一直被身边人问：“房子，还能买不？”

无论政策如何变化，中国现在已经过了房价恣意增长的鲁莽年代，市场经济在中国发展了40年，基本规律是不变的。资本的客观规律更是不变的，同时它会结合当地的具体情况成为实际的存在，这里的主要现象之一，就是都市圈的形成和都市圈外中小城市人口的流失。

大趋势和成因，大家可以看下这篇（南通会不会并入上海？），一目了然。

你问：“接下来，房子还能不能买？”

其实，接下来几年肯定是房产分化发展，一线城市匍匐，二三线分化，都市圈内的中小城市潜力无限，都市圈外的四线城市房价涨幅等同于物价增幅，其他五六七八线城市，则会面临着人口继续流失。

具体你记住：是否在都市圈是关键；人口流入，则房价涨；反之，人口流失，则房价小涨、不涨甚至下跌。

整体来说，在2030年之前，三大都市圈以及30来个省会城市，这样的一小时（高铁1小时可达）经济区内的房产，可入，一定要是70年产权的那种住宅。

这里，还会有人追问：“北上广深呢？”

这四个一线城市，就是三大都市圈的核心地带，他们的常驻人口2020开始会自然减少，流失，就业机会迁移到附近中小城市。

他们的房价还涨不？很形象的告诉你，2018年你1000万投资上海房市，2025年可以增值到比方说1400万，七八年增长不到50%；同样这笔资金，2018投资离上海180公里但身处长三角城市群的常州，届时就是3-4000万，三倍还是保守的。

无论如何，接下来几年，北上广深的房子，绝对不是值得大量投资的标的。

当然，买房是用来住的，不是纯粹炒房，买房是投资自己家族的未来生活，宜居是终极目标。

未来具体城市的房价趋势如何呢？

我列了下势商在房产方面的参数，包括都市圈内外、到都市圈核心城市的距离、常住人口、年人口净流入等几个核心参数，做了个模型，当然还在完善，用其中仨城市做个简单例子。

无锡我们看下安居客二手房的单价，目前是9927元/平。到上海市中心距离140公里，明显长三角都市圈内的经济发达城市，接下来几年人口仍然会大量流入，比过去还要猛。

对于人口流入，大家可能不好理解。其实简单，这十年来，咨询我城市选择问题的人，好几千。比方总基数是100人，其中最终在都市圈核心城市（北上广深）待下来定居的，不过10人不到；去了老家所在省会的，比如武汉、合肥、郑州、西安、济南、长沙、成都的，刚好超过10人；那么，其他80%的人，你说哪去了呢？

对的，都市圈的中小城市，不信你去无锡走一圈，看看本地职工是不是只占各公司总人数的一半。

更有甚者，比如珠三角都市圈内的“无锡”们，惠州、惠阳、中山、东莞等，外地员工占据大部分。这些人口净流入，他们最终是要成家立业的，买房是硬需求，官方叫做刚需。

所以，无锡这样的城市，未来几年翻倍甚至涨几倍，毫无悬念，具体数值你看文末最后一张表。

接下来，看下全国第一县昆山。昆山是第一个承接都市圈核心城市上海产业转移的城市，当然现在炒得最厉害的叫做嘉善。嘉善嘉兴也是一个道理和趋势，只不过昆山房价高了买不了就追而求其次去了嘉善嘉兴。

按时用同意来源的数据，当然，这房价会比你感觉到的要低了不少，这是二手房成交价，比真正的市场价和新楼盘价格偏低一点。

昆山市中心到上海市中心，直线距离61公里，综合预测，2020和2025年的房价见下表。

也举一个都市圈之外的例子，比如安徽宿州，也是600万人口的中等城市了，但一不在都市圈，二人口净流出，即使某一两年价格猛涨，那也是一时现象，本质难变，最终房价涨幅也不过跟CPI相当，也就是买房资产不贬值而已。这个好理解，你5735元放在银行，2025年也不过7000来块，但放到宿州二手房上，则增长60%接近了9400元。

有人说“沪深一直涨！”也不正确，本文开头也说过一线城市，接下来这四大一线城市房价能赶上CPI就算不输。

那么，你是如何断定一线会逐渐空心化的？趋势啊，势商，人口净流出，待不下去了，此外，你没有人性化规章，缺少友好宜商宜居环境，没有听证答辩会，缺少人文关怀，英文叫做democracy，人自然是要走的，这是天性。

好的，不能多讲了。

这里就是强调一个势商的作用，你可以预见未来的BAT是哪些公司，也可以看出未来打工的方向，就业的城市，并且你工作之外最好有点投资。

事业稳定靠主业，增收则靠副业，买房也算投资理财副业之一。

大家好好规划，莫让青春白了少年头，成了岳飞说的“空悲切”！

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