泛照母山片区，最后一公里的江岸城邦

○ 这一公里 稀缺矜贵

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一直以来，好屋研究所写作的初衷，是想小角度描述我所见地产之美。如描述一朵花，你见了认为美，阅读后共鸣了美在何处，明白了它从哪一方面表达了你，就够了。你愿意摘下它、路过它，或远远欣赏它，都是你的事了。

但这几天，我挨个恭喜了好几位去年改善上车的朋友，他们或多或少因我号某篇文章的描述，赶在去年打折季，总价300万以内买到了心仪的项目和户型，买的时候也犹豫过，但不到半年回看，他们都觉得这是近年做过的最正确决定之一。

为何？

第一，他们所选均是核心区内知名品牌的大平层，有两个已清盘，关起门来岁月静好，时间会让它更芳香成熟。

第二，即便未清盘，现有的产品户型变大、价格更高，而且区域内其它项目陆续售罄，它又变作在售C位。

今年小阳春形势喜人，最近在聊买房换房的人也越来越多，投资放一边，但自住、特别是想要深改的，我十分真诚地建议，在条件允许的情况下，尽快上车——我很少说这么耸动的话，但这一次要说，400万定语内，北区核心的真·改善项目，真的快没有了。

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上周去了「北核真改善」——香港置地壹江郡回来，跟我号另一个作者说起：「壹江郡现在的slogan变成『大平层和别墅的江岸城邦』……」

她认为「江边有座城」的说法实在贴切：

「你看看礼嘉以南、观音桥以北，纯改善的在售项目还有几个？既与核心区连成片、又自成小气候的又有几个？」

○ 江边有座壹江郡

我们曾描述过壹江郡的园林、建筑与江岸，它创造的美是这几年重庆楼市飘逸轻盈的一笔。但多少人因为它的美，忽略了它在江岸边蔓延了约一公里——这一公里既划出美妙的风景线，也划定了传统北区江岸线上、最后的高端住区长度。

○ 壹江郡 1公里江岸风景之美

时过境迁啊，壹江郡200余亩的占地面积，核心板块已难寻。业态虽高级又纯粹，但这一公里蕴藏和接壤的丰富内容，是它支撑城邦、区别于其它在售项目的关键。

向后，一条贯穿北区核心的繁华主脉金州大道，让它紧紧连起了城市的「宇宙中心」，十分钟内直达金州商圈；

向前，它无缝贴近着城市秘境金海大道，环抱着这段最值得赏玩的自然江岸；

向左，它融入新江与城醇熟的大城生活，向右，它又深入幅员辽阔的九曲河公园，而它还在中央自我「造血」，输出一条气质卓越的商业街区……

大江大城的加持，壹江郡的底色，2021年再来看，拥有了钻石级多面、璀璨、珍贵的质感。

前两年，它还有好几个竞品，但有些要么因体量较小或推盘更早而售罄，要么已被验证品质和口碑与其相距甚远，传统核心北区（不包括新兴板块），能与它同场竞技的，不过二三。

○ 香港置地壹江郡合院别墅实景

溯江而上，再来纵向比较其它江岸住区呢？

在写这篇的当下，一名好友坐我旁边哀叹：

「总价400万以内，两江四岸适合自住的楼盘，还有得选吗？」

「去年让你选你不选，现在真的快没了。」

同等价值和品质段，两江四岸叫得出名字那些，大部分正从在售地图中抹去。

春节后我大致统计了四岸核心位那些高端项目，深改门槛早就跨过了500万大关，退而求二手房吧，买得起的楼龄略大，看得上的次新房也未必高攀得上。

若你还想在城市核心区拥有这条江，别怀疑，壹江郡约300万起的大平层，已经是「江岸豪宅竞技场」中，更低的入场券了。

○ 壹江郡大平层实景

上一次我们写壹江郡时且把它定义为，泛照母山片区唯一在售滨江项目（点击回顾）。而城市进程至此，壹江郡的「唯一」属性恐怕要扩大至核心北区甚至两江四岸主流区域，而且它大概率也将在2021年清盘封存——

当我意识到这一点时，很为那些仍在观望的人们，捏了一把汗。

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壹江郡新一期的台地轮廓已经呈现了大半，站在江岸回看，荡气回肠：

三种不同的建筑层层向上，从木色到浅金再至银灰，每一层气质不同却又无比融洽，构筑了重庆新住区里十分难得、略带奇幻的美景。

而这错落起伏，是让它有了一眼望不到头的「城邦」气势，但真正让它拥有「城邦」体验的，正是这一条纵线向上、颜值和规划满分的独栋商墅街区。

○ 香港置地壹江郡极有层次感的建筑分布

一定要好好讲一讲这条还未正式亮相，却即将改变整个大竹林及滨江片区商业质感的小街。

首先，它实在太迷人了。

我从上至下穿越它，在它还没有开始任何场景营造时，已经能从木格栅的建筑、青灰的坡屋顶、条石垒成的旱溪、住宅园区同款的水磨石凳、独自盛放的日本晚樱中，感受到了一种宛如在别处的悸动。

○ 香港置地壹江郡独栋商业街区实景图

我应该很久没有现场看到，被如此慎重对待的，社区商业——当然，从香港置地规划、设计和实际呈现来看，它的愿景可不仅在「社商」上。

商墅的立面优雅考究，把小体量的社商做美做精，其实也不是难事，但像置地这样做成「艺术品」的，实少。

○ 香港置地壹江郡独栋商业街区实景图

但更引人入胜的是它整体的空间设计。

尽管每一栋商墅体积都不小，它们如待开的礼物盒子散落，但贯穿其中的道路却很宜人，一切都以人体尺度柔和地环绕，能很快进入一种亲切悠然的散步状态。而在高低错落的布局中，又规划出了意趣不同、互动性很强的室外停留节点…

最好的是，它并非独立存在，它完完全全地嵌入住区，跟壹江郡的每一个组团发生着密切链接。下楼就能做皮肤管理，和邻居约着喝杯咖啡、朋友来了就带她去夕阳下吃一顿火锅——

这个精致的商业群落，实在是整个壹江郡乃至这一条江岸线的点睛之笔：

它提升了住区的生活浓度， 提供了类似小镇的亲密空间，为住在这里的人们创造了一种立体的步行网络，消融了住区与城市、与自然的边界感，让提纯后的日常生活变得格外珍贵。

所以，回到前文，成为一座「城邦」的关键是什么？

不是去做单纯体量上的堆叠，而是从实用与精神两个层面，既对住区内部的人们进行犒赏与安抚，又能为整个片区创造欢乐与休闲的新场所。

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要在一座「城邦」定居长久，选择住进什么样的房子里，是关键。

壹江郡有大江大城下的珍贵大平层，还有比它更稀缺的江岸合院别墅。

前几天被刷屏的天湖岛，已然让全城见识了香港置地打造顶级别墅的能力。它代表的是一种极致的曲线之美，而壹江郡的合院别墅，价格虽非同一量级，却也颠覆性地展现出，在「直线表达」中，一栋别墅可以美到何种程度。

○上/ 合院别墅 下/大平层 皆是美的极致表达

从300万到1000万，壹江郡以纯粹的高业态，孜孜不倦地向城市中的高净值人群们，展示着它的产品主义、审美水准和空间打造能力。

而这次想着重讲解的，是壹江郡大平层中，深度改善空间的典范户型：

建面约176㎡、套内约152㎡四房四卫

当改善的门槛一直升高，换房的成本越来越大，一步到位200㎡+当然更好，但预算有限时，这个户型能成为平衡功能与尺度的优选。

先看布局：

★全套房设计：这个面积段，四间卧室，竟配备了四个卫生间。

上次解析另一个深改户型时，我们已经强调了卫生间的重要性，几代常住人口，就应预备几个或以上的卫生间——我认为这是家庭平权、成员享有独立世界的重要标志。

若常住人口没那么多，也可将其改作它用，开发商布局时考虑多一点，就会让后期业主使用的烦恼少一些。

★两孩平权设计：分列左右的两个次卧，面积、布局、朝向几乎一样，妥妥的二胎利器。

★家庭储物中心：玄关背后，留出一个独立的储藏间，这也是这套住宅隐藏的体面。

这约4㎡的空间，能把闲置和琐碎集中放置，成为「家庭储物中心」，每位家庭成员都能随时从中取出想要的物件，终结了分散收纳带来的焦虑与不便，也是一个使用周期长达数年的居所，常住常新的关键。

再看尺度：

★主卧套房面积约40㎡，主卫能做酒店式的三分离、双台盆、浴缸的设计，与市场上好几个建面在200㎡+豪宅产品的主卧尺度，不相上下。

★客餐厨加上玄关面积超过50㎡，整个公区的面宽能达到约10米，它具备了一个深度改善应有的架势，实用性就更不必多说。

★最小的卧室（不包括卫生间）也超过13㎡，套入卫生间最大约23㎡，这样的尺度，让每一位成员都能拥有不被打扰、自成天地的小世界。

★阳台约18㎡、进深1.8米，这让它有了许多使用场景：

独自瞰江也好，支起一桌麻将热热闹闹地打个八圈也行。春日正盛的时候，可以摆起长桌，邀来亲朋做一场春宴——它既温柔又磅礴，将室外与居家轻轻地链接在一起。

这个户型，有各自独立又其乐融融的洄游动线，几乎没有任何功能上的缺失，也给足了情境上的大气与奢感。

它同样不会「宕机」，不会被时时提醒「容量不足」，非常适合城市的大中产们，在往后漫长时光里，从容应对不同的生命周期。

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上周末，壹江郡做了一场好玩的落日集市。

有两位朋友带着孩子从照母山出发，穿过金州大道，轻巧地抵达这片江岸草场。

她们后悔没带上帐篷，但也尽兴地看了一场夕阳，一直待到太阳收回烟霞的色彩，江在最后一抹天光里缓缓奔流。

○ 壹江郡落日集市

我问及感受，她们都赞叹，这个位置真好。

犹记得壹江郡刚开放不久，邀了乐夏的乐队示范区外做活动。彼时还未接入金州大道，深夜散场时有人说，这里美是美，但地段是不是偏了一点？

两种评价，中间相隔时间不过一年半。

这城市早已不存在什么沧海桑田，永远有项目因城市进程划入核心圈，有的坐等道路修过来，有的就自己造血，成为焦点。

道路修至家门的壹江郡，造出的城邦已有七八成模样：

一期交付不到一年，已有过半的人家办理了装修手续，也有好几户抢先入住，在业主群里兴奋分享：「早住早享受。」

○ 壹江郡一期业主分享江岸日常

三期沙盘模型上，好几栋大平层已经贴出售罄的标志；被选走的合院门口，挂了象征福气安康的小小花环；还有一个彩蛋待开：必须惊艳全城的立体园区，最快六月就能全部亮相。

○ 被挑选的合院门口 一束花环

城市扩圈的版图在它身后蔓延，但它眼前的江岸风光永恒而绝版，变与不变中间，城市与自然的双重馈赠下，壹江郡守护的这一公里，如珠如宝般矜贵。

其实，壹江郡的故事，讲到这里，已经足够验证——

它这一路行来说的一切，精美的蓄意的，优雅的自然的，一切的美，一切的情感浓度，不是卖弄的情怀，而是直接变成了切实可触碰的居住价值与资产价值。

这两年看壹江郡，越来越着迷，除了那种「想买下」的冲动性刺激，还有一种「代表作」般的精神性愉悦。

在路过它的午后，哪怕只是一瞥，以及每个专程前往的落日傍晚，都觉得：

由它勾勒的城市轮廓，太美好了，这「最后的一公里」交由它来定义和提升，太值得了。

○ 壹江郡落日江景

前天，世界建筑界最高荣誉普利兹克奖有了第49、50位获奖者——法国建筑组合安妮·拉卡顿和让-菲利普·瓦萨尔。

让-菲利普·瓦萨尔曾说，创造建筑的过程和所有努力的最后，「必须归结于轻盈和简单，而之前的一切都是如此复杂。」

用复杂技艺和强大想象力，在大江大城边创造的壹江郡，它垒起的城邦，也是如此。

○ 壹江郡外 沿江跑道