2020年，庚子鼠年初，举国抗疫。最近几天想必大家也复工了，国家也开始了经济的恢复。

关注房产的朋友们，最近也是蠢蠢欲动了，落户政策放开（购房资格），LPR走低（房贷利率），个别地方首房首贷比例下调，刺激经济的货币政策宽松，各个自媒体和大V 喊着放水了。

消息很多，甚至眼花缭乱，你会觉得自己手里的钱不值钱了，又有恒大代表一些开发商打折，二手房也开始降价，许多朋友觉得买房的机会到了，是一个刚需买房的好机会，发誓要上车了，有的群友要首付20万去投资广州的从化......

下面我来说说买房的技巧，看有哪些坑要避开，最实在的建议和干货了。

一. 买房动机

1.投资：

过去买房的人都赚了，有些人还是觉得房子会涨价，股票理财风险太高，把钱房进银行吧还嫌利率太低。于是就想着买房子赚钱，这里笔者想说的是，并不是房子涨价了就赚钱，我们把首付用来买房子就错失了这笔钱的机会成本，把钱放银行利率再低也是钱。200万存银行5年就是30-50万的利息，苍蝇再小也是肉啊。

第二，你贷款买房要付给银行百分之6左右的利息，你借100万就要还银行210多万啊，前5年每年还的都是利息啊，很少一部分是本金。贷款买房5年，房价涨了25%左右才刚好保本啊。

所以，大家如果没有赚钱的把握，不要不加考虑的冲进房地产，高杠杆投资容易成为韭菜。房子可以投资，但不要傻傻的闭着眼睛买。

2. 上车刚需：

刚需上车，不知道什么时候在房地产圈流行起来，这个词的时候中国高速发展，房价是每每走高啊，只要是房子买了就赚，今天不买明天就后悔，后天就买不起。

还是基于第一条的投资逻辑，如果没有把握保值增值，又不做婚房，也不给小孩用房子报名，我们可以不着急买房子。如果当下首付100万，三年之后首付是105万甚至100万不到，你还会着急买么？

刚需上车，在现在越来越不适用了，换房的成本越来越高，随便买一个房子会占用你首付首贷的资格，原来3层首付可以买房，有贷款记录要变成5层首付甚至更高，让我们置换越来越难，很可能被套住。

3. 真正刚需

什么是真正的刚需？就是你要结婚了，不买房子你女朋友要分手，小孩子要上学，需要房产证报名等。

如果有能力那就冲进去买吧，房子不光是资产，也是我们衣食住行的一部分，我们居住了，享受了，和衣服车子一样我们消费了。

二 .城市的选择

成年人哪有那么多“选择”，房地产发展到现在，不光北上广深限购，二线城市也开始限购。

如果我们投资房产，不限购的城市，此刻就该小心考虑。一个城市只要是中国人，拿一个身份证就能买房子，要是有价值不早就被喜欢炒房的中国人炒爆了么？

所谓的笋盘和捡漏，还能轮到你，温州和各地的大妈，早就包圆了。

那么，我们把房子买哪里？有资格买哪里买哪里，越限购越有价值，不限购要小心。好东西都是抢的。

三. 首付

1.首付大概多少

一线二线的房子不光总价贵，首付也不低了。苏州这样的二线城市手里没有60-70万朝上的首付(总价200万左右)，房价可能跑输大盘。上海的入场券也110-120万起步了（总价400万左右）。

你别拿着20万去炒广州、拿30万炒上海了，面积小点没关系，买到的位置也是偏到姥姥家了。

2.首付不够怎么办

首付不够怎么办，答案就一个字：借。

1）找父母借，找亲戚借，找同学朋友借能借的一概借，江湖救急啊，不买房媳妇要黄了。

2) 从银行借，找不上征信的信贷结构借，让同学帮忙去银行借，只要你名下没借款记录就行。把房子做高评多贷款等。

这里面很多套路和违规操作不多说了，总之想尽一切办法借。具体套路可以私信我。

四 .房子区域选择

你能买得你目标城市的哪个区，就买你哪个区。北京二环在家门口就能看阅兵，谁不喜欢。你首付最大值+你的月还款能力最大限度，就是你能买到的好房子，哪怕踮踮脚去够得到，也是好的。

1.通勤因素

刚需买房自己住，夫妻两个人上班方便的地方就是好地方，如果国企央企公务员，工作稳定，就应该靠近工作单位，快节奏高压力的工作生活，早上多睡会，真得很幸福，哪怕骑自行车10分钟上下班也好啊。

对于单身的朋友工作稳定建议还是靠近单位，体制外想在一个城市发展，个人建议靠近城市的核心地区，越靠近中心越好，你去城市哪里都方便，城市中心往往是地铁1号线和2号线的交汇处，找的就是地理中心。

因为你打拼的是整个城市，不是某个小区域。买不起中心，也要靠近中心买。

2.其他因素

好位置，何为好位置，几句话也说不清，能靠近地铁就靠近地铁，我认为小区门口到地铁口小于800米的房子才算地铁房，远了走路费时间，骑车还麻烦。

可以去地图软件上测一下距离，如果可以亲自走一下10分钟为宜。记住星巴克万达这样的商业周边房子不会差，因为他们对客流量做过严格的选择，小区附近怎么也得有肯德基这样的连锁店，再不好连起码的沙县小吃都没有，那房子真得是又偏到姥姥家了。

好学区，有人把好学区放在选房子的关键，如果您买房子就是为了给小孩报名上学，那好学区一定是首选，哪怕面积小点也没关系，学区房一定是保值增值的好标准。

五 .小区选择

1. 高架旁边的房子不要买

这种房子我看过，不光噪音刺耳，还有灰尘。不要听销售忽悠买隔音玻璃就能降噪。你住着不敢开窗户，卖也不好卖。

我同事高架桥旁边的房子都不敢住，低价租掉自己去别的小区租房子住。同样道理高铁旁，有轨电车旁，菜市场旁，一定不要买噪音污染很难受。

2.没有产证的回迁房一定不能买

过不了户，产权不明，尤其小白图便宜就上当了。有产证位置好学区好的回迁房小心买，回迁房最大的特点就是便宜，但是住起来不舒服，拆迁户房子多，多出租，人员杂，不是自己的房子也不爱护，加上回迁房物业费低，管理水平差，有的甚至没有物业。

这次疫情就可以看出来，好的商品房物业严格控制进出人员，有些回迁房随便进出人又杂又乱。也体验不到物业服务，疫情期间好的物业送菜，消毒，为居民保驾护航。回迁房还有停车乱，垃圾乱扔等缺点，所以要小心买。

3. 公寓一定不要买

公寓哪怕是70年的有燃气，民用水电的公寓也不要买， 不能落户，不算学区，两部电梯10多户人家，你楼上可能开公司，你隔壁可能及时发小拉片的。买卖税费又是大头。

公寓见得最多的就是“六折七折含泪急转”，因为“我老家有急事”，因为“突然要出国”，都什么嘛年代了，互联网时代，骗人也讲点时代性，你是投资失败，亏了想找接盘侠。这种五折六折急转的，主要就是公寓房，不能碰。

具体买房还要根据自己情况买，笔者只希望您不要跳坑，祝您2020年身体健康，买到满意的房子。

本文作者，群友小亮，刚毕业2年，就买了2套房，很有刚需买房心得，当然，首付是凑的。

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