对于中国大部分家庭来说，房产是家庭财富占比最大的一种资产。往往家里房子的涨跌，就决定了家庭财富的增减。所以在置换的时候，首套房的增值就显得很重要。

即使是刚需购房者，在购买自住房的同时，也应重视房产的增值保值，选好自己的房产，避开各种“明坑暗坑”，就是保护好家庭财富。

“恒大全部75折，要不要去看看？”女友的一句话勾起了我的兴趣。上网一查，竟然是全是套路：“城区不参加活动”“折后价格竟然高于去年价格”等 。

在五花八门的销售宣传下，作为刚需购房者，我们该如何避坑？

今天我就以投资的角度，结合自己的买房经历，和大家谈谈，买房如何保卫家庭财富。

一、开发商的典型套路

1. 距离套路

“距离市中心仅有40分钟车程”，仔细一查尽然是坐高铁车程。开发商在宣传时，总会有不切实际的夸大，把直线距离取代实际距离，把车程取代路程，把高铁取代地铁。所以我们务必留个心眼，实地核对。

距地铁的距离，我也详细说一下。

对于刚需来说，远郊新区的地铁房，值得大家关注。但是什么才是真正的地铁房呢？在新区的话，由于人口密度低、配套不齐全，假如距地铁超过1500米，地铁的意义将会大打折扣。现在市面上所谓的“地铁房”、“环线房”很多都超过了这个距离。同时假如楼盘体量很大，同一小区不同位置到达地铁的距离也会大有差别。假如距离地铁太远，卖不上价格不说，流动性也很受影响。

所以买地铁房的时候，最好是400-800米，步行时间10分钟以内。

2. 价格套路

关于打折：

先提价后降价 是商家的常用套路，典型例子如恒大75折。这时候就需要我们擦亮双眼，看清现实。在恒大部分楼盘，折后到手价与去年开盘价相差不多，打折也只是个噱头。

关于放风价：

近期南京各大热门楼盘纷纷抛出放风价，燕子矶3.5万、江北核心区4万、河西5.5+万。这充分利用了人们“买涨不买跌”的心理，我们要以实际备案价格为标准，客观看待楼盘价格。

关于价格评判体系，下文我会细说。

3. 引导套路

楼盘的文案经常会有刻意的宣传误导，比如大力宣传规划的名校分校。知名小学分校，有直属分校、合作办学。有本校派驻校长与师资注入，有的只有挂名合作，我们务必衡量清楚。

并且，一个小学的成绩，与板块人群的素质（生源素质）也有很大的关系。假如板块安置房居多，就算挂名了名小，影响也不是特别大。

同时在楼栋介绍时，开发商也会有针对性的误导。去年青奥公园某盘，置业顾问与宣传文案，首推东侧靠快速路的楼栋，把最难卖的楼栋放在最前面，把底楼的院子当作卖点（高层的一楼，院子大多比较鸡肋）。我们在具体选某个楼盘的具体房源时，务必不要轻信置业顾问的“购买建议”，养成独立思考的习惯。

4. 公寓套路

先来说说返租套路：有部分酒店式公寓，开发商承诺X年内包出租与运营，X年内租金远高于市场价，这就要注意了，这大多是坑。

比如本来卖60万的公寓，把价格标到80万，然后给你每年10%的回报（正常的话大概是4%左右），并承诺包租2年。开发商在这2年内支付了16万的租金，相当于公寓卖了64万，这2年开发商一分租钱没给，还免费用了公寓，而投资者却还很高兴，认为已经回本20%了。所以我们在面对此类套路时，务必算清公寓的实际价值，认清价格陷阱。

现在市面上公寓大多分两种，商住公寓和65年产权公寓。

前者是大坑：

1.40年产权，不能落户给孩子上学；

2.交易税费远高于住宅，二手变现能力与升值能力远低于普通住宅；

3.水电费高，生活成本提高；

4.虽然不限购，但是贷款成数与年限都若于普通住宅。

65年产权公寓，除了产权年限外，与普通住宅没有差别。但是由于容积率高、公摊大、户型等公寓的共性问题，市场表现还是比普通住宅差得多。

小结：虽然公寓的租售稍比大于普通住宅，但是与升值能力、流动性比起来，公寓不值一提。商住公寓不建议买，65年产权公寓假如学区不错，可以考虑。

二、建立自我的价格评判体系

1.分析同板块一手/二手楼盘价格

在前几年，由于楼龄折价，一手价格一般总是大于二手价格。但是近几年由于限价，一手价格出现了失真。所以，大家在购房时，多多关注二手成交价，因为楼盘的二手成交价格是楼盘真实价格的反映。

我们在链家的地图找房中，往往能看到一个板块均价，但是细细一看，往往距离不远的楼盘价格却有很大的差距。这里面原因千差万别，学区划分、小区物业、靠近高架等，都有可能是原因，所以我们务必擦亮双眼。

2.明确相似楼盘价格

我们可以根据自己的目标房源类型（次新/老破小、高层/洋房、有/无电梯、商品房/安置房等），对板块内定位相似的楼盘进行对比。所以，假如你想买次新洋房，那周围多层安置房的价格，参考意义就不大了，不要心猿意马。

一般安置房/商品房价格之比，在0.5-0.7，洋房/高层在1.1-1.2，仁恒（正荣、高科等）/普通开发商在1.05-1.1。

3.同一楼盘折溢价分析

同一楼盘甚至同一栋楼，二手的成交价格都可能有很大差距。我们一般可以把不临街的楼栋的中间层，作为该楼盘的价格基准。

根据我个人的购房经验：

(1) 折价因素：顶楼底楼（顶楼没有跃层、底楼没有花园和地下室）折价10-20%，低楼层折价5%，临大街（垃圾场、变电站等）折价5-10%，大户型折价10-15%，部分腰线层、设备层折价5%；

(2) 溢价因素：正看湖景（江景、山景）溢价10%，中高楼层溢价5-10%；洋房的底楼有地下室和花园溢价20-30%，地下室与花园有产权的话，溢价就会偏高一些。

小结：明确清楚目标房源的大致价格，我们在面对置业顾问与中介的时候才能做到心里有数，不被误导。

三、避坑小技巧

1. 实地踩盘

我们实地踩盘时务必注意的几个要点：楼盘离地铁的真实步行路程；白天采光的真实情况，晚上楼盘的入住率；向保安、邻居询问是否是凶宅、房源是否漏水；楼盘附近配套的真实情况。

2. 宣传倒推

一般只有去化特别差的楼盘，才会花大笔资金投入营销。教大家一个小技巧，一般在链家等app，假如一个新房楼盘展示在app首位，大家务必注意了。这家楼盘一定是投入了大量的广告费用，该楼盘的中介佣金肯定相当高。为啥要投入这么多营销费用呢？

原因无非有如下几个：

（1）楼盘比较偏或者有硬伤，比如临高架、变电站等，造成楼盘滞销。只能提高展示率和中介佣金。比如龙潭某东府。

（2）开发商因为地价相对过高，前期定价失误，楼盘定位失误。比如雨山路某宁府。

（3）板块内新房供应量巨大，楼盘周围竞争者众多。比如某桥林、龙潭、汤山。

四、潜力房的几大特征

划重点了，什么样的房子值得大家购买呢？什么样的房子能让大家的家庭财富保值增值呢？下面我给细细道来，潜力房的几大特征。

1. 规划层级高

政府大力发展的地区，会因为资源、产业、配套的导入，而不断提高板块价值。在南京的话，国家级新区有江北新区，市级新区比如紫东核心区、南部新城核心区、麒麟科创园，区级新区比如江宁两湖核心区。

板块的层级越高，导入资源的能力越高，规划变现的程度也会越高。现在市面上很多新区，规划很好，但是真正落地大打折扣。

2.地铁在附近

因为地铁规划的利好，可以带动郊区楼盘的上涨。地铁房的涨幅一般在3个时间节点，规划、开工和建成，建成以后地铁因素影响就比较小了。

3.学区有名校

顶级学区加持，或者学区变动会极大的影响楼盘价格。现在好学校供需矛盾长期存在，学区房一直是市面上的稀缺产品，这就导致就算在横盘期，只要有学区的楼盘都会长期稳步上涨。当然学区房也不是直线上涨的，当前一线有些由于已经在高位，去年有了一定的回调。

4.房产唯一性

在某个区域，某个小区有明显的亮点，周边都没有对手盘，这类的小区也会明显升值。比如当年正荣的楼盘得房率超高；仁恒江湾城四期，房型区位都是板块标杆；去年的红盘翡翠天际，板块唯一新房，周围无竞品。

5.溢价外溢

在某个区域，有比较多的亮点楼盘，价值比较高，但价格也比较高，这个时候如果出现某个小区的价格明显低洼（不管什么原因），那么如果价差是周边的1/2，那么这个小区就会补涨的。

同理，在涨潮期，城市大部分板块都已经上涨，未上涨的板块也会出现快速的补涨，比如当年的桥北。但是，这类板块这类房源只适合短期持有（3年限售期一到就赶紧卖），涨潮期最后涨，横盘期最先跌。

小结：对于我们刚需自住购房者而言，半成熟的新区+地铁房+小三房比较适合我们。一方面新区配套的变现可以让房产价值得到提高。另一方面，新房一般两年交付，半成熟的配套也能满足自主需求。小三房适合主流购房人群，二手变现块。

五、板块分析

说完分析方法，下面谈谈我比较看好的适合刚需的板块：

1. 江北核心区

国家级新区，下一个河西南，长线持有(8-10年)选这里没问题。江北新区一手供应量很大，只有真正的核心区值得购买。

缺点:总价标的大都在300万左右，刚需有点吃力；投资周期长，要耐得住寂寞；配套没有完全起来，自住不是特别方便。

优点:今年开盘多，摇号机会多，都能首付3成。可以关注的楼盘有:江畔、悦辰府、大华两个地块、扬子江金茂、中交。假核心区比如佳源那种，就别买了。江北供应量很大，不是正核心区千万别买。

2. 紫东核心区

市级新区，本届zf重点发展地区，有仙外学区。长线持有，8年左右的周期；学区相对比较好，但是配套没有完全起来，自住不是特别方便；系统性风险就是zf换发展方向了。

新房总价在260+万，今年有高科、深业和新城，高科的洋房应该会贵一些。

3. 麒麟科创园

市级新区，紫东地区的重要组成部分，离新街口同样距离，价格相对较低。被南京人低估的成长性板块。

科创园不同于老麒麟，老麒麟全是断头路和安置房。科创园以后有中科院、南大、东大、广电，板块人口素质将有所提高。而且这以前有季某某留下的底子，5年左右就能起来，配套变现周期比江核、紫核都短一些。

新房起步价大概270+万，可以关注以下的楼盘，今年新保弘领东苑，89三房两卫功能性比较强，户型比较稀缺。不信任开发商精装的话，去年开盘的蓝光3期(毛坯)也不错，户型比较标准。下半年还有仁恒，板块层次将有所提升，传言有89房型，刚需可以关注关注。

二手的话可以关注中海、启迪。

最后，祝大家都能买到好房，女同胞节日快乐！。

本文作者：小强，也我的职场关门弟子，他曾经在毕业后2年内买了3套房产，经验丰富而实时。大家有买房问题的，可以点击左下角“阅读原文”，值乎上咨询他。

当然，知识星球也可以问我，知识星球类似我的“门诊”，现在我才知道了医院这个流程的重要性和必要性。