此帐号已被封,内容无法查看 此帐号的内容被自由微信解封
文章于 2018年8月24日 被检测为删除。
查看原文
被微信屏蔽
其他

房价跌20%就会全面崩盘,地产杠杆远比你想的要脆弱

紫竹张先生 紫竹张先生 2018-08-23



很多人都很好奇这么一个问题,中国的房价跌多少会导致全面崩盘?

不同的人回答都会不一样,有的人认为跌30%应该就崩盘了吧,因为很多人的首付是3成,首付跌光的情况下,会引发一系列不可预知的连锁反应。有的人认为,跌50%以上才会崩盘,因为2017年环京区域如通州等房价直接腰斩了,也没见崩盘啊。

但是实际上,如果中国所有城市的房价同一时间下跌20%左右,就会引爆房产债务地雷,进而引发全面崩盘,环京区域房价腰斩没有引发崩盘是因为那只是一小片区域下跌,其他地方没有跌甚至个别还在涨,对于地产商来说损失不大而已。

根据上市公司公开数据显示,2017年,136家上市房企平均负债率达到79.1%,最高的为融创90%,其他绝大部分知名房企,都在80%左右。

那么,80%的负债率是什么意思呢?我们以万科为例,万科在2017年的负债是9786亿元,负债率84%。在2018年第一季度公告说负债达到了10289亿元,举债这么多,持有多少现金呢?大概1700亿。

为了简单计算我按照净负债一万亿,负债率80%计算。这就是说,万科持有的所有土地和房产等资产,变卖之后可以获得1.25万亿元,但是他欠各种债务为一万亿,还清债务后,实际属于万科的现金,只有2500亿元,这是万科全部的净资产,多年积累的果实。

负债是永恒不变的,但是资产的价格是在不断波动的,如果一个月之内中国房价突然全面下跌20%会产生什么效果呢,那么万科持有的所有土地和楼盘,价值会从12500亿元,变成一万亿元,这个时候他的负债正好也是一万亿,也就是说,万科负债率会超过100%,通俗点说就是资不抵债了。

当一家企业资不抵债的时候会发生什么事情?可能有大部分银行关系好,不会逼债以及突然抽贷,但是绝对会有很多人心存警惕,从万科抽贷,贷款只进不出,拒不继续贷款是非常正常的现象。任何一家房企,如果遇到这样的事情,没有持续不断的新资金进来,轻则发展停滞规模萎缩,重则资金链断裂破产清算。

而最吓人的是,如果中国房价真的全面普跌20%,那么很有可能会继续下跌,毕竟牛市一直涨,熊市一直跌,这是市场经济的普遍真理,如果在这个基础上再跌20%,那么万科不仅多年积累的财富灰飞烟灭,还会倒欠2000亿元。

而在正常的市场环境下,当房价下跌的时候,万科会拼命的开发土地、建楼盘卖房子来减少自己的资产规模,增大自己的现金储备,确保当房价下跌的时候自己持有的资产越来越少,现金越来越多,这样可以减少自己的损失。而实际上,这种行为会加速房价下跌,导致地产行业总体资产价格账面损失越来越大,但是每一个房企都还必须这么做,因为如果你不这么做,别的房企这么做了,你的损失更大。这种情况,类似于15年股灾的时候杠杆断裂引发的多杀多行为。

这些巨头房企,其持有的土地楼盘等资产,分布在1234线所有城市,只是分布比例不同而已,绝对没有哪一家说自己只做大城市,不做小城市或者说只做小城市,不做大城市,毕竟大家都是为了赚钱。

所以个别城市的房价波动,这些房企是完全扛得住的,毕竟总盘子是赚钱的,中国整体的房价是在上涨或者横盘的,除了08年那一次,中国房价没有经历过任何其他的整体性的大幅下跌。而中国房企唯一的一次大规模的破产倒闭潮,就是出现在08年,这还是后面四万亿救市,如果再多持续个一二年,能活下来的房企那真的是寥寥无几。

大家都看到了,负债率如此之高是很危险的,除非房价永不下跌,不涨就横,否则极度危险,经不起一点波澜,那么有没有什么办法来降低这个负债率呢。有的。

第一个办法就是慢慢的把土地开发成楼盘,卖掉换成现金,还掉债务,自然就没事了,这一行为,叫缩表,缩小资产负债表,同时减少自己的资产以及负债,属于降杠杆。

还有一种办法就是维持原资产负债表,也就是无所作为,资产维持原规模,负债也维持原规模,但是房价突然上涨,比如房价上涨一倍,手中持有的土地和楼盘等资产就涨了一倍。以万科为例,负债还是一万亿,但是资产价值从1.25万亿突然变成2.5万亿了,那么负债率自然就下去了。

看到这里,很多人会很疑惑了,现在的房价相比14年,几乎全国都翻倍了啊,怎么这些房企的负债率还是那么高?不是应该下来了吗?

那是因为,随着房价的上涨,这些房企的确赚了大钱,原来持有的土地资产大幅升值,但是卖掉之后,这些房企又在不断的举债高价拿地。实际上,这一波房价上涨以来,各大房企的资产负债表大幅度的进行了扩表,资产大幅度增加,但是负债也大幅度增加,负债率不仅没有减少,反而有所增加,因为他们都在赌房价会继续上涨,自己不拿地,成长速度就会被其他房企所超越。

而在过去20年的历史里,肆无忌惮动用高杠杆的房企,都是飞速超车的代表,只有08年折戟沉沙过一次,死去了一批倒霉鬼。但是那个是意外,其余19年,畏畏缩缩不敢举债的房企,都被甩在后面了,冲到前面的,全是高负债高杠杆的领军代表。

除非房价真的一直涨,否则只要来一次回撤,这些领军房企就会来一次大洗牌,只有顺利逃顶的那几个能残存。

为什么在2018年很多房企突然开始加速开发周期,大举卖房呢,是不是他们察觉到房价要崩盘开始逃顶了呢,应该也不是。如果真的这么认为,他们不会去再度拿地,而应该只出不进。他们之所以这么做,可能是因为存量债务,在19年开始会大批量到期,他们现在是卖房还旧债务,然后拿地举新债务,这样可以让债务链变得更加顺滑健康。

从这个还债时间图我们可以看到,19年开始还债量突然暴增,需还债数量远远比18年要多,所以很多房企在今年就开始提前进行准备,清理资产准备还钱。

但是,除非中国房价真的只涨不跌,否则的话,这么高杠杆的玩下去,早晚有一天会出事,因为没有一国的房价会永远不涨不跌,总有意外发生。政府控制房价的能力太过强大,没有任何人敢赌房价一定崩盘,大家都只能默认房价横盘震荡,继续这么玩下去,但是再强的政府,也有其能力极限所在,当某种意外突然出现击穿了苦苦维持的房价平衡的时候,灾难就会出现。

如果某一天,全国房价突然全面下跌20%,中国地产就会出现全面崩盘,地产的杠杆远比你想的要脆弱,到了那一天,这些动辄万亿级的负债,又怎么去填这个坑呢。

觉得此文的分析有道理,
对你有所帮助,
请随手转发。

往期回顾(回复“目录”关键词可查看更多)

香港人说,香港房价必须这么贵!刚性兑付是一种骗局 |成本200的百姓救命药卖到2万一盒,难道没钱就得死?| 中国的房价什么时候会崩盘?你根本不知道烟草公司有多赚钱 中央这次打击三四线城市房价的决心为何如此坚定我是如何保证自己不近视的 | 魏忠贤其实是个贤臣 | 2分钟了解中国50年的艰辛发展史 |历史数据表明:中国最赚钱的职业十年一个轮回 |房价大利空,货币化棚改权限被收回

    您可能也对以下帖子感兴趣

    文章有问题?点此查看未经处理的缓存