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中骏和建发的小城故事

内幕君 风声声 2024-04-11


文|内幕君


厦门，曾经的房价四小龙之一，2017年开始横盘调整。
 
调整的三年间，房企群雄逐鹭的“壕”迈少了，但故事没少过。
 
 
1
 
2019年底，圣诞前一天，厦门土拍现场。
 
这场年度收官战，罕见开闸，向来“挤药膏式”出地的岛内，一下掏出两宗地块，吊足大家的眼球和胃口。
 
吸引了中海、平安、中骏、建发、旭辉、中梁、正荣、金茂等16个买家挽袖入场。
 
其中，枋湖2019P05地块最为吸睛。
 
一方面，地处供货稀缺的岛内，后市相对稳，兵家必争；另一方面，这块地起拍总价61个亿，还未开拍已成厦门总价地王，随便往上加五毛都会创造历史，自然吸引外围群众吃瓜看戏，比如说中介。
 
只要地王一出，中介小伙伴们卖房就有了新话术，到时朋友圈一推：
 
重磅，厦门又出地王！你的全款即将变首付，首付变车库。
 
一个在案场滚打10年的老司机跟内幕君说过，让顾客焦虑的恐慌式营销，永远不过时。
 
这块地开拍之前，厦门半个地产圈在预测花落谁家。
 
有人猜建发，有人押中骏，因为在新地块不远处，这两家都有项目布局，想搞新老联动，再下一城情理之中。就算不拿，两家也会冲锋“抬轿子”。
 
第三种声音认为，高总价摆在那，只有联合竞拍才啃得下。
 
结果出乎意料。
 
开场没多久，中骏先是一把喊到73.5亿，比起拍价高出12亿多。之后几轮你来我往，都是小幅加价，地块最终75.25亿成交，楼面价43123元每平。
 
斩落新地王的，既不是建发也不是中骏，而是一个穿着马甲的买家。
 
马甲名“恒融晨”。
 
消息一出，大家满脑子问号。
 
恒融晨是谁？
 
有人开玩笑说，恒大+融创呗，名字写着了。一家本地媒体直接发文：
 
恭喜金茂。
 
金茂自己也凌乱啊，一个声音在内心深处飘荡：真不是我。
 
隔天媒体发现，这家才注册18天的壳公司，注册地址和建发城建集团所在地一致。
 
上个月，建发公布了厦门5个新项目的案名，其中一个叫“养云”的项目，就是枋湖2019P05地块。
 
厦门网友们恍然若悟：穿上马甲去围标，城会玩。
 
 
2
 
不过，依厦门业内人士的看法，网友只悟对了一半。
 
建发左右开弓，不像围标，更像兜底。
 
当天拍出的5块地中，建发拿了3块，其中有两块是底价成交。而“枋湖2019P05”地块，原本不在全年供地计划中，临时加推被认为是“提振市场”。
 
都知道，厦门是一座房价很神奇的城市，均价全国第四，仅仅依偎北上深。最近几个月，新房成交均价在3.5万-4万元/平，受岛内成交价拉升影响，波动较大。
 
2016年~2017年那轮大行情里，很多佩奇在天上飘，厦门是飞得较高的一只。
 
之后开始3年横盘调整。
 
房住不炒是主基调，但地产说到底还是支柱，楼市就跟弹绳似的，绷太紧和绷太久也不行。
 
所以，因城施策下，我们可以看到城市各显神通，或从供应端，或从需求端，明里暗里松绑、提振楼市。
 
在供应端方面，大家都掌握着同一个妙招：祭出好地块。
 
厦门同样如此。
 
2018年，岛内时隔5年再推地，建发和中骏各拿一块。
 
2019年，岛内继续出货，建发和中骏又各下一城。
 
2020年4月22日，厦门将出让3块宅地，其中岛内思明区1块。这是思明时隔10年再推地，也算拿出了压箱宝藏。
 
厦门的楼市比较特殊，它有两个市场，一个岛内市，一个是岛外市。岛内就是本岛上仅有的两个行政区，思明和湖里，也就是厦门人眼里的市区，面积只有158平方公里，占厦门总面积不到十分之一，却聚集着厦门一半的人口，200万人左右。
 
通俗地说，岛内人多地少，教育条件好，加上厦门人有岛内情结，楼市很能打。推出宝藏地块能造出红火之势。
 
岛外大得多，各区各版块发展不均衡，整体配套远弱于岛内。
 
这也造成了盘整期内，厦门楼市极为冷热不均，岛内高端改善盘不愁卖，岛外刚改、刚需项目冷暖自知。
 
房企当年追高抢的岛外地王，要么没解套，能捂则捂；要么割了好几层肉。翔安南部新城的融侨、融创，环东海域的融信、保利，马銮湾的海投，这些兄弟在心里唱过同一首歌：
 
《明天会更好》。

 
3
 
重仓岛内的建发和中骏，似乎是难得的赢家。
 
2019年度厦门房企商品房销售金额榜中，建发销售97.74亿，居榜首，市占率达14.8％。中骏55.8亿居第二，市占率8.4%。
 
两家房企仅凭3个项目，割据了厦门近四分之一的新房市场。其中2个项目在岛内。
 
这告诉我们一个道理：横盘时代， 得岛内者得厦门。
 
不过，回望厦门最近十年的房价发展史，大家会发现，事情没那么简单。曾经的中骏和建发，都各凭实力打过江山。
 
2010年，那时候厦门岛外的房价刚刚迈向万元时代。位于岛外海沧区的中骏天峰开盘，均价2.2万一平，一把将岛外的天花板推到2字头。直到现在，中骏天峰还维持着岛外住宅最高价的纪录，二手房均价5.5万每平。
 
2014年左右，五缘湾还是厦门人眼里的岛内大郊区，建发出马，两个高端盘立起，整个片区界面上了N层楼。现在再提五缘湾，厦门人会说，那是富人区。
 
2018年底，厦门楼市降温明显，建发推出岛外一个高端项目，把鹭岛有钱人吸去大半，再次逆势翻盘。
 
也就是说，中骏和建发在厦门市场，是车技娴熟的老司机。特别是建发。在厦门，大家置业有个信仰：
 
买房跟着建发走。

一方面，建发被视为品质的代名词，在厦门已经活成金字招牌。另一方面，实力之外论出身。建发作为厦门最大的国企，亲儿子，总能吃上最热乎的饭。
 
比如，建发在哪，好学区就在哪。
 
细细一想，厦门人发现，自己的生活被建发包圆了。
 
商品房、安置房、廉租房，没有建发不能建和代建的。
 
汽车、游艇、葡萄酒，甭管香车还是美酒，建发都代理了。
 
厦门航空、厦门国际银行、厦门国际信托、厦门会议中心酒店、海悦山庄、厦门宾馆、厦门会展中心……
 
以上厦门名片式的企业，都有建发的身影，或控股或参股或运营。这是一家世界500强企业。
 
而中骏将总部从厦门搬去上海，出走之前，口碑也还不错。一堆本土品牌中，除了建发、联发两大国企，能让大家点头首肯的当属中骏。
 
可惜这是过去式了。
 
美好的故事停在那个不用拔腿狂奔的年代。
 

4
 
10天前，中骏召开2019年度业绩会，会上宣布了一个宏伟的五年计划：
 
到2025年，要在全国布局100个“世界城”商业项目和20万间长租公寓。
 
目前，中骏世界城购物中心是14个，中骏旗下长租公寓在2万间。
 
也就是说，从现在算起，中骏一年得开17个购物中心，才能达成目标。龙湖商业在2019年进入爆发期，一年也才开出10座天街。
 
因此，有媒体直言，中骏在“放卫星”。
 
这几年，相较于商业，中骏的地产开发在规模扩张上，倒是飞一般的速度。
 
2014年至2019年，中骏合约销售额分别为119亿、145亿、235亿、332.47亿、513.6亿、805亿。
 
每年翻一个跟斗。
 
当然了，规模扩张之快很大程度得益于合作开发，2019年中骏自身权益占比大约6成，权益销售额435.6亿。
 
有时候，跟斗是自己翻的，还是别人帮着抬腿翻的，没那么重要。千亿头衔还是很香的。
 
受疫情影响，多数房企2020年的销售目标定得保守，中骏也由原来的1050亿下调到930亿，缩减120亿。
 
不过，中骏董事会主席黄朝阳说：“我们内部还是按在千亿目标推进。”
 
万一实现了呢。
 
一个资深投拓狗建议，在厦门岛内拿上两个项目，这120亿就有了。
 
再过13天，思明区就将推出宝藏地块，总建21万方，销售均价上限70800元/㎡。
 
内幕君得知，中骏的拿地方案已经做得很深。建发呢，会继续去兜底，是陪跑还是上手抢，全看现场造化。
 

5
 
这个城市很小，能承载的房价野心很大。
 
福建的有钱人实在多了。
 
不知道祖籍福建宁德的加拿大永久居民陆正耀，有没有在厦门买上几套房。
 

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