最近，疫情都还没过去，买房的人就多了起来。都想先下手为强，认为目前处于价格谷底。但也很多人担心，认为房价已经很高，担心会崩盘。更有悲观的人，觉得“我工资低，又不是富二代，这辈子估计都不能买房了。”

我今天跟大家讲三点，都是非常浅显的道理和例子，相信别有洞天，甚至颠覆你过往对“买房”的认知。

一，房价是不是已经到了最高点，接近崩盘了？

--房价会不会崩呢？明白无误的告诉你：不会。

无论你是多牛的经济学家，什么大佬，说房价有泡沫，房价会崩盘的全是扯淡。

大政方针摆在那里了，“房住不炒”，房子是用来住的，不是用来炒的；房住不炒，但也没人说房住不涨，更没人说房价是要崩的。

--这么说你还不信。那么，股票跌了，股票崩盘了，别忘记了股票能跌停。放在房子上一个道理，你要跌不让你买卖，你怎么跌呢？

拿苏州举例子，二手房买到手里5年内不允许出售，我国不动产买卖是要登记的，房管局要同意你买卖，你才能买卖，房子不是你想卖就能卖的。不给你登记，就稳在那里，你别傻傻的等房子大跌。

--我国国情不需要房价崩。一个小区1500户人家，房价400万一套算，那他们拥有的财富就是60亿，北京大概有8000多个小区，上海13000多个小区，深圳6000多个小区。

房价如果下降10%，北京市居民的财富就减少了48万亿，上海市民财富减少78万亿，深圳市民财富减少36万亿......

放眼全国去看，大盘要是跌了，那国民财富要蒸发多少呢？有人统计中国家庭70%的财产都在房产上，有些甚至掏了六个腰包，还借了外债才买个小房子，这要是崩了还得了？

--我国的房地产，和日本、澳洲、美国等国外地产不一样，真心不一样。

我国城市化进程还在继续，有14亿人口的庞大基数。我国土地也不是私有化的，接下来还要有2亿农民进城，且小城市的人口要往大城市跑，这样国民才能安居才乐业。在我国，不买房搞定不了丈母娘，没有房产在我们的相亲市场上你根本没有竞争力，等等。这里是中国，强大的国情，不要盲目比较其他国家。

--房地产真崩了，炒房客跳楼？开发商倒闭？刚需弃房断供，银行全是坏账？房地产从业人员失业？

对应的建筑，装修行业全崩？地方的财政收入地产上的收入为零？市场上的钱从房子上跑出去，跑到大葱上，跑到猪肉上？猪肉100元一斤？西瓜100元一个？百姓饿肚子？房价要是崩了，你可能连工作都没有，还想去抄底买房子？对比安居乐业，哪个好呢？已经明白无误的告诉你了。

--总之房子是用来住的，不是用来炒的，从国情上房价也不会大跌，从政策基调上也不会大涨。大家，安心就业，不急着买房子，也不去炒房子，百姓安居乐业安安稳稳，是最好的结果。

啰嗦了这么多，就是告诉你，房价不会崩，但也不是买了房子就赚钱。

二，房子涨价多少，你买了才不亏？

--老有人想投资房子，买了后盯着房价，期待每个月都涨。其实，并不是房子涨价你就赚钱。

--我大致给您算一笔帐，买房子单价涨多少不亏。

假设你要买一套这样的房子：普通住宅，面积100㎡，单价2万/㎡买入，5年后（满5唯一容易卖）卖出。

A投资方案：全款购房

1、房屋总价200万RMB

2、其他费用

①税费

契税=1.5%*200万=3万

印花税=0.05%*200万=0.1万

维修基金=120*100㎡=1.2万

物业费（0.5元/㎡-2.5元/㎡按照2元/㎡来算）=2元/㎡/月*100㎡5年*12个月=1.2万

所以，税费小计=3+0.1+1.2+1.2=5.5万

②装修费

一般中介装修3-5万即可出租，我们取4万中间值。

--①+②，其他费用共计=5.5+4=9.5万

3、理财收益损失

银行五年定存（利率：2.75%-3.2%，按照3%来算）=200万*3%*5年=30万

微信零钱通（利率：2.86%-3.32%，按照3%来算）=200万*3%*5年=30万

支付宝（余额宝利率：2.72%，定投：3.4%-4.7%，按照3.5%来算）=200万*3.5%*5年=35万

--理财收益损失≈33万

★投入合计=房屋总价+其他费用+理财损失收益=200万+9.5万+30万=239.5万

B投资方案：贷款购房

1、首付三成=200*30%=60万元

2、其他费用（和全款购房一样）=9.5万元

3、贷款利息费（2018年房贷利率上浮18%-35%，按照20%贷款30年等额本息计算）

--房贷利息费=6510元*12月*5年=39万

4、理财收益损失

--银行五年定存利率：2.75%-3.2%

--微信零钱通利率：2.86%-3.32%

--支付宝余额宝利率：2.72%，定投：3.4%-4.7%

--理财收益损失（按照4%来计算）≈12万

★投入合计=房屋总价+其他费用+理财损失收益+贷款利息=200万+9.5万+12万+39万=260.5万

--期间的房租（自住省房租了）=0.3万*12月*5年=18万

买了就住的结论：

--全款购房共花=239.5万-18万=221.5万（出售单价2.21万/㎡，涨幅10.5%）

--贷款购房共花=260.5万-18万=242.5万（出售单价2.42万/㎡，涨幅21%）

算下来，您全款买房5年后，单价涨了10.5%左右，贷款买房单价涨了21%左右，刚好保本。

记住，这是你买了就住进去的计算方式。大多数人买了期房，甚至就是投机的，比如你在上海工作买了安吉的房子，根本不可能自主，尤其太远不能住或者异地投资的房子。所以，房租你是省不了的。

买了不住的结论：

--全款购房共花=239.5万（出售单价2.395万/㎡，涨幅19.8%才不亏）

--贷款购房共花=260.5万（出售单价2.42万/㎡，涨幅30.3%）

算下来，您全款买房5年后，单价涨了19.8%你才不亏，贷款买房单价涨了30.3%你才刚好保本。

三，毕业两年他苏州买房，如何赚了100万？

--佳琪是我的学弟，也是我原来的同事。今天说说他。

--2017年7月份佳琪大学毕业，一个人从老家小县城，来到苏州入职一家外企，月薪到手6千元。

--他觉得公司待遇还是不错的，苏州这座城市也蛮喜欢，动机很简单他想留下来，买套房，让自己有个小家，以后结婚过日子。

但是，苏州的房价对于月薪6千的他来说，还是蛮贵的。当时他和我说了他要买房子留在苏州，但是才6千的工资，还房贷压力比较大，也不知道买哪里。

--我是这样和他讲的，放心买吧，苏州房子会涨价的（以后细说为什么当时看多苏州），你的工资也会涨的，买房子最难受的就是前三年。

我给他算了一下建议他买一个总价在150万以内的二手房（二手房踩盘逻辑以后写哈）。于是他143万买入了一个叫鑫苑国际的二手房，小两房，65平。

--这个房子首付43万，贷款100万，月供不到6千块。

--月薪（税后收入加公积金）6千，月供是6千，这也太难了，日子根本没法过，所以我叫他把房子租掉，房租收入就有了3千。他自己和朋友合租在公司附近，房租1千，平时公司吃三餐。

这样的现金流是：工资6千+房租3千-月供6千-自己合租的房子1千，一个月还剩2千自己生活。后面他和我讲，这段吃土的日子不光长胖了，还有了点小存款。所以，钱可能也是省出来的，不买房，他甚至也会月光用掉，要么就是剁手。

--2019年初，苏州房子涨价了，吃土的佳琪一下子富了起来。时间来到19年7月。佳琪的房子也从2.2万涨到了3.6万左右，这时候毕业刚刚两年的佳琪发现，把房子如果卖了，就能赚大概100万。

--后来他离职了，离职后他请我吃了个饭，新工作也不错月薪到手8千多了，上班通勤太不方便，也买了辆小车。

后来我们又聊到了房子，他说他来苏州不久后交了个女朋友，也打算要结婚，所以想置换一套做婚房。

我也比较实在，直接建议不要换，再买一套，买房子就要把仓位建满（房满仓）。因为我觉得他有再购买的能力了。

--于是他用他未婚妻的名字在19年底，买了一个回迁房（回迁房坑多以后写哈）。总价127万，首付38万多，月供不到5千5。

--哪有这么多首付啊，有的就是勇气和信任。当时和父母还有未婚妻，就凑了10多万，但是还把房子买了（这里面的套路，感兴趣的可以私信我）。这里也是首付不够凑首付的一个办法。

--当初刚毕业的佳琪，想法很简单买套房，留在这个城市，现在我们看看他，有一套总价快240万的小两房自己住，一套快130万的小两房在投资。

我们再看看现金流：月供是第一套房子6千＋第二套房子5千5，月支出1万1千5。收入是，佳琪一个月8千＋他未婚妻一个月7千多＋第二套房子收租2千6，月入1万7千6百多，还掉房贷还剩6千多。小夫妻生活，当然了年轻人工资还会涨的，房贷是固定的，日子也会越来越好过的！

我在幽哥群里也看多了，他们夫妻俩如果跳到上海去，工资都得翻番，这就是为何很多人明明不会在一线城市买房但还去一线城市工作的原因。

很显然，跳到上海就立即缓解了苏州房贷的压力，上海的工资可以还苏州的好几套房贷，趁着孩子未出生，或者35周岁之前的奋斗，可以在苏州和上海周边再多几套房无虞。不多说了，那就是幽哥解决的问题，我目前只说房。

--买房就自己一步步走的坑、趟的路，更多购房知识和技巧关注我以后写的。

包括凑首付，破限购，房地产史，小白看新房有哪些坑，小白看二手房有哪些坑，房子的三级市场，贷款如何做最划算，什么叫好地段，买房如何一变二，二变多。房地产买家核心套路等等你们爱看什么留言告诉我，一些付费都学不到套路，我在后续公众号中分享给各位。如下我的公众号。

（房满仓说房）