铝板的地方被偷偷换成涂料。业主还被告知：北侧局部调整为涂料，是经过规划部门批准的。原来2021年时，华侨城已经向当地规划部门提出变更，说是原先设计的铝板外立面会造成反光，产生光污染，影响周边小区，拟将局部铝塑板替换为环保涂料。上海人民可不好忽悠，稍微用点常识就粉碎了开发商的小九九：楼盘使用的是哑光铝板，不是强反光材料。太阳很少照射北立面，缺乏光污染的直接证据。你说存货跌价那就跌价，但凭什么你说污染就污染了，哼。有一回，业主派了代表去面谈，开发商代表没出面，只捎来一句话「不满意可以退房」，更是把上海人民气坏了。业主觉得这个开发商太傲慢。张振高掌舵以来，不断在内部强调华侨城要“专业化、市场化”。他跟股东说，华侨城将以“操千曲而后晓声，观千剑而后识器”

Futurist。可能技术过于先进不便展示太多，现场只展示了一个白色车身框架。但这不妨碍老贾和团队在车架子前，竖起大拇指合影。FF

文|内幕君1去年国庆期间，上海松江网红盘「泗水和鸣」交房。去收房的业主说：期待了两年的房子终于在骂骂咧咧中交付了。600米到地铁站，9站到徐家汇，加上媒体宣传“这是一个不惜工本的项目”，让泗水和鸣成为2020年上海刚需盘里的神盘。项目示范区开放时，千组客户到访，搞得置业顾问都不够用了，最后只能自助看房，后来开盘和加推基本都实现“日光”。两年后到了收货的季节，业主验出一堆问题，比如，本该是绿化的地方变成了四五十个车位，还附赠露天垃圾房；沙盘展示时地面是铺砖的，交房时成了水泥路面；宣传是雪松，交付是小草。业主找项目方理论，得到的回复是，“你们发来的绿化效果五花八门，没有统一风格，我们会甄别出来把风格拉通，同样是要花钱，我们要把钱花在刀刃上。”项目总告诉维权的业主代表：我们也是要口碑的。然后，项目方补种了地被植物。业主还是不满意：说好的高大乔木呢？这时候，传说中“不惜工本”的项目方安慰大家：你们要耐心等小树苗长大。一年树谷，十年树木，项目方是懂养成游戏的。这个项目背后有两家开发商，华发和建发，两家在上海都开发过不少楼盘，特别是最近三四年布局节奏明显加速。就拿2022年来说，华发和建发都位列上海房企权益拿地金额前十，其中华发以218亿登顶，建发以107亿排在第五位。紧随华发之后的是招商蛇口，权益拿地金额也突破200亿，达205亿。唯二两家在沪拿地超200亿的房企，都喜欢找搭档联合开发。招商的口味比较多元，似乎谁都能搭，华发就不一样了，特别喜欢找建发。2022年，华发在沪拿7宗地，其中3宗找了“合伙人”，合伙对象都是建发。大概因为总能看到两家企业在上海出双入对，有小伙伴就好奇了：华发和建发是什么关系？要说有关系，那就是名字都带发。2有意思的是，没有半毛钱关系的两家房企，处处透露着相似。华发源于珠海，建发源于厦门，同样诞生于1980年，都是伴随着经济特区的发展号角应运而生，各自母公司华发集团和建发集团都是当地规模最大的国企。所以上一篇文章中有读者问“买了建发的房子会不会有风险”，狗蛋才会肯定地说，至少不会烂尾。在珠海，华发集团可以说自己是“特区长子”，在厦门，建发集团也可以说自己是“特区长子”。两家企业分别以厦门、珠海为大本营，把所在城市能赚钱的重要行业都干了个遍。除了地产开发外，双发均涉及金融、科技、商贸、现代服务等领域。建发集团年度营收已经超过7000亿，排在2022《财富》世界500强榜单第77位，中国企业500强第15位；华发集团2022年营业收入是1600亿元，排在2022年中国企业500强的183位。它们看对方就像在照镜子。只不过，华发集团看建发集团看到的是放大了几倍的自己。两者旗下的地产平台建发房产、华发股份，最近几年的发展路径也很相似，都通过重金抢滩京沪等一二线城市，从而实现销售规模的极速扩张。以2022年数据为例，建发房产全口径销售额1700亿，华发股份是1200亿，一个杀入10强，一个跻身20强。按照权益销售额算，建发1200亿、华发750亿，分别排在第12位和18位。民营房企高歌猛进的2018年，“双发”的权益销售额可都还在40强开外。拿地更猛，双双杀入10强，建发房产权益拿地额544亿高居第4，华发299亿排在第10。拿地能挤进前十的地方国企，除了近来很秀的越秀，也就属建发和华发，只此三家。地产黑铁时代，“双发”无疑是赛道上配速最快的选手。而建发、华发一路狂飙的身姿，也都笼罩着激进的魅影。3“三条红线”出台的2020年，强调控叠加疫情，多数房企销售滞涨的情况下，华发完成了千亿跨越，销售金额来到1205亿，逆势同比增长了30%。高歌猛进之下，华发股份三个指标全部染红：2020年剔除预收款后的资产负债率为76.5%，净负债率181.6%，现金短债比0.9。这也让华发成了当时唯一一家三条红线全踩的千亿级地方国企。当时亿瀚智库统计了50家有代表性的A+H股上市房企，数据显示，截至2020年6月末，三条红线全踩的房企有7家，除了华发，另外6家是蓝光、华夏幸福、绿地、恒大、融创、富力。当时建发房产主要的地产开发平台「建发国际」则踩中两条，净负债率高达247.7%，剔除预收款后的资产负债率为79.24%。同样是加杠杆高速扩张，命运还是划出了分水岭。那6家房企后来的故事大家都知道了，而华发、建发扶摇直上。背靠国资母公司，“双发”都施展出了高超财技，很轻松就完成了全绿档转换，留给外界一地“明股实债”的谜团。东方网不久前发出质疑，表示华发将旗下100%控股的公司列为长期股权投资公司，存在负债转移表外，以此拉低公司负债率的嫌疑。“按照华发股份既有的会计准则，如果是控股的会并表，列入长期股权投资的联营或者合营公司，只计入净资产，不涉及其负债。”华发把100%控股的子公司列入长期股权投资，负债自然就移出去了。与此同时，华发通过大规模联合开发，也能进行表外负债调节。两家有着相似的国资背景，彼此选择，按道理是可以最大范围内降低连带风险的。狗蛋说，如果要问建发和华发有什么关系，也可以说是互相需要的关系。还有小伙伴好奇，建发和华发哪家强？狗蛋认为：在厦门建发强，在珠海华发强，出了特区中国山东找蓝翔。延伸阅读：《闽系里，一家神奇的房企》

文|内幕君5年前，你问地产人谁是“宇宙第一房企”，有的会说碧桂园，有的说恒大。江湖激荡，老大轮流当，那时候关于谁是“宇宙第一”还是有争议的。现在再面对这个问题，大家环顾一圈，发现答案似乎只能是保利了。多年前就喊着“重返前三”，却常常在前四门口徘徊的保利发展，这两三年势头很猛，新增土储和销售额数据狂飙，2022年双双来到行业第二，和碧桂园的规模差距很可能今年就会抹平。如果把保利置业也算上，保利系的全口径销售额已经甩开了凤厂。新一年，保利集团董事长刘化龙给地产公司保利发展提要求：希望你们能砥砺奋进谱新篇。意思很明显了，就是争第一。市值方面，保利发展倒是率先完成登顶，越过万科后稳坐内房头把交椅。但狗蛋说，中建系才是隐藏的大BOSS。1不久前，北京2022第五轮土拍落幕，越秀独中两元震惊业界：从中海嘴里抢下石景山地块，又从14家报名房企中突围，拿下了热度最高的昌平信息园地块。两日土拍一共六宗地，越秀首次进京就包揽了两宗，在圈内引发不小的骚动，大家直言“中海看了都沉默”。越秀独秀让大家忽略了另一道风景线：昌平地块，14家报名房企中有三家中建系，即中海、中建智地和中建玖合。朝阳小红门地块，10家报名房企中，出现中建信和、中建东孚两家中建系，最终中建东孚通过摇号方式拿下。土拍首日，中建智地以底价拿下了房山区良乡大学城主园区地块。换句话说，中建系5家房企出现在了北京第五批次土拍中，并拿走两宗地，大有围猎京都的趋势。稍早一些的第四批次供地，中建系同样出动了5家房企。不是每一家有野心的房企都会进京，但进京的房企一定都有野心。当年“华南五虎”中的合生、富力，再到后来的融创和闽系房企，无不如此。中海们的无声围猎，正在把中建系的地产版图越张越大。2022年北京房企销售业绩TOP20榜单上，中海仍旧一骑绝尘，第四年登顶。不同于往年，中建壹品、中建玖和、中建智地纷纷挤入销售榜前十，中建系在京不再是中海一枝独秀。按照中指院数据，狗蛋算了下包括中海在内的7家中建系2022年的销售额：高达4671亿元。比排在榜首的碧桂园多了30个小目标。再算拿地金额，百强榜上的7家中建系耗资1236亿，比排在榜首的华润置地多出363亿。相当于多出了一家十强房企。2022年拿地金额排在第十的华发，耗资是299亿。2说起中建系，地产人最熟悉的是中海，圈外人最熟悉的是其母公司中国建筑：全球最大的工程承包商，没有之一。中国建筑一年的营收或新签合同额比很多省份的GDP还高，以2021年为例，其营收和新签约额分别为1.89万亿、3.53万亿。2022年《财富》世界

文|内幕君1曾经的土拍场，信达二字让无数房企闻风丧胆。听说信达地产报名了，还没开拍，其它房企心已经凉了一半。大家已经能预见结果：要么把信达打趴，要么被信达打趴。多数是后者，因为想把信达打趴得付出割肉一样的疼痛代价。这是一家出手必出“地王”的房企。2015年6月至2016年6月一年时间里，信达地产在上海、深圳、杭州等地，先后拿下7宗地王，拿地总价超过350亿，是自身2015年年销售规模的4倍多。激进的拿地风格，让信达地产被冠以“地王制造机”称号。2015年12月，信达与另一台“地位制造机”龙光火拼，争夺深圳远郊坪山新区1宗居住用地。底价9.48亿，信达和龙光轮流举牌，地块被抬高到25亿时，用时不到一分钟。最终，经过双方100多次挺举，总价定格在30.3亿，综合楼面价为每平2.7万元，远高于周边2万元的销售均价。两王相争信达胜。那时候，杀疯了的信达地产让对手害怕，甚至合作方也害怕。2016年5月，起始价为62.86亿的杭州奥体商住地拍卖，包括融创、碧桂园、华润、保利、平安、融信等在内的17家房企或联合体报名，最终信达-万科联合体打败融信，以总价123.18亿元拿下。这一拍，拍出了杭州历史上首个百亿地王。大家刚见证完历史，仅过一小时，又见证了地产圈罕见的戏剧性一幕：联合体中的一方万科火速宣布退出。信达的激情拿地法，差点把“不拿地王”的万科带飞。万科是揣着110亿元的授权价来着，结果多拍了13个“小目标”，回去没法交差。2疯狂拿地的2015年、2016年，信达地产净负债率高达281.11%、311.34%。2017年之后，主流房企开始狂飙，信达地产却沉寂了，拿地就像踩刹车，很少在公开土拍场现身。随之而来的是销售额的止步不前，2018年实现权益销售额290亿的巅峰过后，2019年、2020年这一数据已经掉到252亿、171亿。喧嚣过后，江湖只留下信达的传说：在杭州，只要融信报名的土拍，只有请信达来（才能一拼）。而2021年开始，很多冲五百亿、冲千亿的房企陷入沉寂时，信达却逆势增长。2021年权益销售额逼近历史峰值，达到282亿。与此同时，还出现一个有意思的变化：2022年信达操盘金额操过了权益销售额。这表明信达从幕后走到了台前。前些年疯狂收割"地王”的时候，信达喜欢引入合作方，交给别人操盘。原因很简单：富且帅，但那方面不行。万科反悔的那宗地，信达后来引入了融创、滨江；从龙光嘴里夺下的那宗地则引入泰禾；近73亿拿下的上海杨浦区新江湾城宅地也是引入泰禾，打造上海院子……北京二环东直门有个烂尾楼项目，20多年几经易手，后来信达地产背后金主、四大AMC之一的中国信达入局，项目住宅部分交给信达地产操盘，名为“东外39号”。寒意传遍全国楼市的2022年，东外39号竟然开盘售罄，全部168套房子半小时卖完。没想到多年过后，不行的竟然行了，狗蛋说，这不是医学的奇迹，是中国房地产的奇迹。东外39号销售均价12万出头，周边售价在13-16万，价格明显倒挂。买到就是赚到，狗蛋说卖猪肉的二狗子应该也是敢操盘的。3像北京东外39号那样，背靠中国信达，信达地产参与开发的项目，越来越多了。2月6日，信达地产发布公告称，全资子公司与公司关联方中国信达、信达资本，共同出资设立芜湖信中盛投资合伙企业,

2020年销售额（权益）超过4500亿的万科，也只是拿出了20%抢地，看起来很猛的融创，这一数字是13.7%。就算把土拍以外的非公开市场拿项目算上，巨头们也不会在半年内花掉一年销售额的80%来买地。

凭借第一个项目鑫苑名家走红，鑫苑出道即巅峰。再后来，孙老板跌倒，许老板到处找钱拼上市的档口，鑫苑顺利登陆了资本市场。总而言之，张老板带着鑫苑走过的第一个十年，发展势头可以用他名字来形容，就一个字：

在阳光城和中南的日子，陈凯都充分展现了一个“打工皇帝”的自我修养，直接或间接地把两个区域型房企拉到千亿阵营。在新力的半年，应该是陈凯职业生涯最黯淡的时刻，他看中一二线城市，张园林押宝三四线城市。

其中科学城片区的黄陂地块在报价阶段，只用了30秒就达到上限价25.65亿元。为争这块地，包括万科、中海、保利、龙湖在内的30几家房企，动用了320多个“马甲”，光是拍地保证金就交了不下1000亿。

陈良宇“落马”后，曾任《人民日报》副总编辑的周瑞金在香港《观察星》周刊发文表示，“1997年上海市委换届选举时市委委员得票最少的陈良宇，又有何显著政绩，有何官员民众口碑，五年后竟让他连升三级”。

2007年，潘石屹的SOHO中国上市。当年的老搭档走上人生巅峰，阳光100也跃跃欲试，但真正操作时却一拖再拖。结果，第二年全球金融危机来袭，资本和行业双双低迷，阳光100首次上市搁浅。

阿里内部，人称彭蕾是“女版马云”，可见她对阿里的影响力之大。与此同时，彭蕾还被媒体评为“全球互联网公司最具影响力的三位女高管之一”，另外两位是雅虎前CEO梅耶尔、Facebook首席运营官桑德伯格。

那些主播带货的，动不动就说一亿人在线观看，狗蛋也不信。他说，全国平均每周上网超过1小时的人口大概有9亿，把小孩、老人和男性群体去掉，属于“OMG买它”节目受众的可能也就一亿多。

南京明发商业广场，曾经的市重点项目，因为临近南京南站，又有多条地铁穿过，销售时出现“一铺难求”的火爆场面，如今也是冷冷清清、空空如也。一两年前媒体报道过，因为招租难，很多业主把商铺改成了公寓出租。

有统计数据显示，1981年到1985年，桂林机场民航总发送量中，境外游客占69.5%。1990年左右的旅游旺季，民航日班机最高达48个，进出桂林的旅游者近万人，吞吐量仅次于北京、广州、上海。

2014年销售额刚过百亿的龙光，在当年斥资46.8亿拿下深圳龙华白石龙地王，此后两年，龙光又分别以112.5亿、140.6亿斩获龙华红山与光明区两个“地王”项目。

年初的时候上帝想打篮球把科比带走了年底想踢足球又把马拉多纳带走了遇上百年未有之大变局谁也不知道意外和明天哪个先来只知道今年太难了作为地产圈的打工人这一年见证了圈外历史也见证很多圈内历史

狗蛋说，这还算合理，毕竟万科拿的都是一二线的地，自然要贵点。走“农村包围城市”的碧桂园，拿地金额是绿地的6倍，拿到的土地却只有2.5倍，狗蛋开玩笑说，这证明碧桂园缺乏盖大楼的本领，更重要的是证明了：

知情人士还提到一个细节：宝能文旅集团高层在职期间，撰写了大量文旅项目开发方案，以及景区运营模式方案等。但实际这些方案成了宝能拿地的工具。高层也明白这些方案，只是纸上谈兵，并不会有实际落地。

上世纪80年代初，朱孟依在老家梅州丰顺县当包工头，看到很多小商贩沿街摆摊，没有统一管理显得城市杂乱无序，朱孟依就跑去找政府谈，表示他可以出资搞条商业街，既方便城市管理还能收税。

思来想去的老宋决定，招个特有声望还有能力的职业经理人入伙，一来有名人背书，梁山就不再是草莽形象；二来可以借助名人效应扩大公司规模。放眼全国，能符合要求的人才不多，最终，老宋的目光落在员外卢俊义身上。

1994年，中国足球开始职业化改革，东北的老王提钱捧场，中原的胡葆森也没怠慢，26年来，中超球队易帜无数，建业还一直扛着河南足球的大旗。按照建业的说法，他们累计为俱乐部投入了30亿以上。

项目的投资主体东方伟业，老板林端生是个福建人，当年还算小有名气，在福建、上海、江苏等地盖了以及在盖很多综合体，按照他们自己说法，有28个之多。有媒体把林端生称作“福建商业地产的领航人”。

其实不止马鼻乡（现改镇），整个连江县都有浓厚的建筑底蕴，刚解放不久，1950年连江就成立了全县建筑工会，1998年全县有建安企业23家，1999年被福建省正式命名为“建筑之乡”。

前几天一代赌王谢幕，台前的帘幕刚刚合上，台后暗流便加速涌动。狗剩说，怪不得他刷微博时，一会看见“赌王独宠何超琼”，一会看见“赌王最宠幼女何超欣”，不一会又见人说“最宠四太梁安琪”。

一出手就是58亿港元，买下16.57%股权，成为远洋第二大股东，紧接着继续购入中化持有的4.23亿股，持股比例增至24.08%后，中国人寿成为远洋地产第一大股东。与此同时，中远和中化功成身退。

一方面，地处供货稀缺的岛内，后市相对稳，兵家必争；另一方面，这块地起拍总价61个亿，还未开拍已成厦门总价地王，随便往上加五毛都会创造历史，自然吸引外围群众吃瓜看戏，比如说中介。

陈一新的小本本上，有搞金融的校友，有搞科技的，还有一类是地产界的同学。他的第二把火——勾勒长江新城新版图，要在三镇之外建“第四镇”，再造一个新武汉，这个宏伟蓝图不能没有地产商参与。或者更准确地说

他说，兰州新区来了一个大开发商，叫“蓝绿双城”，注册时间不到一年，在全国各地签下很多项目，刚刚又在兰州拿下一个千亩小镇，很厉害的样子，这个公司和宋卫平有什么关系？

身价598亿，2019福布斯中国富豪榜上排29位的徐航，是医疗器械霸主迈瑞的创始人，而迈瑞素有医疗界的华为之称，是国内医疗界的龙头，主要产品覆盖三大领域：生命信息与支持、体外诊断以及医学影像。

等等，还没结束，下面是打油诗拓展版，故事更多…人生七十古来稀，王石写书聊公益老贾梦想终跃停，家印造车马蹄急摄影办展卖苹果，健身达人潘石屹国民老公限消费，全网忙着把婚离思悠悠恨亦悠悠，一江春水向东流卫平事了拂衣去，改绿换蓝一杯酒志强转行做木匠，大炮尘封已生锈恶魔老王欺女幼，恨到判决方始休东边日出西边雨，几家忧愁几家喜百强排行频更替，前三永远恒万碧融创虎视盼逆袭，保利争锋犹不及郁亮跑马创PB，中小房企活下去三盛宏业与银亿，负债压顶难喘息港交所内钟声紧，融资难中上市急中梁上完换新力，滨江物业很迷你泰禾福晟皆闽系，哥俩今年俱失意潘总曾爱飞虎队，院长将心比阿里奈何？时来天地皆同力，运去英雄不由己别拍！史上两大接盘侠，一个姓孙一姓许福建老乡放心飞，世茂收购永相随宏斌常说不拿地，剁起手来上百亿归去来兮，觉今是而昨非！裁员降薪家常事，地产入冬春难觅黄埔军校归华润，年终离职高频率大江大海跨区域，万科换防称第一别人上班九九六，班上我们零零七渠道带货不得已，卖房羡慕李佳琦强制跟投本难归，全员营销冲业绩样板房灯莫名碎，谁人了解其中味狗血故事年年有，集中爆发在一九长沙老哥扮记者，四川大爷把腰扭发布檄文买热搜，会唱野狼disco花式维权别样秀，才华堪比张学友凄凄惨惨戚戚，最南刚需！无梁中骏地库塌，事故项目在江西北京一夜风吹雨，首开楼盘墙脱皮宣传图上满眼绿，交房六棵树稀稀卖时它是人工湖，验收它是橡胶地深圳业主有智慧，控盘能力超房企别问套路多几许，鹤岗买房最便宜呼呼~江湖新事听风声，地产旧闻随流水读罢文章点在看，2020万事皆如意·

再说徽商，以贾代耕，名振四方，在中国商界称雄数百年，传奇一般的存在。欲识金银气，多从黄白游。一生痴绝处，无梦到徽州。但这么个盛产商人和讲究建筑美学的地方，却整不出一家名号叫得响的地产商。

2010《路遥》、《语路计划》2012《拆弹专家》2013《苹果的滋味》、《我儿是朵奇葩》2014《与梦想同行》2016《一场雾霾引发的官司》、《青橙芒果咖啡》2018《天水来的姑娘》

1999年3月，“个体经济、私营经济等非公有制经济是社会主义市场经济的重要组成部分”被写入宪法。非公经济第一次拥有名分。在这样的转轨之际，把第一任首富的头衔，按在荣毅仁家族头上，这顿操作聪明、取巧。

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文|内幕君江湖里的隐世高手。1飞雪连天射白鹿，笑书神侠倚碧鸳。金庸笔下的武林，侠客无数，有儒侠、道侠，也有民间侠士，形象各异。无一例外的是，他们个个身怀绝技。比如乔峰，师从少林与丐帮，凭借“降龙十八掌”威震天下。张无忌年纪轻轻，一己之力击退六大门派；郭靖融汇“九阴真经”、“ 降龙十八掌 ”和“左右互搏”三大神功，固守襄阳数十年。相比之下，有些高手显得另类：一手带出天山童姥、无崖子和李秋水的逍遥子；十秒KO萧远山、慕容博，化乔峰掌力于无形的扫地僧；纵横江湖三十年未尝败绩的独孤求败。这类人统称“隐世高手”，江湖戏份不多，一旦出手，武力值惊人。拿独孤求败来说，号称剑魔，光听名字就知道了得。从利剑闯天下，到软剑败敌、重剑一力胜十会，再到飞花摘叶皆可伤敌，再后来功力通玄，徒手发动剑气就欧了。从他剑冢中的遗言可知，无敌是多么寂寞：群雄束手，长剑空利，生平求一敌手而不可得，诚寂寥难堪也。地产圈就有四个这样的隐世高手，凭着深厚内功（殷实家底），可以轻松吊打百强。他们叫保利发展、华润置地、中海地产和招商蛇口。2009年，别人开源节流，裹着棉袄过冬时，销售额430亿的保利，轻松甩出460亿买地。2019年上半年，楼市降温明显，碧桂园、恒大增速下降，保利却同比增长20%，华润比增36.5%，中海比增40%。火炼之下，才知道谁是真金。2可以这么说，「碧万恒融」是房企第一天团，「招保中华」则是四大天王。毕竟，不是所有企业都能影响国家命运。两次鸦片战争打完，骄傲的大清朝被大炮轰怕了，发起洋务运动自救。李鸿章上书朝廷：师夷长技以制夷，咱们办一批新式企业吧，比如轮船公司。于是有了今日的招商局集团，人称“中国民族企业百年历程缩影”，教父一般的存在。1872年，官商合办的招商局在上海创立，中国最早的航运企业由此诞生，也是中国第一家股份制公司。此后，招商局孵化出中国第一批工商企业：中国第一家大型煤矿─开平矿务局、中国第一家大型钢铁煤炭联合企业、第一家大型纺织企业、第一家银行、第一家保险公司。每一步都在创历史。1937年夏天，日军重兵封锁吴淞江口，妄想一举拿下上海，然后溯江而上直捣南京。国民政府想了一个办法：找些大船沉到江中。硬碰硬打不过，但也不能让鬼子顺利划水。听到号召，招商局的船队慷慨奔赴，在各要塞先后沉下24艘船，船上装满大石块。一次悲壮的沉船报国，招商局要付出：24艘船总计3.45万总吨，约占船舶总吨位的40%。相当于自断一臂。同一时期，有个叫杨廉安的青年，从上海转到香港开店，商号“联和行”。这个年轻人原名秦邦礼，1931年用两根金条在上海开办6家店铺。给他金条的人叫陈云，是当时中央特科负责人。有些顾客特别“八卦”，每次来店里都要问，你家三个孩子都好吗？如果店员回复“好着呢”，顾客立马会心一笑。实际上，这些店是共产党的秘密交通站，包括后来的“联和行”。香港沦陷之前，“联和行”经常募集军需物资，送到抗战前线。1947年年底，管理人员给联和行改名，取名“德润”，并汇报给当时的分管领导朱德。朱德看到后极力反对：我岂能在主席之前？这些人太没眼力劲了。最终，联和行改名「华润」，寄托国人殷殷希望——中华大地，雨露滋润。怪不得华润人骄傲：我们是共和国的长子。3建国前夕，在华润的庇护下，1000多名“重要人士”安全抵达解放区，比如郭沫若、茅盾、黄炎培、马寅初、章伯钧、蔡廷锴、李济深、柳亚子、郑振铎等，都是一些有故事的同学。建国后，华润的任务转到商业上：对外出口，对内进口。作为中国进出口贸易公司在港澳及东南亚的总代理，华润贸易额曾占全国外贸总额三分之一。1957年，首届中国出口商品交易会在广州举行，也就是现在的“广交会”，华润是第一发起者。七八十年代，霓虹闪烁的香港，以前所未有的速度腾飞，对于内地的个体和企业而言，好比掘金场。1979年，乘着改革开放的春风，中国海外建筑工程有限公司在港创办，也就是中国海外集团前身，隶属中国建筑集团。中建前身是国家建工总局。中国90%以上300米以上摩天大楼、3/4重点机场、3/4卫星发射基地、1/3城市综合管廊、1/2核电站，由中建制造。香港对岸的深圳，推土机日夜轰鸣，招商局在蛇口公社画了一个圈，埋头苦建中国第一个对外开放的工业园区。1981年，一块巨型标牌竖立在工业区最显眼的位置，上面写着“时间就是金钱，效率就是生命”。随后两年，这块标牌拆了竖，竖了拆，反反复复折腾，因为口号充满争议：有人说袁庚既要钱又要命，比资本家还狠。1984年，中央指示：咱们搞个外贸公司，能做军火生意的那种。原总参装备部和中信公司一合计，保利科技诞生，专门从事军事装备进出口业务。保利，保谁的利？每被调侃一次，时任中信公司总经理的徐兆龙，就得解释一次：保利，保利，保卫胜利。保利公司的司徽P，设计灵感来自英文“PLA”和“POWER”。从图形上看，P就像一个拳头，代表信心和力量。PLA英文全拼是People's

2017年和2018年，分别为321亿元和381亿元，同比增长13%和19%，而同期百强房企销售平均增速超过30%。排名上，朗诗从2016年的53位，下滑到2018年的68位。

文|内幕君“香港虽只一个小岛，却活画着中国许多地方现在和将来的小照。”鲁迅说。1清王朝大门被撞开之前，香港是桃花源，嵌在南方边陲。不大的岛，有人捕鱼，有人种地。1841年，英国人登陆后，香港瞬间被卷进颠沛流离的命运。洋人上岛第一件事：卖地。1841年6月14日，在义律的主持下，香港进行第一次土地拍卖。拍卖地点选在隔海相望的澳门，因为那里纸醉金迷，聚集着一帮鸦片贩和做贸易的洋商，有的是钱。这次拍卖，推出35幅地块，每幅都是10英镑起拍。最终，卖出34幅，最少的卖20英镑，最高的卖到265英镑。3272英镑轻松到账，尝到甜头后，港英政府卖地如吸毒，有瘾。1881年，地产收入大概占到香港财政收入三分之一，比鸦片还多。竞得土地的基本都是英商，对他们来说，地如白菜，少抽几口烟的事。看一收入比就知道地有多便宜。十九世纪三四十年代，伦敦的女裁缝，一年收入大概是15英镑，《简爱》中的女主做家庭老师，一年能赚20英镑。换而言之，那时的伦敦白领不吃不喝，一年就能在香港买块地，占有34米海岸线。而一百七十年后，同样的购买力，只剩两个平方。2017年，伦敦平均工资为39476英镑，大概是35万人民币，港岛的房价，20万一平。英国人侵占前，岛上只有7400人，两千渔民，其余是佃农，或小商贩，谁也想不到脚下的土地，有朝一日，贵如金子。第一批官地拍卖后，洋商上岸掘金，商铺、街区接连涌现，中环、上环、下环逐渐划定。海上升起一座全新的维多利亚城。香港的地产江湖史，也由此徐徐揭开。1889年，香港第一家房企诞生：香港置地及代理公司。由印度人遮打联手怡和洋行创办，专营地产生意。很长一段时间，置地盘踞一方，到1930年，已成中环最大的地主。此后50年，置地稳坐香港房企老大之位，从未旁落。同期，太古轮船公司借着航运垄断的优势，在鲗鱼涌批量拿地，用来建糖厂和船坞。遮打与怡和洋行创办的另一个公司——九龙仓，守着九龙半岛西南部，痴迷于建设货仓码头。这一时期，香港地产江湖中，叱咤风云的多为英商，比如怡和洋行、宝顺洋行、公和洋行、林赛洋行。只有少数洋行的华人买办，在夹缝中建起庞大的家业，比如何鸿燊的爷爷的哥哥何东。多数华人，别说战江湖了，连块栖身之地都冇。1882年，有个英国工程师考察华人区后，相当惊讶：街道窄到可以用一根竹竿撑到对面晾晒的衣服。每间房屋平均要住17个人，人均住房面积甚至不到1㎡。那时候，香港华人的法定墓穴面积12方尺，一平多。死去比活着更有尊严。也是从这时起，房荒如乌云，罩在香港上空。一百多年，挥散不去。2香港开埠后60年，中环不允许华人居住，直到1906年，何东获批居住在太平山山顶，局面才渐渐打破。当时的中环，算是富人区，一些前清遗老在辛亥革命后逃港，都是提着钱直奔中环，重金买入洋房。因为房荒问题，投机炒房风盛行。礼部尚书许应骙的儿子许秉璋，就是在中环置业，后来通过倒房，几年时间赚的钱比他爹为官一生还多。都知道南粤子弟“敢为人先”：梁启超推动维新变法，孙中山确立“三民主义”。许应骙也是广东人，和老乡们比起来，许大人的“先”，过分精致利己。用今天的话来说，许应骙是个双标G。在戊戌变法中，他作为守旧派，反对的旗子举得最高，人称“戊戌黑旋风”。他母亲不是正室，按照传统，去世时棺材不能从家庙的中门抬出。这个时候，许尚书才不管什么祖制族规，他责问族人：你们不让我母亲走中门，我能不能走？族人回他：您是一品官员，当然可以。然后，机智的许尚书把腿一跨，坐上棺材，下令：给我连人带棺抬出去！看呆众人。神奇的南粤大地，什么样的人才都有。不久后，这里将孕育出香港“地产五虎将”——长江实业、新鸿基、合和、恒隆、大昌，以及“四大天王”——李嘉诚、郑裕彤、李兆基、郭得胜，还有“卖楼花”第一人：霍英东。1923年5月10日，霍英东出生在香港一户水上人家，在他7岁之前，两个哥哥和父亲相继去世；55岁之前，他都不知道自己的根在哪。只听父辈说，家乡附近有一条铁路，铁路旁是稻田。后来，霍家在香港修祖坟时挖出一块石碑，上面刻着“番禺”字样，这才找到根。1945年，抗战胜利，日本撤出侵占4年的香港。一切恢复如昨，这个广东靓仔开始传奇一生。这一年，霍英东22岁，帮母亲张罗三年的杂货店后，决定回到海上，像祖辈一样做驳运。他买了几条船，风里来浪里去，同时兼营买卖战后物资。有一回，霍英东花18000元（全文单位为港元）买回一批海军的机器，转手一卖，净赚两万二。那些同样祖籍广东，日后将左右半个香港的大佬们，此时还乳臭未干。合和的创始人胡应湘，祖籍广州花都，还在上小学，打小就是学霸，后来去美国普林斯顿大学深造，学的土木工程。潮州的李嘉诚17岁，在舅舅庄静庵位于高升街的一间钟表店当店员，刚学会钟表装配修理技术。他的潮州老乡刘銮雄，还要6年才能从娘胎里蹦出。顺德的李兆基16岁，在老家父亲开的永生银号当学徒，是个富二代。李兆基的老乡郑裕彤，这一年23岁，拿着两万元现金和24两黄金，从澳门来到香港，替岳父张罗开设周大福分店。江门人陈曾熙22岁，日本留学归来不久，任职永隆银行，负责外汇、楼盘按揭业务。中山的郭得胜34岁，大器晚成，在上环租店面，经营一家叫“鸿兴合记”的杂货店。海上漂泊5年后，一场战争，让霍英东赚到回到岸上的资本。1950年，抗美援朝战争爆发，国际对新中国实施封锁禁运，香港跟随英国政府加入禁运。这样一来，海外物资无法运到前线。富贵险中求。霍英东用他的船队，把铁板、胶管、汽油、轮胎、纱布等运到澳门，交给中资公司。一百万港元的货，能赚十万，就这样，依靠运送战争物资，霍英东淘到一桶沉甸甸的金。北京隆重纪念抗美援朝50周年时，霍英东是唯一被邀请出席的港胞。有了这笔钱，1953年，霍生弃船登陆，和妻子吕燕妮创立霍兴业堂置业有限公司，注册资金465万，另于1954年创办立信置业。不得不说，霍英东眼光刁，脑瓜灵。那时的地产行业，正站在风口上。“禁运”使得香港转口贸易萧条，整个城市漂浮着大量游资，单单香港银行体系的存款就有37亿元。有钱没处投，大水灌进楼市。加上经济发展推动人口快速膨胀，到1950年，香港已经超过200万人，是日据时期的三倍。随之而来的就是愈演愈烈的“房荒”，地价和房租脱缰野马，跑个不停。1955年，尖沙咀商业区每方尺售价200元，相当于一平1800元。同比涨幅超过50%。当时香港的房子按幢卖，每幢3-5层不等，多数平民买不动。有一个叫吴多泰的港漂，心生一计：何不分层出售？结果，两幢5层楼高的房子，原本要三个月才能卖完，他按照每层三房两厅出售，三天卖光。紧接着，影响中国房地产进程的“创举”出现了。1954年，霍英东开发第一个项目——九龙油麻地公众四方街新楼，预计建设100多幢楼，超600个单元，但他的启动资金不够。于是，“卖楼花”登上历史舞台。为了筹集资金，霍英东首创“分期付款”：交50%的订金，其它的分5期还清，房子交付时为最后一期。因为大家买的是施工阶段的房子，恰如植物开花未结果，所以香港人称之为“楼花”。一年时间，100多幢楼销售一空。用霍英东的话说：“卖楼花方法一公布，整个香港为之疯狂。”一次颠覆式营销，把普罗大众卷进地产这个大池子。买房的、卖房的，所有人如鱼得水，再也出不去了。霍英东由此声震香港地产界，江湖喧腾起来。31955年，霍英东在铜锣湾盖起17层高的蟾宫大厦，地价和建筑费合计200万，但他只从口袋掏出13万，其它通过“卖楼花”支付。蟾宫大厦落成后，成为当时香港最高的建筑物，标志着霍氏家族崛起。随后，霍家敞开大口袋，在铜锣湾一带收购地皮，希云大厦、礼顿大厦、礼加大厦、礼希大厦等接连建起。1956年，入赘周家的郑裕彤守得云开见月明，从老丈人手中接过“周大福”。1958年，李嘉诚经营塑胶厂已有8年，是香港塑胶花大王。他给公司取名“长江”，寓意长江不择细流，能纳百川归大海。这一年，他在香港岛北角买地，盖起一栋12层高的工业大厦，叫长江大厦，以此踏入地产界。

文|内幕君一九九九年，地产圈发生两件大事：王石开心地辞去了万科总经理，任志强不开心地辞去了华远总经理。这两件事连接起来，成为另外两个人的命运分水岭。分水岭两侧，左边站着郁亮，右边站着郭钧。二十年后，这两个北大高材生，曾经的“万科少帅”，一个执掌万科，成了江湖教主，随意喊个口号，能养活一堆自媒体；另一个深陷牢笼，铁窗寂寥，最辉煌的过去，定格在“中国地产第一CEO”，那顶失色的光环上。1对任志强来说，1999年的冬天，北京出奇的冷。华远业绩下滑引发股东不满，为堵悠悠之口，大股东华润准备动刀。宁高宁时任华润集团总经理，千里传伊妹儿给任志强：老哥啊，我们得有个交代。老哥让秘书把伊妹儿打印出来，字体加大加粗，看了三遍，明白过来，只能把自己“交代”出去。一个下雪如撒盐的周一，任志强宣布辞任华远总经理，从今往后做个清闲的董事长。消息一出，媒体群嗨，报道铺天盖地，有一家媒体取的标题短小精悍——700万年薪总经理辞职，惊动中南海。而坊间关心的是，谁会接任?姚牧民第一个打电话给任志强，希望竞聘总经理。这很有意思。在任志强之前，王石同年二月辞任万科总经理，接棒的正是姚牧民。不到一年时间，新帅去职远走耐人寻味。外界盛传，君臣心生间隙，并肩十年的王石和大姚没爱了。对此，万科给了一个自己都不相信的解释：姚牧民移民澳大利亚。不过，姚牧民没有接到华远的offer，华润集团副总黄铁鹰直截了当告诉任志强：希望郭钧来。2郭钧，字仲永，河南新乡人，成名很早。1988年，改革号角吹到广东对岸，十万人才下海南，郭钧从北大社会学系毕业后，也随着浪潮南下。大概是没挤上船，郭钧去了深圳市委纪律检查委员会任职。两年后，北大才子觉得喝茶、看报、批评人的工作实在没劲，寻思找个企业大展拳脚。那时候，万科对北大、清华的学生来者不拒，不问专业。和万达老王不同，万科老王坚信，胆子再大，不如清华北大。经朋友介绍，郭钧成功入职万科，负责研究企业文化。站稳脚跟不久，郭钧把同届校友郁亮也拉到万科。郁亮当时就职于深圳外贸集团，是一家国企，主要做生鲜、茶叶等食品进出口，月薪298元，在当时算是高薪阶层，但公司一派老气，郁亮提出连锁经营建议遭拒后决心离开。看着书生气未脱的苏州小伙，王石心生喜欢，一眼认定孺子可教，于是把经济专业出身的郁亮，分配到证券与投资部门。1992年植树节那天，《万科周报》诞生，也就是后来的《万科》周刊，郭钧是第一任主编。用大幂幂的话来说，这是一份神奇的报纸。因为周刊历任主编都会得到王石重用，由码字的文官转身武将。比如，第一任主编郭钧历任天津总经理、万科副总；第二任主编林少洲历任上海万科副总、北京万科总经理；第三任主编丁长峰历任上海万科副总、北方区总经理；第四任主编全忠，曾任万科成都副总。久而久之，江湖就有了这样的传说：《万科》周刊编辑部是万科的“黄埔军校”。郭钧当第一任主编时，二十六岁，总是侃侃而谈。王石回忆，郭钧喜欢吐着烟圈纵论格局，一副指弹烟灰，一切不在话下的才子形象。1992年起，北京、天津、南京、武汉等地相继建立住房公积金制度，王石想趁势跨区发展。但谁也没料到，王石会叫一个文人去打江山。1992年8月，周刊主编兼万科董事会秘书郭钧，被派去天津公司，掌舵万科旗下的天津万兴实业股份有限公司，开了万科内部文官转武将的先河。入职四年成为封疆大吏，郭仲永自是少年英才。走马上任后，郭钧主持开发了万科中心、万科城市花园、万科花园新城、万科都市花园等。项目遍地开花，使得郭钧在天津声名大噪。郭钧封疆的1992年，董事会秘书一职由郁亮接任，打这时起，郁亮也开始锋芒显露。1993年万科B股成功发行，作为推动者之一，28岁的郁亮被提拔为财务公司总经理，1994年担任万科董事，1996年升为万科副总经理。此时的两人，犹如双星闪耀。很难说，谁更靠近那把权杖。3命运分野始于1999年。这一年二月，王石辞去万科总经理，聘任姚牧民为总经理，同时提拔郁亮为常务副总经理。这意味着，万科那把至高无上的权杖，郁亮比郭钧离得更近。既生瑜何生亮？远在天津的郭钧，郁闷极了，连吐出的烟圈都是心灰意冷的形状。古罗马历史学家塔西佗说过：即使是智者，也难摒弃追求功名这个弱点。何况郭钧这样的普通人。华润的橄榄枝来得很是时候。黄铁鹰告诉任志强，郭钧经验很丰富：他在万科犯过很多错误，当一个人把能犯的错误都犯过之后，就不会再犯同样的错了。郭钧要求的年薪是40万，比姚牧民低160万。听罢，大炮料想郭钧掀不起风浪，以为白菜价捡了个副手。彼时的华远不是今日所见的十八线房企，那届地产媒体人都听过一句话：“南万科北华远”。2000年，华远销售额48亿，鲜有房企能望其项背，万科1999年的销售额也才28.72亿。从津门跃入首都，从万科城市总变身华远二把手，郭钧显然上了一层楼，华远的江湖地位足以匹配他图谋的名望。2000年3月，郭钧履新华远，一开始是常务副总，后正式转任总经理。经此一跃，郭钧被誉为“中国地产第一CEO"。接受《北京晚报》采访时，

文|内幕君时代转身，革故鼎新。1十七年前，以32亿拿下广渠门东五厂地块，力压华润和SOHO中国，瞬时名动京城的是富力。十五年前，第一家销售破百亿，与万科争老大的房企叫合生。十年前，海南清水湾年销64亿，获封“中国第一神盘”，缔造这一神话的叫雅居乐。九年前，中国房企销售排行榜上，恒大、碧桂园、富力、雅居乐分次而立，联手瓜分十一强四个席位。这是属于华南五虎的时代，虎躯一震，鸟兽皆惊。只不过，一切如流，无物常驻。当下，富力掉出十强之列，雅居乐苦守三十强，合生只剩江湖传说。而碧恒插翅飞天，如今化龙转凤，虎林已经容不下这对CP。时间那细细的指针，总能推着万物兴衰轮回。轮回之中，邻家虎崽已长成。2018年，汕头龙光卖出887亿，逆袭到权益榜第23位，甩了雅居乐5个身位；佛山美的仅用四年，将流量从一百亿做到八百亿；老牌奥园二度折戟后再次重生，杀入35强；爬出谷底的佳兆业，借着东风再度起势，手握大湾区1300万平土储，笑傲群雄。被戏称为“清闲”房企的合景泰富，这几年也没闲着，在2017年喊出冲千亿后，一年参加了460场土拍……五虎出新，正啸山林。2一切都是偶然，也都是必然。细细算来，命运的伏笔埋于1993年。1993年9月24日，北京时间凌晨2时30分，摩纳哥的蒙特卡洛路易二世体育场，萨马兰奇在万众期待中打开信封。当他说出“Sydney”时，场内和电视机前的亿万中国人，陷入了片刻的呆滞，而后泪流满面。这是中国首次申奥，都等着千禧年迎奥运。没有人认为北京会失败，在此之前，北京的票数三轮领先于悉尼。最后一轮投票中，北京竟以43∶45两票之差落败。有人猜测，因为中韩建交，朝鲜出卖了我们，有说是台湾把票投给了悉尼。众说纷纭。悲伤裹挟着的首都，失眠了一夜。第二天，北京地铁车厢门上，有人贴了一行标语，白底黑字写着：申奥尚未成功,同志仍需努力。多年以后，澳大利亚承认，他们收买了肯尼亚和乌干达，两张票7万美金。2005年，代表台湾投票的吴经国，公开当时拍摄的照片，他的选票上端端正正地写着：BEI

文|内幕君塞纳河畔一把火，差点将八百年的圣母院烧得骨架都不剩。“木克土，土克水，水克火，火克金”，老祖宗早就告诉过我们，金贵的东西一定要防火。然后，还得防盗。11992年，那是一个秋天，四个男人开着白色桑塔纳，在包公湖转了一个圈，随后连夜洗劫了开封博物馆。动次打次，动次打次……他们有节奏地撬开了8个展柜，盗走69件明清文物，总价值在一亿元以上，制造了震惊中外的“新中国第一文物大案”，也是当时世界第二大文物盗窃案。第一案是1911年卢浮宫的“蒙娜丽莎”失窃。二十世纪初，卢浮宫的安保措施像薯片一样嘎嘣脆，坊间笑称：总有一天会有人偷走《蒙娜丽莎》。一语成谶。1911年8月的某个晚上，一位移民法国的意大利人“爱国心窃”，乔装成工作人员偷了它，并送回意大利。他说，这样一幅出自著名意大利艺术之手的杰作不应该由法国来收藏。蒙娜丽莎尴尬地笑了笑，辗转多年最后又回到卢浮宫。开封博物馆也属幸运，四个月案件侦破，国宝如数追回。都说天网恢恢，读书人凌克就纳了闷：我家的“金”字招牌，光天化日之下，怎么说没就没了。岂有此理？2前些天，三个厉害的机构在京城开会，发出史上第十六份中国地产百强榜。欢腾之中，只听Duang的一声，“金地”和“旭辉”两个千亿房企不翼而飞，双双落选百强。一些百亿门槛都没够着的小房企，上榜后激动得弹冠相庆，就好像这一切凭的都是实力。内幕君不禁想起了FBB，人称烂片之王，但手上至少捧着8个“影后”。每当有人夸“您真有演技”，她总是莞尔一笑，忍住心头那句：“不，我是真有钱。”三个月前，同样是中指院发布的榜单——2018年中国房地地产销售额百亿企业排行榜，金地年销1620亿，名列15，旭辉以1608亿紧随其后，位列第16。两家高居销售额top20的房企，连百强榜都没进，并且失足于同一家机构研制的榜单。地产百强，五行缺金，有粉丝不禁问内幕君，“这是失误吗?”“这真不是失误。”内幕君之前扒过排行榜“那些事”，差点接到人生第一份律师函，但不妨碍今天继续说道说道。直接点说，对比靠业绩说话的销售榜，地产百强榜的门槛更低。不过，评选规则十分复杂：研究组运用因子分析法及相关数学模型，对全国500家房地产企业(集团)的规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任等7个方面的34个指标和其他数据信息进行分析，计算出房地产企业的综合实力指数，由此产生2019中国房地产综合实力百强企业。这样一套科学精密的算法，生生把千亿金地“算丢”了。看着奥克斯、圣桦、德杰、云星等八线小房企纷纷上榜，金地和旭辉羞愧地捧起了瓜。我们都知道，有两种人喜欢把简单的事情复杂化，一种是专家，一种是骗子。去莆田系医院，发现医生频频使用晦涩术语时，请注意：——他要开始骗人了。当然了，百强榜作为企业信用评级的主要依据，同时也是国内四大银行及部分国际银行作出授信的重要标准之一，瘦死的骆驼大过马，小房企们依然视之若珍馐。说白了，就像上学时，班级除了评选考试成绩的“第一名、第二名、第三名”，也会颁发一些“进步奖”、“好孩子”，往往那些成绩一般般、爸爸是李刚的同学能获奖。百强榜上也有这样一群“好孩子”。排在2018年销售榜排第114位的武汉地产开发，在百强榜蹿升到第52位。更厉害的是苏宁置业，2018年销售不足100亿元，甚至连销售155强的门槛都没摸到，却在百强榜高居第47位。扭扭身子，丫鬟变小姐。这样的故事还有很多。当年赵匡胤想当皇帝，苦于名不正言不顺，结果导了一出“黄袍加身”。后来，司马光识趣地用起春秋笔法，对陈桥兵变如此描述：“太祖固拒之，众不听，扶太祖上马，拥逼南行”。你说气人不气人，同样是被迫，他当了皇帝，你埋头996。最后，等待你的是“杯酒释兵权”和“我没有这样的兄弟”。命运的分水岭两侧，一点都不对称。3其实，命运的分水岭两侧，从来不对称。十二年前，地产界的四大天王是“招保万金”，“金”是金地。那时候，地产江湖只有一块“金字”招牌，金科和金茂还未成气候。因为在股市中表现最为活跃，招商、保利、万科、金地被合称「四大地产龙头股」，金地另称「白马股」。彼时，最了解金地的不是金地的员工，而是全国的股民。你要问他们金地如何，他们会眉开眼笑地告诉你：“金地是只好股票”。今天，再问金地如何，员工会说：“金地是个好公司”，而股民肃然静默。一个微弱的声音回荡着：没落的贵族。是的，金地风光过。1988年1月20日，顶着一个老土的名字——深圳市上步区工业村建设服务公司，金地在上步区沙咀工业村305栋1楼诞生。后来上步区更名为福田区。三年之后，公司更名深圳市福田区金地实业开发公司，并将公司主业转向房地产，算是较早创办的房企。1996年，金地完成股份制改造。1999年，“金地翠园”公开发售，创造了深圳高尚住宅小区当年开发、当年销售、当年售罄的纪录。2000年，签下北京郎家园地区72000平方米土地，成为粤系“北伐”的先行者之一，比富力早了两年。2001年，金地成功上市，是房企上市禁令松动后，得到推荐上市的三家房企之一。同年，金地被《财经时报·新地产》周刊评为中国房地产上市公司第三强。2004年左右，金地继续迈开全国化步伐，先后进入上海、武汉、天津。2009年，金地迎来最闪亮的发光时刻，首次进入地产百强榜前十，位居第九位，力压龙湖、招商。总之，那些年的金地，鱼龙得意舞高秋。其实，不应该把一个企业的成功简单地归结为“时代造就”，大船能够劈波斩浪，不仅仅是好风借力，舵手同样关键。阿斗生在任何时代，都只能是阿斗。说万科必言王石，说金地必讲凌克。甚至，可以说，是凌克造就了金地。1992年，凌克入职金地，并在1998年被委任为一把手。进入金地之前，凌克是一家军工企业的工程师。掌舵不久，他决定走出深圳，第一步是进发北京，据说遭到六成以上的反对意见。后来的事实证明凌克对了。老祖宗有一句话，叫一夫当关万夫莫开。早早开始全国化布局，加之安插资本之翼，仅仅十年，金地已经高站枝头，完成了从深圳房企到全国一线房企的蜕变。4但巅峰的另一侧，往往是可怖的深渊。2009年的金地，看似稳居一线房企阵营，事实上，它已经显露出了力不从心。2010年，当万科销售过千亿之时，金地销售额仅为280亿。此后四年，金地销售额一直在500亿以下，与万科、保利的差距渐渐拉大，2014年时，更被招商后来居上。老祖宗还有另一句话，叫成也萧何败也萧何。金地的没落始于两次战略失误。2007年，金融风暴前夕，金地大举扩张，在土拍市场攻城略地。这一年八月十日，金地从复地、富力、仁恒、雅居乐等10家巨鳄口中夺食，以溢价394%、总价22.5亿元抢下南京板桥地块，楼面价2185元每平，几乎追平周边售价。高价抢滩南京只是一个缩影，一份出自长江证券的报告显示，金地当年共斥资161.62亿元在9个城市斩落14块地。2007年全年新增项目504万平，是当年公司销售面积的4.7倍，合同地价162亿，是当年销售额的1.7倍，2007年金地销售额为97.5亿元。气势如虹的金地万万没有料到，不久后，海啸铺天盖地袭来，市场将一夜速冻。为了自救，房企争先上演价格肉搏，金地同样在以价换量中艰难求生。其中，上海金地·艺境于2008年9月推出新房源，单价16500元/平，每平比前一批直降超过3000元。踏错节奏，让金地忙于“资金回笼”，错失了2008年低价拿地扩张的机遇。而2009年市场复苏时，金地又错了。这回是踩错方向。就在万科重仓二三线之时，金地选择深耕华东。2010年，史上最严的限购令横空杀出，金地又吃了一记重拳。据《中国房地产金融》杂志报道显示，金地旗下有80%的项目位于限购区域。两次失足，业内不禁调侃：“金地总是慢同行半拍”。对此，凌克不加掩饰，他说金地的风格是内敛、稳健和理性，不会一味追求规模。从“负债”上看，似乎如此。近十年来，金地的负债率稳定在70%左右，与行业均值93%的净负债率比，确实不高。然而，猛兽嗜血的资本场，稳健并不意味安全。52018年金地30周年司庆时，凌克说“金地是一家读书人经营的公司”，内幕君私想，这话还得加上半句才完整。金地同时是一家“野蛮人”控股的公司。2012年第三季度，安邦保险突然出现在金地十大股东之列，凌克的心头笼罩着不祥的预感。再勇猛的猎物，一旦被狮群撕开一道口子，离躺倒也就不远了。不远处，鬣狗或许正循着腥味赶来。2013年1月，生命人寿

文|内幕君662年前，放牛娃朱重八打下集庆路（南京），改名应天府。此后，以南京为据点，朱元璋遣三路大军南征北战，开始抒写草根逆袭的神话——先统江南，再取东南，后伐北元。败了陈友谅、灭了张士诚，又把称霸中原98年的蒙古人赶回草原。此外，还把丢失四百年的燕云十六州如数收回。十二年弹指一挥，安徽凤阳来的贫下中农黄袍加身，转眼人中龙凤，盘踞在紫金山呼风唤雨。然，天地不仁，万物绉狗。六百多年后，滚滚长江依然穿城而过，英雄已无觅处。王谢堂燕，后主雕栏，朱明锦衣，都作了一江春水东流而去。1时光如水，唯独淘不尽草根逆袭的故事。江南佳丽地，金陵帝王州。楚王秦皇眼里王气盛的南京，从来枭雄辈出，即便是在当今的地产江湖。从1981年第一家房企诞生，倾轧纷争三十九年，江湖座序频频更迭。80年代末，南北两派分庭抗礼，京系主挑大梁；90年代初，外资房企涌入，粤系一马当先；90年代末，浙系、渝系渐次突起，分立东西；跃入新世纪，第一个十年，粤系恒强，闽系以黑马之姿搅局。第二个十年，白银闪耀，长河茫茫，头筹归粤，京闽浙渝甩开了膀子争上游。这时，各路豪杰回头一看，惊觉苏系房企迅雷逼近：2018年，新城力压华润、龙湖，跻身十强第八，四年规模翻涨6倍至2200亿元；中南新晋千亿阵营，三年规模飙涨5.5倍至1520亿元，直追浙系一哥绿城，力挫华南五虎之二的富力和雅居乐，风头盖过闽系的泰禾与正荣，位至top18。与此同时，根植于南京，寂寂无名的弘阳、银城接连登陆资本场，卖电器起家的苏宁全盘接手万达百货。仿佛是一夜之间，苏系房企声名鹊起，众诸侯不免诧异：来者何人?岸上的聚光灯闻声转向，镜头拉回27年前。江苏，南京。1992年6月14日，南京市政府颁发了《南京市住房制度改革实施方案》，并于当年7月1日起施行。该方案提出，通过转换机制，实物福利分配制度，将逐步转变为货币工资分配制度。也就是说，“福利分房”逐渐告别历史舞台，南京人迈入“花钱买房”的时代。全国全面取消“福利分房”是在1998年，南京快了一步。邓老南巡东风，加上“这一步”，直接催生出苏系房企的92·93诞生潮。1992年的南京，国信地产前身江苏省房地产投资公司成立。创立8年的栖霞建设率先引入外资，中外合资成立“东方”、“金港”、“兴隆”三家房开公司。有着十年美国地产业经验的义乌人王恒，在这一年怀揣3000万美元，雄鹰展翅扑金陵，成立南京金鹰国际集团，是南京市首家批准成立的大型多元化外资企业集团。浸润电器行业5年后，张近东的哥哥张桂平决定出兵地产，并于1993年成立苏宁房地产总公司。同年，银城注册成立，时称南京银城房地产开发总公司，是一家国营房企。栖霞建设则组建了全省第一家房地产企业集团——南京栖霞城镇综合开发集团。在苏州，苏高新和吴中地产同样于1992年创立。在常州，31岁的王振华舍去经营五年的织布厂，转投地产行业，创办武进新城投资建设开发有限公司。不过，此时的苏系房企以国营和外资企业为主，中南、弘阳、雨润、三胞（宏图地产）等民营房企跨足地产，还要等到新旧世纪交替。刺头尚埋深草里。2生于南通市海门常乐镇的陈锦石，自幼家贫，没读上几年书，16岁便到工地搅泥巴。10年时间，他把泥工、钢筋工、木工、技术员、生产经理、项目经理等建筑项目的工种和岗位盘了个遍。出生“常乐”，从不知足。1988年，26岁的陈锦石拿出全部积蓄5000元，领着28个农民工，组成一支施工队，浩浩荡荡奔往700公里外的山东东营，在胜利油田做一名清包工，也就是劳务分包。但创业并不顺利，资金、工期、管理等各种问题接踵而至。无解的时候，陈锦石就躲起来看书，一遍一遍翻看《三国演义》和《孙子兵法》。多看书，真的有用。1992年，织布厂厂长王振华有一回逛书店，无意中翻阅了一本《房地产：投资潮中不沉的船》，书中李嘉诚等香港地产大亨的传奇故事看得他热血沸腾，让他决心扔掉手中的布匹，跃入地产行业。就这样，一本3.85元的书创造了一座2000亿的新城。书中自有黄金屋，古人诚不我欺。这一年，幸运女神也眷顾了陈锦石。他承接了第一个总包工程——7600平方米的山东东营农工商办公楼。正是这个项目“逼着”陈锦石把包工队带向制度化建设和规划化管理。两年后，海门中南集团、南通中南建筑安装工程有限公司相继注册成立。那个经济改革、国家转型的年代，只要敢打敢拼，敲开财富之门是大概率事件。对于没有背景的草根阶层，这扇门往往在他乡。1989年，祝义才从合肥工业大学毕业，被分配到安徽省交通厅属下的海运公司，月薪60元，十分清闲。祝义才打小“叛逆”，注定不能安分。上小学时，有一次他逃学数日，他的父亲扑通一声，跪倒在他面前，老泪纵横劝他：“儿子，读书才有出路，我不知道如何劝你，我给你磕头吧。”祝义才出生时，他的父亲已经46岁。可怜天下父母心。上帝十分诙谐，被劝学的祝义才，却让命运之手塑造成了“中国第一屠户”。吃上“皇粮”不久，祝义才便摔了铁饭碗单干去了，在水产市场，开始“浑水摸鱼”的日子。他一边递烟笼络市场上的小老板，一边找外贸水产公司，自己做拉单生意，批量贩卖鱼虾螃蟹。当时的水产行业利润较大，有人说他一年时间赚了400多万。九十年代初，成为万元户已经算不上登天难事，但400万绝对是天数。凭借第一桶沉甸甸的金，祝义才在合肥开起了肉食品加工厂。不过，和朱元璋一样，真正让这个安徽人扶摇直上的福地是南京。1992年，28岁的祝义才去乡东行，在南京雨花台区的沙洲创办雨润，他租下一个小厂房，专门生产西式低温肉制品。驻扎南京短短十年，雨润已壮大为中国最大的屠宰企业，总资产达358亿，位列中国民营企业500强第8位。然而，伴随祝义才财富几何式暴增的，是一路的质疑声。例如1996年，总资产5000万的雨润吞下7000万元资产的国企南京罐头厂，就曾被调查是否存在国有资产流失。初尝甜头，穿过打头风后，祝义才作为舵手，带着雨润这艘船迅猛前行。后来的雨润接连吞并了安徽阜阳肉联厂、四川内江肉联厂等30多家倒闭或频临倒闭的国有企业，一度被业内称为肉类企业的“国企屠夫”。生于安徽、成于南京，辞公职下海，从草根逆袭为江苏首富，这是祝义拿到的前半生剧本。3人生如戏，结局各异，却不妨碍剧情雷同。张近东前半生拿到的剧本和祝义才的如出一辙。祖籍安徽天长的张近东，1984年毕业于南京师范大学中文专业，后到南京市鼓楼区一家区属企业工作。说起苏宁创始人，十之八九想到“张近东”。事实上，苏宁的播种人是张近东的哥哥，大他12岁的张桂平。彼时的张桂平任职南京房地产管理局，于1987年辞职经商，贩售电视剧、冰箱、空调。到了1990年，张桂平决定玩票大的，就把张近东拉下海，哥俩在南京宁海路租了间200平方米的两层楼门面，取名苏宁交家电，专营空调。张近东创业第一年，苏宁卖了4000多万，净利润1000万，并成为春兰空调全国销售第一大户。火炉南京，冶炼了28岁的张近东。至于“苏宁”之名，有人说是苏州路和宁海路的合称，也有说是江苏与南京的并称。毫无疑问的是，他们希望企业安宁。不过，兄弟好做伙难合，苏宁哥俩还是分了家。1992年，张近东一心想做中国的沃尔玛，忙着探路“连锁经营”，而学建筑出身的张桂平则意在地产，并于1993年成立苏宁房地产总公司。这时，两个舵手已经各有侧重，苏宁这艘大船最终于1999年解体。张桂平带走地产业务，另创苏宁环球，全身心扑向地产。每个人的人生，都是一本书，有的被命运装订得极为拙劣，有的则格外精致，还包了书皮。金鹰集团创始人王恒是个富二代，他父亲曾在1949年之前担任广州银行行长，后来去了海的那一边，任职台湾银行。商场上的那些事，王恒打小耳濡目染，而银行家之子的身份，则让他比常人更容易接触到金融财务知识，为他将来创业打下了抗震8级的坚实基础。1978年，王恒开始在美国搞地产开发和酒店经营，一路顺风顺水，到1989年他卖出手中80%的地产物业时，已经赚到3000万美元。此后王恒转战大陆，择址南京继续地产生涯。1997年，南京新街口，一座58层、总高210米的大厦拔地而起，成为南京新地标，和上海的金茂大厦、恒隆广场并称中国三大摩天楼。这座摩天楼是王恒在南京的开山之作，名为金鹰国际商城。醉翁之意不在酒，王恒盖大楼不是纯粹售卖或者当包租公，而是剑指百货。那时的新街口，号称“中华第一商圈”，拥有新街口百货和中央商场两个百货巨头，王恒的野心是杀入分食，实现三足鼎立。1996年，引进众多国际一线品牌的金鹰国际购物中心开业，依靠高端的差异化定位，从新街口低价火拼的战场中突围，王恒和金鹰在南京一炮而红。多年后，王恒收购了新街口百货，祝义才收购了中央商场，张近东带着苏宁旗舰店入局，新街口一度变成“苏宁系”“雨润系”“金鹰系”三分天下。后来的后来，袁亚非又从王恒手中夺过新百控制权，耗资5亿美金收购李嘉诚的南京国际金融中心，入主东方弗莱德，成为新街口的最强包租公。总而言之，南京的商业地产史可以浓缩成一部《新街口演义》。4王恒杀入南京的第二年，也就是1993年，袁亚非还在珠江路电脑城一间最靠近厕所的店铺卖电脑，店名耐人寻味，叫“三胞”，很多客户误以为是三兄弟合伙经营。事实上，这是袁亚非一次“傍大款”的神操作。那时候，报纸、电视常念叨"台湾同胞、港澳同胞、海外侨胞"，谁家要是有个“胞”，是一件值得夸耀的事。袁亚非回家问了问他当过工程兵的父亲，发现袁家没有这样的海外亲戚。袁亚非索性在公司名字里“攀亲”，把三种同胞一道请来代言，于是有了“三胞”。当然，名字还有另一层寓意：袁亚非想把生意做到全世界。在创业前，袁亚非在南京雨花台区区委办公室任秘书，职业使然，他深谙文字的力量。店铺开张后，他在报纸上大打广告，广告词尤其犀利——三胞电脑大于等于兼容机世界，小于等于全市最低价。果不其然，广告打出去，客户引进来，半年时间，由于业务量大增，袁亚非租下了半个电脑城。王恒一战成名的1996年，袁亚非也已功成名遂，三胞年销售额3亿元，位至江苏IT三强。“那帮竞争对手，我一点兴趣都没有，他们智力太低，两年后我已经是绝对的老大。”对当时南京八大电脑公司，袁亚非不屑一顾。在部队大院长大的袁亚非，从小就想干大事，最大的愿望是当外交部长。野心使然，不久后，他就找到了一片新战场。当年诸葛亮顺江而下，看到金陵古城时，忍不住说：“钟山龙蟠，石头虎踞，真乃帝王之宅也。”卧龙过境，对着南京好一顿夸赞。是啊，谁能抵挡龙脉和王气的诱惑？六朝金粉，十朝都会，千年之后的南京，仍然令人心驰神往。安徽天长的张近东，重庆沙坪坝的袁亚非，安徽桐城的祝义才，浙江义乌的美籍王恒…群雄并起龙争斗，你方唱罢我登场。1996年，又打南边来了个曾焕沙，兜着320万元驻扎桥北。这一年5月，他在南京江北买了一块面积百亩的庄稼地。曾焕沙是福建泉州南安人，80年代末闯荡海南淘金，靠买卖瓷砖发家。曾焕沙闯荡南京时野心不小，他想建一座装饰城，然而从买地到盖楼，他的资金根本难以为继。工程建到一半时，曾焕沙已是弹尽粮绝，两个股东退意萌生。后来，通过政府牵线支持，南京市浦口农村信用合作社贷给他一笔款项，曾焕沙这才涉险过关。福建人的信条是爱拼才会赢，一点不假。因为对毛泽东思想情有独钟，曾焕沙给装饰城取名“红太阳”。同样是1996年，南京栖霞建设集团公司由南京栖霞城镇建设综合开发集团公司更名成立。此时的栖霞是江苏地产界当之无愧的一哥，1994年，江苏评选房地产行业综合效益50强，栖霞高居第一位。同期，吴中地产在苏州南边同时开建“龙港二村”、“桂苑小区”、“吴中新村”、“月浜三村”，而苏高新则承担了苏州大量市政公用工程以及相关配套设施的开发建设。王振华的新城还扎在常州的武进区湖塘镇，开发一个两幢容纳72户人家的综合楼项目。九十年代初，南京乃至江苏的地产业，混沌初开。直到新旧世纪交替之际，天光方才如瀑倾泻。51998年，“福利分房”正式谢幕，继1992年之后，苏系房企迎来第二波诞生潮。同年，袁亚非开辟了新战场，三胞旗下宏图地产成立，旋即在南京开发第一个项目宏图天然居。王振华向外跨出一小步，带着“新城”进城，去到常州市区开发项目。1999年，曾焕沙进军住宅开发，弘阳前身南京红太阳地产成立，首个住宅项目旭日华庭随之启动。深耕建筑业的陈锦石，自然也看到了地产领域的无限光明，于2000年成立青岛中南置业房地产有限公司。江湖从未如此热闹，新世纪来临，各大门派云集斗武。2001年，田明从处级干部之位下海，创办朗诗，开发首个项目朗诗熙园，推出当年即获南京地产销冠；银城成功改制，完全民营化，随后进入快速发展通道，在南京各区开发出不少标杆项目，如西堤国际、宝船听涛、银城东苑，一度扮演南京房企的领头羊角色。这一年，雨润的年销售额高达34亿元，在业内已是功成名就。狂暴的利润恰如烈焰，必将点爆易燃的欲望。原来，“卖肉”的祝义才也看上了地产行业，于2002年成立江苏地华房地产发展有限公司。自1996成功收购南京罐头厂后，祝义才开始四处兼并国营肉联厂，短短七年，挥刀斩落的国有企业多达19家。有些厂区不适合做工业厂房，政府进行土地变性后，祝义才原地搞起商品房开发。三百六十行，行行出状元，到最后，行行状元搞地产。祝义才做地产的2002年，张近东也按捺不住了，成立苏宁置业集团，借此宣告正式进军地产。在此之前，苏宁以“银河地产”之名踏进一只脚，打造了“苏宁银行大厦”，但一直默默无闻。那时的张近东，一边“分家”和探索全国连锁经营，一边忙着手撕黄光裕，导演“美苏”争霸赛。2000年12月底，张近东率队北上，踏入黄光裕的地盘，苏宁在北京开了第一家店。张近东扬言，要在3到5年内，斥资4.2亿在全国建立1500个门店，相当于一天至少开一个店。当时的国美是行业老大，对于苏宁这个挑战者，黄光裕有些轻蔑：“苏宁只是拙劣的追随者。”话里话外充满不屑，但行动不敢怠慢，2005年，黄光裕直捣张近东的老巢，在南京新街口开了门店，距离苏宁旗舰店不过百米，甚至宣称“三年不盈利”，攻占苏宁“根据地”。2006年，收购完老三永乐后，狂人黄光裕盯上了苏宁。张近东乐了，打着拍子唱了句：“苏宁不是你想买，想买就能买。”并且隔空喊话黄光裕：“如果苏宁做不过你，我就送给你。”如果非要在这个赌约前面加一个期限，张近东希望是无期。因为他不会料到，天公“做美”。2008年，一声惊雷乍响，黄光裕锒铛入狱。群龙无首的国美随之陷入动荡，张近东不战而屈人之兵，美苏争霸落幕。话说回来，苏宁斗国美的后时代，张近东分了些兵力赴地产。2007年，花1000万拿下新街口地块，2008年从嘉里集团手中抢下南京奥体地块，并且走出南京，接连斩获无锡人民路地块、成都高新区项目地块、徐州彭城广场地块，开启全国化商业地产布局。住宅开发方面，苏宁置业也有所建树，旗下钟山国际高尔夫别墅摘得“中国十大超级豪宅”称号。但和哥哥张桂平的苏宁环球比起来，张近东的苏宁置业还是小弟级别。彼时苏宁环球正在走大盘开发策略，2005年前后，张桂平在南京桥北打造了两个各占地四千多亩的超级大盘——“苏宁•天润城”和“威尼斯水城”。那时候的苏宁环球和弘阳、明发，几乎瓜分了桥北所有大型社区项目，可谓粮草充足的桥北三驾马车。前文我们说过，弘阳的老板曾焕沙是福建南安人，早在2002年就已入主桥北的明发，其老板黄焕明也是南安人。桥北，一度是福建人的桥北。金陵长江咆哮，八闽海浪逐高。2003年，又一家闽系房企杀入南京——世茂集团，许荣茂复制上海的世茂滨江模式，在南京鼓楼成功粘贴一座"滨江新城"。同年，绿地和大华也拍马赶到。偶有过江龙越境，但此时的南京还是苏系房企当头。2003年，南京单项目销冠由朗诗首个项目——朗诗熙园获得，2005年、2006年，则是“苏宁•天润城”两度折桂。此时，外面锣鼓喧天，孙宏斌带着顺驰四处秀肌肉，朱孟依的合生销售已过百亿，王石领着万科鲸吞浙江南都，完成了中国地产史最大的一次并购，富力、龙湖成功“北伐”。而苏系房企忙着内斗和抢地盘。张桂平和21世纪的许尚荣，因合资公司的股权问题吵得不可开交；王恒不断在二级市场举牌新百，试图一手握住半个新街口；祝义才一天到晚盯着中央商场的流通股、国有股、职工股，等着一举收购。2008年，南京房企销售排行榜上，苏宁环球年销18亿高居榜首，力压过江龙雅居乐；栖霞销售9.6亿位列第三，成功堵截仁恒，此外，弘阳以7.13亿销售额位居第五。日出江花红胜火，秦淮河畔夜通明。哪管商女唱不唱后庭遗曲。6开宝八年（975年），宋军攻破金陵，李煜被俘了去，只能在开封吟诗消愁，想得玉楼瑶殿影，空照秦淮。“江南江北旧家乡，三十年来梦一场。”很快，张桂平们也体会到了兵临城下的煎熬。2009年，保利攻城，一个月斥资32亿连下两地块，让本土房企见识到什么叫财大气粗。过一年，保利又下两城。截止2018年，保利入宁9年斩获26个项目，卖了28226套房，总销售额595亿，比苏宁环球多出220亿，比弘阳和朗诗多出近300亿。2014年后，旭辉、金科、融信、蓝光、泰禾、融创、龙湖、华夏幸福、阳光城等组团来战，有的通过招拍挂，有的通过收购，也有以竞标PPP项目的方式落地，以联合开发的方式入驻。总之，为了攻下金陵，房企们八仙过海各显神通。截止到2019年，全国房企TOP30中已进驻南京的多达29家。群军压境，江山易主。2016年，南京拍出84块地，超7成被外来房企瓜分。2018年，南京房企销售金额排行榜上，top20中，本土房企只有银城上榜，挤在第十的位置上，左右无盟军。同时，外来大鳄也在不断涌入太湖，苏系房企又一大本营——苏州，从2013年后频频失守。2013年，苏州房企销售金额排行榜前30名中，苏州本土房企仅有6家。2017年，榜单top10中，只有苏高新和中锐保住两个席位。仅2016年一年，恒大、泰禾、雅居乐、鲁能等多达12家房企新进苏州。江南好，却已不是久留地。吴中地产只得北上，去了遥远的东北玩泥巴；中锐转场武汉，甚至远渡澳大利亚；宏图再也无力图霸业，开始去地产化；扛把子栖霞陷在保障房建设和代建中不能自拔，日渐掉队；苏宁斗完国美斗京东。2012年开始，刘强东正面刚张近东，苏宁拉来阿里巴巴和万达，发起“平京战役”，宣传海报极具挑衅：“老板若是真的强，头条何须老板娘。”“电商是男人的战场，别让女人扛枪。”对此，有好事的股民回怼：近东若是真的行，苏宁为何跌不停。一心想要踏平京东的张近东无暇它顾，倒是又打了个赌：“如果京东的增速比苏宁易购快，我就把苏宁送给他。”还是熟悉的配方，还是原来的味道。当年，张近东也是这么对黄光裕说的。话音刚落，黄光裕就进去了。这次，刘强东“性侵”了。不得不说，防火防盗防近东。而雨润的地产业务则随着祝义才的“失联”江河日下，差点易主孙宏斌。2014年，雨润地产销售额155亿，进入TOP50，祝义才想不到这竟是最后的高光时刻。2015年前后，南京政界剧荡不安，原南京市市委书记杨卫泽、市长季建业、南京建邺区书记冯亚军等接连落马，这一年三月，祝义才被执行指定居所监视居住的强制措施，一“失联”就是1400多天。7月儿弯弯照九州，几家欢乐几家愁。在苏系房企沉沦之际，新城和中南实现了绝地反击。2015年12月4日，新城控股在上交所上市，成为首家成功实现B转A的民营房企。王振华常说，新城是骆驼，吃苦耐劳能负重。那么，完成“A+H”融资双平台搭建的新城，无异于一匹骆驼踏上筋斗云。2015年，新城的销售业绩为319亿元，2016年翻涨到650亿元，2017年达到1265亿，新城首进千亿房企之列，三年销售规模激增4倍。2018年，新城销售数据再创新高——2211亿元，同比增长74.8%，高居百强榜第八。新城的崛起，构筑了苏系房企江湖上日月同辉的画面。新城是为日，中南是为月。原本在三四线默默耕耘大盘的中南，突然犁牛转向，从2013年开始转攻一二线，2017年之后又再次下沉三四线。牛头调转的这些年，中南的稻田里一片金黄。从2015年销售额225亿到2018年的1466亿，中南连续三年年销售额增幅超过50%，实现5.5倍的增长。中南也由此成为苏系第二家千亿房企。其实，不论是新城，还是中南，从百亿到千亿，除了善用资本力量，王振华和陈锦石还做对了一件事——不迷恋江南。从2003年走出江苏开始，王振华布局了全国77座城市，陈锦石则是上北京下海南，西拓成渝东耕浙沪，大举推进“百城战略”。当年，人民解放军占领南京的时候，毛主席曾挥笔写下警示名句——宜将剩勇追穷寇，不可沽名学霸王。最近一两年，苏系房企的“剩勇”，似乎被激发了出来。苏宁开始曲线救国。2017年，张近东和许家印喝完交杯酒，掏出200亿入股恒大，2018年年初，又掏95亿入股万达商业，2019年2月，直接清空了万达百货库存的37家门店。搞全球化布局的朗诗，正努力深耕美利坚，2018年在美国卖了35个亿，五星红旗插到了旧金山、洛杉矶、波士顿和大纽约区。弘阳、银城接连上市，插上资本的翅膀。失联1400多天的祝义才无罪归来，久旱的雨润嗅到潮湿的气息。莫非春风又绿江南岸？延伸阅读（江湖系列）粤系房企江湖：风从南边来闽系房企江湖：爱拼才会赢

文|内幕君在地产江湖，孙宏斌是个话题性人物，其人本身也充满争议。有人说他是英雄，有人说他是枭雄。是正？是邪？众说纷纭。但他认为自己顶多算个性情男人，像动物一样，胜利了庆祝，失败了舔伤。那么，他老孙，花果山水帘洞齐天大接盘侠，究竟何种人？1春秋末期，夙怨未了的吴越两国，再次大动干戈，在江苏太湖打了一仗。为报父仇，吴王夫差日夜操练军队，指日攻越。年轻气盛的勾践听闻后，决定先发制人，不管不顾范蠡的劝阻。在勾践26岁那年，越军以水路攻吴，结果在夫椒（位于太湖）大败，丢兵弃甲逃回越地。吴军乘胜追击，一路追到了越都会稽城，也就是今天的绍兴。拖着残存的5000兵力，勾践被围困在会稽山上。三年前，勾践初登王位，用计击退来犯吴军，把夫差之父阖闾打得落荒而逃。还没逃回姑苏城，阖闾便伤重而亡。想起那个高光时刻，再看眼前到处残鳞败甲,自己身囚孤山，勾践不免黯然神伤。盲人骑着瞎马，半夜走到了悬崖边。为求不亡国，勾践这回乖乖从了范蠡的建议，携妻前往吴国做降臣。此后，勾践石室养马、入宫尝粪，卑躬屈膝地讨好夫差。每到夜里，勾践便坐在墙角，思念着故国默默流泪，恨恨自语：“我不会忘记会稽之耻！”忍辱负重3年后，勾践被释放回国，后来的故事便是后人津津乐道的——卧薪尝胆，越甲吞吴。历史远去便由人纷说。事实上，“卧薪尝胆”的真实性尚无定论。但勾践确实励精图治，后来带着越人打了翻身仗，一雪前耻。这段远去2500年的历史，孙宏斌曾经一读再读，每每感同身受。2那是1990年，北京沉浸在迎亚运的喜庆中，无处不唱“亚洲雄风震天吼”。整座北京城欢天喜地，孙宏斌仿佛是唯一的失意人。这一年春夏交替之际，他被海淀警方刑事拘留，随后被判有期徒刑5年，罪名是挪用公款13万。那时的孙宏斌年仅28岁，是联想集团企业发展部经理，只手掌管18家分公司，一人之下万人之上，何等意气风发。甚至一度被认为是柳传志的接班人。对于这个敢想敢做的年轻人，柳传志颇为看重，两年便破格提拔为经理。谁料，等闲平地起波澜。或许无意，或许有心，一阵风吹到柳传志耳边，说孙宏斌想另立山头，从联想这艘大船上造一艘小船出去。闻君有两意,故来相决绝。悲愤交加之下，老柳把小孙送进了牢房。孙悟空被如来按在五指山下，一压就是五百年，但翻身之后，又是一只猴王。勾践沦为败寇，困于吴地三年，归去后精兵强国，一朝雪了前耻。在狱中的孙宏斌，也想着早日东山再起。他不断给劳改局的《北京新生报》写文章，通过写稿赚得“减刑一年两个月”。1994年，柳树吹棉的时候，孙宏斌走出了五指山，出狱后离开北京，转战天津。在此之前，孙宏斌主动找柳传志言和，约在新世纪饭店楼顶的川菜馆。一斤白酒下肚后，两人相视一笑泯恩仇，决定不再提过去的功过是非。此后，孙宏斌转战地产圈，成立天津顺驰房地产代理公司，顺驰是孙氏谐音。不仅如此，两个本该怒目相对的人，竟开始守望相助。1994年8月，顺驰拿下首个代理项目“先达小区”。为了获得更快发展，孙宏斌找柳传志借了50万。不仅掏钱，柳传志后来还为孙宏斌联系银行，做他首个项目的合作伙伴，以联想的无形资产帮他做信用背书，暗中协助拿地、融资。“如果想不开，我出来以后拎着把刀子就把柳传志给宰了，但是你拎着刀子，谁也不敢跟你打交道了，你这一辈子就永远没戏了。”心头悬着一把刀，但孙宏斌藏起刀锋。铁窗四年，他变得柔和，开始懂得适时低头。柳传志也说，孙宏斌是能审时度势，一眼看到底的人。一朝飞上寰宇，一朝身陷囹圄。六个春秋流转，孙宏斌也经历了人生第一次大起大落。3江东子弟多才俊，卷土重来未可知。晋地河东亦如此。运城临猗是个传统的农业大县，当地有句话：“有福人生在州域府县,没福人生在黄河两岸。”孙宏斌就出生在临猗，一个紧挨着黄河的贫苦村落。战国初，临猗来了个山东的穷书生，叫猗顿。"子欲速富，当畜五牸。"在范蠡的点拨下，穷书生猗顿茅塞顿开，在河东一代大畜牛羊，后又兼营盐业，十年之间，成为与陶朱公（范蠡）齐名的巨富。和猗顿一样，孙宏斌也曾是一介穷书生，不同的是，时空震荡两千多年后，知识已足以改变命运。孙宏斌是家中长子，袖下还有三个弟弟，打小清贫。长辈时常告诫他，要想出人头地，唯有多读书。倒是十足争气，孙宏斌在学霸之路上一往无前，本科武大、硕士清华。像一条奋发的鲤鱼，从偏远的河东跃入繁华的京城，带着一股韧劲。在经历第一次山崩于前，人生大落之后，孙宏斌舔舔伤口，便又卷土重来。1995年初，在柳传志和中科集团董事长周小宁的支持下，孙宏斌成立天津中科联想房地产开发有限公司，后更名顺驰投资，开始由销售代理拓展到地产开发。彼时从拿地到开发，多数房企要耗时18个月。孙宏斌开发第一个项目“香榭里”小区，只用了7个月。其实，孙宏斌才是那个最早玩高周转的人。1998年，福利分房终结，孙宏斌看准时机，一举拿下14万平的名都项目，声震津门。2000年8月，拿下万科与泰达都不敢碰的梅江地块，开发出蓝水项目。不久又拿下面积170万平的“超级大盘”太阳城。

文|内幕君说起古代文豪，必言李杜，但内幕君更爱东坡先生。“嘴欠”屡次被贬的他，比李白活得真实，而“嘴馋”研发东坡肉，提笔就写《猪肉颂》的他又是十分有趣。有一回，他患红眼病，医生叮嘱他不要吃肉。贪吃的他没忍住，还在日记里坦白：余患赤目，或言不可食脍。余欲听之，而口不可。说他自己脑子想听话，但嘴不答应。李白，诗文造诣之高毋庸置疑，但人不如诗那般“轻王侯、蔑权贵”。事实上，他半生奔走于权贵之间，甚至两次入赘权贵家。为得荆州长史韩朝宗的赏识，李白挥毫就写《与韩荆州书》，开头便是一阵溜须拍马：“生不用封万户侯，但愿一识韩荆州”。读得人面红耳赤。说好的天子呼来不上船，李隆基一通电话召唤，不也拔腿就去。信手拈来“云想衣裳花想容”，把贵妃写得顾盼生辉，全然忘了不事权贵的flag。不过，话说回来，取这两大文豪各半句诗，便可道破一千年后的商业逻辑。春江水暖鸭先知，乘风破浪会有时。一个个商业帝国的崛起，万变不离其宗。拿「泛海」来说，一个山东起家的地产公司，发展为控股、参股45个上市公司的“泛海系”；掌门人卢志强从一个技术员，逆袭为“比肩”李嘉诚的资本大佬，一切只因身在“春江”。先知水暖，卢志强才能屡屡踩对时代节奏。三十多年来，泛海至少准确把握了5个大节点——计划经济转轨、住房改革、地产上升周期、证券市场改革、国企改革等，从而实现“政策套利”。乘着政策之风，旱鸭子照样破浪前行。1泛舟出海1984年，骚动又荒唐。《中国青年报》做了一次调查，1984年最受欢迎的职业前三是：出租车司机、个体户、厨师，垫底的是科学家、医生、老师。那时候，人们信奉的真理是，修大脑不如剃头，搞导弹不如卖茶叶蛋。十二届三中全会通过《关于经济体制改革的决定》，首次明确“社会主义商品经济”。市场之手不再小心翼翼藏于兜内。从这时起，整个社会，被从背后一把推入商业化大潮。这一年，被称为“中国现代公司的元年”，海尔、联想、万科、四通、健力宝等纷纷创立。站在岸上的卢志强也蠢蠢欲动。1984年，卢志强不再是动力厂的技术员，升迁为潍坊市技术开发中心办公室副主任，官虽不大，也算人在“春江”，身处“前线”。看见沉寂的大海突然卷起高浪，他知道世界要变了，起身跃跃欲试。一年之后，终于泛舟出海。他创办山东通达经济技术集团公司，先进入教育和培训行业，不久后转战房地产，创办山东泛海集团。1987年，深圳进行了国内首桩土拍，地产行业利润初沸。此时的卢志强投建了19层高的潍坊科技大厦，这距他辞官下海仅仅两年。35岁的卢志强“基层”一跃登高台。潍坊又称鸢都，在那儿他见多了风筝，知道扶摇直上凭借力。1988年，他循着风来的方向，断然北上。在北京创立中国泛海控股集团，注册资本40亿元人民币。从基层官员到40亿元注册资本，卢志强只用了三年时间，但泛海如何取得“第一桶金”，外界始终不解其详。北上一年，卢志强便远去美国，创立泛海国际有限责任公司，开始泛舟海外。改革开放后，为吸引外资，国家出台了不少税收等优惠政策，在国内的民营企业享受不了。1985年到1991年，外商投资额209.54亿美元，是改革开放最初六年的5倍。1979年到1984年，外商直接投资额仅40.1亿美元。不少“泛海系”这样的企业，先出口再转内销，借以搭上政策便车。这是卢志强的一次高明借力，像李白说的，乘“风”破浪会有时。2资本首秀在危机重生的商海，大鱼吃小鱼是自然法则。成为鳄鱼，站上食物链顶端，是每一个商人的天然梦想。卢志强也想着做大做强，但他选择的路径不是重仓地产，而是资本运作。当别人还沉浸在炒地皮的时候，泛海已经上市，盘起金融。1995年，成立三年的证监会得到国家认可，被首次写进政府工作报告，并加入证监会国际组织。同时，中国股市废除T+0交易制度，再次实行T+1，加上深度清理期货市场，聪明人意识到，股市即将风起云涌。又是一次风向的敏锐捕捉，卢志强抓住了这次来自资本市场的政策转向。已在北京崭露头角的他，召集联想、四通等9家知名企业，在北京成立“光彩事业投资管理有限责任公司”。其中，“泛海系”旗下两家公司占到总股本的91.7%。三年后，“光彩”便成功借壳“深圳南油物业”上市，也就是现在的「泛海控股」。值得一提的是，当时的南油物业，创造了10个月从每股3元涨到23元的惊天走势。这一幕发生在卢志强借壳之前的1997年。通过熟稔的运作，卢志强和他的“泛海系”完成了资本首秀。与此同时，卢志强开始打造金融平台。1996年，大陆首家由民营企业入股的全国性股份制商业银行——民生银行成立，创始股东多达59家，卢志强是重要的发起人之一。创立之初的民生银行，更像是民不聊生银行，各大派系明争暗斗，一幕幕合纵连横的大戏摩肩接踵。1999年到2000年，经历一年的股权大挪移，民生银行内部终于江山划定，五十九路诸侯厮杀之后，留下刘永好的「新希望系」，张伟宏的「东方系」，卢志强的「泛海系」，形成三足鼎立的局面。2000年12月，民生银行上市，卢志强通过「泛海控股」持股9.42%，成为民生银行第二大股东。有聚宝盆的地方，就有争夺，何况是资本大佬云集的金融业。所以，民生银行的故事总有“下回分解”。后来，复星系、明天系、巨人系、中国人寿、安邦系不断入局。龙盘虎踞的山头，桃花依旧在，只是朱颜改。明天系资产易了主，安邦系头目换了人。在不断的撕咬决斗中，卢志强长成了一头巨鳄。2007年，在“中国资本市场控制榜”上，卢志强以控制2609亿元的总市值，成为国内“市值第一人”。卢家也被业内称为“八大民营金融家族”之一，有人开始拿卢志强比拟李嘉诚。短短十余年，卢志强由水手变成了船家，“泛海”之舟富丽堂皇。这一切，除了借风趁势，还有一半要归功于“朋友圈”。3卢柳二人转2013年，“泰山会”16名会员，在柳传志带领下，到台湾庆祝泰山会成立二十周年。深挖这个神秘组织后，台湾媒体目瞪口呆：泰山会会员掌握的财富超过2万亿人民币。当时台湾GDP也不过三万亿。泰山会成立于1993年，会长为柳传志，会员有卢志强、李彦宏、郭广昌、史玉柱、冯仑、段永基、王中军等，事业版图横跨高科技、地产、金融、娱乐各产业。此外，孙宏斌和王健林虽非会中人，但和柳传志、卢志强来往甚密。王卢柳的长白山小分队就曾一起追求“诗和远方”，一起掏了200亿搞旅游。各行寡头抱团，“泰山会”这个超级富豪俱乐部，有着对中国经济呼风唤雨的能力。卢志强加入泰山会是在1995年，从那时起，通讯录时不时添加豪友。有次记者会，卢志强说他和柳传志是一见钟情，柳传志摆摆手忙说，“这也太肉麻了，是一拍即合。”眉来眼去没多久，卢志强便拉着柳传志，创办了上文提到的“光彩投资公司”。“好风凭借力，送我上青云。”除了借势政策东风，卢志强还擅于“团结”兄弟。2005年，泛海因拿地过多，在＂8・31”大限时压力重重。彼时，国土资源部、监察部联合发文，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律公开竞价出让。卢志强囤地过多难以消化，这时柳传志挺身而出。此后，卢柳的二人转，一次比一次精彩。这厢唱来，那厢和。2009年，联想股权改造，卢志强二话不说，披了褂便登上台去。最终，泛海以27.55亿元的价格，从中科院的国科控股手中，买入联想控股29%的股份。以这个价格换算，相当于联想控股作价不到92亿元。然而，以当时的最新股价计，联想控股拥有的联想集团权益就已超过92亿元人民币。况且联想集团还只是联想控股旗下五大公司之一。用一只鸡仔，换到了一只母鸡，连同五个蛋。这番资本运作，卢志强被认为是“空手套白狼”。美国作家爱默生说过，人类一切赚钱的职业与生意中都有罪恶的踪迹。也许吧，乖乖。在中科院公布“受让条件”时，泛海入局就已注定。“受让方实缴注册资本不低于40亿元，2008年度资产总额不低于人民币350亿元，净资产不低于100亿元，近三年平均净利润要超过8亿元，主营业务范围应包括金融、能源和房地产三个领域。在上述三个领域的直接投资额不低于20亿元，且至少在一个领域须有控股的上市公司”。柳传志抛出的绣球，飞进了如意郎君的怀里。那一夜，柳树抽出新芽，树上的鸟儿成双对。4董家渡往事如果不是泛海和中民投接连退出董家渡，外界都快忘了这块纷争之地。这里的故事开始得很早。2002年，在浦东开放12年之后，上海意在重塑形象，提出“黄浦江两岸综合开发规划”。根据规划，用5-10年，投资1000亿，让浦江两岸焕发金融贸易、旅游文化、生态居住新功能，取代原来的交通运输和仓储码头。位于浦西老城厢和南外滩之间的董家渡，就在这轮规划之中。当时的董家渡，棚户区绵延数公里，新规划欲将其打造成上海市最大的滨水聚居区。当时的“出让”条件，看起来宽松，却又苛刻。一方面，董家渡毛地出让，相当于开发商只要掏出拆迁费。另一方面，政府对拿地的开发商，有着难以明说的“标准”。郭家三兄弟轮番游说，也没能把新鸿基送进董家渡，按照资金实力和开发理念，这家港企不落下风。当时，主政的大佬说了句：除了资金实力，还得看开发速度。厉害的是，17年来，泛海的地竟能在粮仓持续捂着。在这次夺食战中，泛海、浙江华浙和华润各有斩获。其中，泛海以几乎零出让金，拿下12万平米的毛地。到了2014年，董家渡风云又起。中民投以248.5亿元的价格，拿下董家渡13号和15号地块，创造了国内新的总价地王。有趣的是，当时和中民投角逐到最后的是泛海。更有趣的是，这家中字头民营投资集团，彼时“泛海系”占股颇多，卢志强任副董事长。卢志强和他的“泛海系”之猛不言而喻。曾经，在中国的地产圈，没人会质疑「泛海」的资金实力。而它的拿地能力，更是让同行胆战心惊。即使是招拍挂，房企们也谈之色变。连中字头央企都退避三舍：拿泛海和xx这对搭档毫无办法。同样是在2002年，湖北省计划打造“武汉经济圈”，王家墩的武汉CBD项目被列为10个重点项目之一，诸多房企觊觎这块肥肉。香港大鳄新世界、国字号金地都无功而返，神通广大的泛海再次成功入局。2004年8月，泛海在北京获得东风乡4宗地块，总面积29.1万平，建筑规模87万平，总价仅约2.25亿元，综合楼面价每平方262元。和董家渡一样，依然是旧改项目，依然迟迟不动，以致卷入囤地风波。2010年8月《国际金融报》的一篇报道称：泛海建设因迟迟未能开发东风乡土地，仅仅依靠捂地就净赚超过200亿元，是近3年利润总和的十倍，同时公司还面临土地回收的风险。故事的结局是，15年后，老孙踏着七彩云来接盘了。卢志强从仓库拿出一个盒子，甩了甩那层厚厚的灰，递给孙宏斌。老孙两眼放光，如获月光宝盒。5债务压顶表面上看，泛海在攻城略地上指哪打哪，威面八风。事实上，拿规模来说，泛海从未跻身一线房企。泛海的地产开发集中在北京、上海、深圳、武汉、杭州、青岛、济南，区域性特征明显。如果内幕君没记错，泛海连销售50强榜单都没进过。即便地产肉身并不丰满，卢志强还是在2014年提出“去地产化”。截至2018年6月底，泛海控股在国内未开发的土储项目仅剩三个，分别是武汉中央商务区项目、北京泛海国际居住区二期、沈阳泛海国际居住区，国外尚有5个，皆分布于美国。战略调整后，卢志强通过一系列并购和投资，从地产抽身，浩浩荡荡向金融业迈进。2015年，「泛海控股」投资20亿元，发起设立亚太保险公司；斥资41亿元投资民金所、泛海融资担保、泛海基金、泛海资管等四家公司；持股郑州银行、广西北部湾银行、大连银行。2016年，“泛海系”斥资27亿美元收购美国大型综合金融保险集团Genworth；2017年，“泛海系”将港股主板上市公司华富国际（0952.HK）收入囊中。同年，收购美国IDG集团主要资产，这是全球最大的信息技术出版、研究、发展与风险投资公司。高歌猛进之下，“泛海系”拿下了所有金融行业最为值钱的牌照，银行、证券、保险、基金、信托、期货、租赁……卢志强构建起了一个庞大的金融帝国。巅峰时，“泛海系”一度布局45家上市公司，包括9家新三板公司。然而，看起来庞大的帝国，未必未坚不可摧。过去，除了发债和信托通道外，卢志强高度依赖质押股权融资。“泛海系”控股的上市公司，几无例外都进行了股权质押，有些甚至频繁融资。2000年12月26日，民生银行上市仅七后，“泛海系”就将所持股份进行质押，到期后再循环。卢志强对金融、资本运作高度依赖，一旦融资环境持续严峻，断臂也就在所难免。长此以往，无异于作茧自缚。造血能力匮乏下的快速扩张，必然导致负债大举攀升。截至2017年底，「泛海控股」负债总额达到1602.79亿元，较2013年增加了1291.92亿元，资产负债率为85.36%，净负债率为337.34%。而2017年，泛海控股的营业收入仅为168.76亿元。卢志强打造的金融舰艇，正在负重泛海。在2019年6月前，「泛海控股」尚有300亿债务要还。如今割让项目给孙宏斌，换取百亿现金，卢志强之意在“减负”。唯有如此，他才能像泛海集团司歌唱的那样：泛海踏浪履平川，笑看潮起又潮落。只是，浪潮汹涌，有几人可以全身而退？·

惊涛拍岸，乱石穿空。面对突然卷起的巨浪，潘石屹阵脚没乱，反而借力反击。一封《现代城的四个销售副总监被高薪挖跑了！》的信以广告形式登上北京各大主流媒体，事件迅速发酵，成为年度地产最大新闻。

文｜内幕君地产多风波，江湖带刀剑。今日且看，川渝黔滇桂，五派话西南。春节刚过完，一条消息不胫而走，成都南部的小县城新津炸开了锅。这是1983年，改革开放第五个年头。农业局刚来的大学生陈育新提出辞职，要求到农村做专业户。这在新津尚无先例。县委书记钟广林决定找陈育新谈话。不料陈育新去意已决，钟广林只好谆谆告诫，要求他：“小陈啊，农村天地广阔，你去了要好好发挥知识，起码带富10个农户。”陈育新原名叫刘永美，两岁时被过继到新津县顺江乡古家村陈家，改名陈育新。他有两个哥哥刘永言、刘永行，还有一个弟弟刘永好，父亲刘大镛给四兄弟取名颇费周章，希望他们“言行美好”。刘家四兄弟也格外出息，大学毕业后都捧上了铁饭碗。改革的春风翻山越岭，从沿海吹到了山里，吹得人心痒痒。1梦想是金四个热血青年厌倦了暮气沉沉的工作，决定辞职搞实业。由精通无线电的陈育新先辞职探路，目标是办一个电子厂。那时候，城里不允许私人办企业，唯一的办法是到农村办社队企业。刘家四兄弟带着全家的希望，陈育新回到古家村。几周后，他兴冲冲拿着村里同意开办电子厂的报告到县里审批，但吃了闭门羹。县里说，他们没有资金，没有工程师，瞎胡闹！刘家兄弟的第一个创业计划就这样流产了。辞了工作，孤注一掷的陈育新为此嚎啕大哭了一场。他们连第一个产品——双声道音响都研发出来了。同样搞电子产品，“倒卖”比“制造”容易得多。300公里外的重庆，张松桥结束在香港两年半工半读的生活，把一个成本只有几元的电子表芯运到内地，卖到了100元的“天价”。抓住倒卖商机，张松桥借此积累第一桶金。这位日后富甲一方，被称为“西南地产王”、“重庆李嘉诚”的瓜娃子，此时方满18岁。在这期间，张松桥结识了同在新华路打拼，后来成为生意伙伴的加州花园台前老板曾维才。眼看办电子厂的路堵死，城里也没好意思再回去，刘家四兄弟再次谋划，决定扎根农村，转向养殖业。到了1983年秋天，刘家兄弟的养殖场终于开办，叫做育新良种场。为此，刘永言卖了家里唯一一块手表，刘永行卖了自行车，四兄弟湊来1000元，在陈育新用住房改造的孵化室中，开启了影响中国的家族创业史，孵化了两位中国首富。1984年，20岁的吴亚军从西北工业大学毕业，进了国营的重庆前卫仪表厂，做一名技术员。同样20岁的黄红云，从家乡义和镇来到涪陵城区，在建筑公司当学徒。4年后，黄红云成为了这家建筑公司的工程处处长，并考上了工程师。此时，吴亚军弃工从文，进入《中国市容报》当一名记者，这是一份创办于1982年，隶属建设部（现住建部）城市建设司的报纸。也正是这段经历，让她广交人脉，对重庆种种动向了如指掌。吴亚军从小在大院里生活，10多户家庭共用一个厕所和厨房，做饭洗澡都要排队。她的父亲是供销社职员，母亲是个裁缝，家庭并不富裕。吴亚军知道，想出人头地唯有努力读书，学霸生涯一发不可收拾，从重点初中到重点高中，最后考上全国重点的西北工业大学，学的还是导航专业，研究鱼雷控制系统。很大程度上，创始人的性格就是一家企业的性格。龙湖的创新精神和吴亚军的爱钻研密不可分。重庆的故事则和一位伟人有关。1985年1月19日，邓小平在听取李鹏关于三峡工程的汇报后，对他说，“四川太大，不便管理，可考虑划为两个部分，一个以成都为中心，一个以重庆为中心。”一部山城蜕变史悄然埋下伏笔。创业之路多舛，刘家兄弟良种场摸着石头过河，经营一年后，被一个叫尹志国的人骗走了2000只小鸡，差点破产。多亏一则新闻，良种场起死回生。老大刘永言看到报道，朝鲜领导人金日成送给中国一批鹌鹑，报上说它是“会下金蛋的鸟”。恰巧，几十里外的灌县有鹌鹑卖，刘永言急忙买回50只大鹌鹑和200个种蛋。随后，他们把良种场的重点转到养殖上，还琢磨出了电孵技术。在刘家兄弟的带动下，农户纷纷养鹌鹑，数年后，新津成了全国最大的鹌鹑养殖基地，养殖户超过10万人，比起当初县委书记殷殷嘱托的“带富10个农户”，陈育新超额万倍完成任务。先富带后富，共奔小康路。刘家兄弟也掘到了“第一桶金”。依靠敏锐的商业嗅觉，刘家兄弟知道鹌鹑养殖户增多，意味着饲料走俏，他们试验出了配方，开办饲料工厂，起名为“希望”，后来转为生产需求量更大的猪饲料，并成为中国最大的饲料集团。

文｜内幕君李白和苏轼，中国文坛的两颗巨星，都给酒店业写过牛X的广告语。一个说，夫天地者，万物之逆旅；光阴者，百代之过客。另一个说，人生如逆旅，我亦是行人。他们文中的“逆旅”，就是我们今天所说的“酒店”。酒店（hotel），这个词是舶来品，由法语演变而来，起初指的是法国贵族在乡下招待贵宾的别墅。后来欧美的酒店业沿用了这一名词。在中国，关于酒店的起源，可以追溯到3500年前。1殷商萌芽“维女荆楚，居国南乡。昔有成汤，自彼氐羌，莫敢不来享，莫敢不来王。”这段文字描写的是3500多年前，殷高宗伐荆楚，服诸侯，修宫室，空前盛世之下，四方夷狄前往朝贺的盛况。当时，车马慢，走路更慢，要从湖北到殷商都城商丘，绝非易事。怎么办？聪明的人类研究出了补给站。官府设立驿站，专供传递公文、隶任的官员和外国使臣居住、补给、换马，驿站成了中国最古老的官办住宿设施。相当于把旅馆、餐厅、加油站开在了一起。不过，普通老百姓无法享受这项服务，直到周朝。《周孔・遗》中记载：“凡圆野之道，十里有居，店有饮食。”由此可见，当时民间酒店已经十分普遍。此时，人们管这些供人在旅途中休息、食宿的场所称“逆旅”。周朝开启了中国酒店业官办、民办并行的先河。到了春秋战国，除了逆旅等普通旅店外，还出现了星级酒店“诸侯馆”，属于“国营”性质，专门接待贵宾。大风起兮，把时间吹到彘儿的大汉。彘，是刘彻的乳名，说是刘邦托梦给刘彻他爹给起的。那时候，人们管猪也叫彘。好在彘儿七岁的时候，他爹把他的名字改成刘彻，这个威霸四方的千古一帝，幸免于被后人叫做猪儿。鼓励走出去的刘彻，在公元前139年，派张骞领着100多号人出使西域。在这一次探险中，他们公费出游了楼兰、龟兹、于阗等地。丝绸之路渐渐的，在中国和西域各国之间，往来贸易的商人走出了一条“丝绸之路”。一路上，遍布着具有官方背景，服务于商人的“群郗”，也就是那时候的hotel。仅在长安城内，接待各国商人的“群郗”就有180多所。随着两汉远去，历史的马车陷进了大动荡，三国，两晋，南北朝先后更替，战事连年，社会生产力遭到摧毁，民间的商贸往来被迫中断，此时的驿站多为军事之用，酒店业的发展也几乎停步不前。2唐宋繁荣“旅馆谁相问，寒灯独可亲。一年将近夜，万里未归人。”作为一个盛世朝代，唐朝的酒店业空前繁荣，彼时称旅馆业，旅馆这个词首度出现。那时，各民族各地区，甚至中外交流十分频繁，人口流动逐渐成为常态。这一时期，旅馆除了官办，民办之外，还有寺庙开办，算得上百花齐放。像长安等大城市，还分立不同等级的旅馆供各阶层人士居住，如专门接待外宾的"四方馆"。旅馆业在此时已有较为完善的管理制度，为了宾客的安全，旅馆外会筑起高墙，同时实行严格的信息登记制度。客人入住旅馆后，要进行详细的身份信息登记，交代清楚姓名、籍贯、职业以及去往何处、所为何事，官役衙差会随时检查。哪怕是诗名冠长安的李白，违反规定也得风餐露宿。有一次，嗜酒如命的谪仙人，痛饮之后想要下榻旅馆，但因遗失了“符传”，被拒之门外。到了宋朝，又一巅峰时代，酒店业亦是枝繁叶茂。和唐朝不同，宋朝的旅馆没有时间和地域限制，24小时不打烊。那时候，店家就已深谙“地段为王”，为了吸引旅客，许多旅馆开在娱乐场所附近。宋朝的繁荣景象所谓的娱乐场其实就是酒楼，在朝廷的倡导下，宋代酒楼林立，如汴京的仁和店、会仙楼，杭州的武林园、熙春楼。和今天不同，宋朝人特别会生活，上酒楼吃饭都得“歌伴宴”，边喝酒边赏乐，高兴时即兴做诗赋词。很多文艺青年就成天混迹酒楼，比如“浪子词人”温庭筠，北宋第一个专职写词的柳三变。酩酊大醉后，柳三变还问自己，今宵酒醒何处？只见杨柳岸，晓风残月。除了讲究地段外，宋代的旅馆开始重视服务。不但提供客房住宿，还有酒菜饭食、热水洗浴，唱戏、说书、唱曲奏乐等娱乐活动一应俱全。这些旅馆可以说是现代意义上酒店的雏形。元朝时，为留住客人，旅馆甚至兼职说媒，帮客人纳妾。《伊本拔图塔行记》中写道：“客人有欲蓄妾者，主人代为购婢作妾，给室以二人居，费用由主人临时代付。”这时候，大家管豪华间叫“头房”，管负责侍应的人叫“店小二”。明清时因为出差官员多住上等客房，豪华间改称为“官房”；普通或较差的房间则叫“稍房”、“陋室”；多人间则称为“通铺”、“大铺”。其实，今天美团、饿了么的送餐服务，明朝已经出现。那时候，旅馆提供代跑腿，负责跑腿的是店小二。明代小说《宋四公大闹禁魂张》中，宋四公就让店小二帮他去买吃的，对其说道：“店二哥，我如今要行，二百钱在这里，烦你买一百钱爊肉，多讨椒盐，买五十钱蒸饼，剩五十钱，与你买碗酒吃。”此后，随着大清式微，国门被炮火打开，中国的酒店业充斥着外资的身影。一座座洋人饭店在上海、天津、北京涌现，凄风冷雨中，左右着时代的走向。3近代风云1882年，在上海，黄浦江与苏州河交汇处，外白渡桥东侧的礼查饭店，中国亮起了第一盏电灯。光芒在黑暗中闪耀，却没能照亮那个时代。第一次鸦片战争失败后，清政府签了《中英南京条约》，开放通商后的上海，英国人提着钱袋纷纷涌入。1846年，阿斯脱豪·礼查以非常便宜的价格，购得外白渡桥22亩滩地，并在此盖起礼查饭店，即后来的浦江饭店。这是全国第一家西洋饭店。由于地理位置优越，设施服务一流，被誉为“上海著名的里程碑建筑”。浦江饭店1860年，天津的口岸被打开。3年后，一位上岸的英国传教士，开办了一所名叫“泥屋”的饭店，位于台儿庄路，是一座英式平房，即后来大名鼎鼎的利顺德饭店的前身。到了1886年，德国人在此基础上建造了利顺德大饭店。此后，这座三层楼的饭店就像一个历史舞台，见证了王朝衰败、北洋政权更迭、国民政府起落。当时，英、美、日等国的领事馆都设在饭店内，洋务运动时与西方列强的许多条约在这里签署。李鸿章曾经在这里宴请过伊藤博文；孙中山、周恩来、张学良、梁启超、蔡元培曾经下榻于此。梅兰芳每次到天津演出，都要包下利顺德的332套房，后来332被称作“兰芳套房”。与国家命运捆绑的还有北京的六国饭店。1901年，一个做火车厢生意的比利时人在御河桥东侧建了一栋两层小楼的西式宾馆，4年后，英、法、美、德、日、俄共同投资，将其打造成豪华型大饭店，故名“六国饭店”。历史在这里有过两次大转折。一次是北伐胜利后的东北易帜，中央政府与奉系在此谈判。辗转周折，总算达成协议，和平解决了东北问题。另一次是1949年国共和谈。1949年4月1日，一架大客机“空中行宫”号在北平降落，飞机上20几个人被安排下榻六国饭店。他们是南京派出的谈判代表团。长达半个月，国共两个代表团数次在六国饭店会谈。后来，谈判破裂。两次谈判，结果不同，却无不影响车轮的方向。解放后，六国饭店更名为华风宾馆。推开和平饭店的旋转门，19世纪初的上海滩充满想象。1927年9月，蒋介石与宋美龄在这里举行订婚晚宴。至今和平饭店南楼的六楼，还保留了一间私人宴会厅——“美庐厅”。剧作家埃尔·科沃德在此完成了名著《私人生活》的初稿。鲁迅、宋庆龄曾来饭店会见外国友人卓别林、萧伯纳等。和平饭店有南北两幢楼，原先是两家饭店，北楼是华懋饭店，南楼是汇中饭店。1929年和平饭店北楼落成时叫沙逊大厦，又称华懋饭店，大厦有13楼，高77米，号称“远东第一高楼”。建造者维克多·沙逊爵士，是一个英籍犹太商人，一个瘸腿大亨、地产大王及军火商，老上海们管他叫“跷脚沙逊”。他耍起泼来，中国银行都拿它没办法。1934

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