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华润的房,中产们的修罗场
1不少深圳人民一定记得2020年秋天,那场疯狂的全民“打新”:华润城润玺一期1171套房源开始购房登记,第一天就吸引了1.3万人提交资料。业内估算,三天登记人数超过3万人。润玺一期限价,均价13万每平,那时候周边二手房挂牌价是17万,4万一平的差价,只要打中一套,哪怕是最小的99平,至少也能赚400个W。巨大利差诱惑下,大家削尖脑袋往里挤,没名额就找人代持,钱不够就找几个人组团打新,想提升中签概率就多搞几个名额,认筹金不够可以“摇号贷”。有人搞了15个名额入场,有中介说,交“400万茶水费”可以提前选房不用摇号。只要你想参与这场掘金盛宴,付出点代价,条条大路通罗马。最终9690组购房人参与摇号,开盘时深圳人民感慨:这是大型福彩领奖现场。去年底,这个“万人摇”神盘通知交房,交付比原计划提前了整整一年,但业主没有了当初中奖时的开心:你们明明有时间好好做,很多细节太糙,真给深圳豪宅丢脸。大家眼里中彩票的幸运儿,也换上白T拉着横幅维权,其中一条横幅写着:润玺一期业主与华润贪腐势不两立。其它楼盘维权,大家更多说你是黑心开发商,像这样举“反腐”大旗的还是少见。狗蛋说,大概业主觉得简配和内部贪腐有关。他们给开发商提了一份长长的整改清单,要求电梯升级、物管费下调、核算装修差异后补偿等等。其实交房前一年,也就是摇号刚过一年,业主就开始维权了。当时售价和一期相当的润玺二期面市,市场流传二期装修标准比一期高出两个档次。一期业主就着急了,要求公开一期和二期各自的装修标准。业主说:确认中签到选房只有3天时间,没看过装修标准和样板房就进行选房,严重损了害我们的知情权。来了就是深圳人,买了房就是深圳维权人。其实那会还有个大背景,深圳楼市整体下行,润玺二期不像一期万人抢,项目用了半年才清盘。冷清行情下,开发商不敢明摆着降价,只好通过加码装修标准曲线降价。手里的瓜没有预想的“值钱”,又听说隔壁老王的瓜更甜,大家能不生气吗?更闹心的是2022年行情最差时,润玺一期旁边的二手房润府三期,价格最低跌到了13.3万每平,当初抢房的利差没了。一夜跌回解放前,别说赚400个W,连利息钱都没捞到。2前阵子深圳购房圈流传,有个腾讯前员工买了两套华润城,月供12万,近三年亏了1000万。本来手上还有千万净资产,现在亏没了。估计是买了华润城润府,单价破20万时入场,买在最高点,以去年行情最差的时候核算,加上持有成本,确实有可能亏去1000个W。不过深圳楼市掘金客多,这类有操作空间的投资盘报价经常上蹿下跳,华润城润府最近又涨回了些,这位返贫的小伙伴可以少亏400万。狗蛋说,乱买房已经成了中产返贫的捷径。而华润置地的楼盘,正在成为中产的修罗场。相较于保利、中海等同规模的央企,华润置地有一个特点:更聚焦于一二线高能级城市。就拿华润置地2023年可售货值来说,5384亿货值中,89%位于一二线的高能级城市,并且地块多位于核心区域。这就意味着,华润项目的客群绝大多数是中产阶层,以及部分高产。聚焦一二线城市,限价普遍,这也是为什么狗蛋总感觉华润有很多倒挂盘。最近出现在“举报风波”里的海口华润悦府,也是个倒挂盘,整盘销售时备案价约1.8万每平,同期周边二手房在3万以上。举报信称,“2019年年末,安永大中华区多名高管以17300元/㎡的价格购入十余套海口华润悦府住宅,但这些高管当时并未落户海口”。举报人想说双方存在利益输送。华润置地和安永都火速进行了辟谣,这件事情目前无从定论。但狗蛋说了,“更名炒房”不是没有可能。《时代周报》记者前几天实地调查华润悦府,置业顾问表示住宅部分已经卖完了,但有中介告诉记者:只要愿意加钱,就能从一手买家手上买到。根据中介所述,买华润悦府二期,给130万茶水费就能买到,通过中介操作,签完认购书去房管局更名。和深圳人民买房返贫相比,买一手海口华润悦府的中产幸福多了,赚到钱了。但问题来了,哪些人以限价锁定房源,又以高价完成更名后抛售?3当年深圳润玺一期“万人打新”,被传存在高额茶水费,华润置地站出来辟谣。同一时间,东莞华润万象府一名置业顾问收高额“茶水费”被移送公安机关。狗蛋说,把豹子的胆挖给哈士奇,他不一定敢咬人。但如果背后有老虎撑场子,别说咬人了,哈士奇说不定还敢咬狼。网友替马克思说过一句话,说得很对:当利润达到50%,就有人铤而走险,达到100%就有人敢践踏人间一切法律。华润项目因为倒挂多,故事也多。除了润玺,另一个富有传奇色彩的是北京二环上的豪宅昆仑域。同样是抢房时轰轰烈烈,交房时骂骂咧咧。因为限价,昆仑域推出时每平9.5万,周边市场价突破12万。最小户型140平,买一套相当于抢到300万红包,买房人也是八仙过海各显神通去抢房。用圈内人的话来总结就是:托关系、找贩子、抢着交茶水费。结果预交房的时候大家傻眼了。宣传中的外立面是红色手工砖,现实是网格布加涂料,宣传中的电梯间、一层大堂是上档次的大理石,现实是低劣材料,还有绿化面积缩水等等问题。钱多钱少各有各的烦恼,身家上千万的昆仑域业主也走上维权路,之后又因分区管理问题,和两限房邻居爆发“拆墙大战”。豪宅减配,华润在北京的口碑滑铁卢大概是从昆仑域开始的。被业主质问昆仑域到底豪在哪里,时任华润置地联席总裁的张大为说:我从来没有说过昆仑域是豪宅,我只是要造好房子。看着张总穿上衣服不认人,业主拿出了2016年项目推广时的视频,视频宣传时是这么说的:北京昆仑域、上海静安府、深圳湾悦府,华润置地三大一线城市的“顶级产品”。至于“顶级产品”是不是等于豪宅,咱法规里也没个说法。当时有业主委屈地跟《时代周报》的记者反映,华润不认楼书了,不认样板房了,不认发布会了。2018年前后限价政策高压下,开发商通过减配“找利润”是常规操作,成龙犯了天下男人都会犯的错,华润置地只是做了同行都在做的事。但后来的华润置地业主,一届比一届聪明了。见过交房维权,见过买房降价维权,但针对购房合同维权的,狗蛋还没怎么见过。这种前置化维权就发生在华润北清橡树湾。两个月前,北清橡树湾准业主投诉所签购房合同存在“霸王条款”,得到了官方回复:会要求企业针对不合理的地方整改。狗蛋看了下业主说的“霸王条款”,主要隐藏在《补充协议》里。一般购房时会签两份合同,一份是主合同,这份是制式合同,经过住建部门审核备案,不会有猫腻。补充合同就不一样了,最高端的套路往往只需要最简洁的语言。比如,北清橡树湾补充合同里有一条写着:出卖人为本项目制作的宣传、广告、沙盘、楼书、样板间及销售人员与购房人的沟通、承诺均以主合同及补充协议约定为准。换句话说,销售人员吹过的牛,楼书里宣传过的高大上,沙盘和样板间展示过的品质范,只是卖家秀而已,你们不能把理想和现实等同起来。还有一个细节更“绝绝子”:不得以工程质量(地基基础和主体结构质量问题除外)或装饰装修、设备的标准为由拒绝接收该商品房。意思是,只要地基和主体结构没问题,业主就该收房。有人肯定会问业主是不是傻,不平等条约还签?业主表示,我们是被哄着签的。“销售让我们赶紧签合同,合同细节之后能改,现在不签几十万优惠就没了。”4开发商怕你拿着宣传时的广告说事,干脆就把写“不能拿广告说事”写进合同。补充合同里隐藏霸王条款,在楼市已经司空见惯。华润置地不是第一个。除了北清橡树湾,华润在北京的另一个项目「西红门橡树湾」,业主也在针对“霸王条款”维权。合同被组团维权,华润置地大概是行业第一个了。目前华润置地和华润万象生活的市值,都来到了各自领域的榜首,加上华润去年实现签约销售额3013.3亿元,位列行业第四,不久前的华润置地2022全年业绩会上,掌舵人李欣开心宣布:我们跑赢了大势。狗蛋说,华润置地的中产业主们也在成长。