欢迎点击上面“民商事裁判规则”蓝色字体订阅本公众号并置顶关注！这里集合了几十万对民商法感兴趣的优秀读者！我们作者团队是战斗在第一线的法律专业人士，每天都坚持推送干货文章，深度分析和解读最高法院及各省高院真实判决。每天利用上下班10分钟零碎时间，学习非常实用的知识，长期坚持必定受益匪浅。如果感觉文章不错，请转发在您的朋友圈，分享给您的朋友们。欢迎扫描文章尾部二维码，添加👉民商事裁判规则主编为微信好友。

本文由作者赐稿并授权民商事裁判规则公众号重新编辑整理，转载须在文首醒目注明作者和来源(侵权必究)。

卖房人有义务将与房屋买卖合同订立有关的重大信息真实、及时的向买受人披露,否则可能构成欺诈

👉作者：唐青林 李舒 张烨（北京律师） 

阅读提示：现如今买房不容易，政策、房价、地段、学区、开发商、物业、配套设施等一系列因素考虑下来，一番千挑万选之后终于将房买到手，突然发现辛苦买来的婚房竟是“凶宅”，可在签订买卖合同时出卖人对此事只字未提，此时买房人应当如何处理？

根据本文引用的案例，标的房屋属于凶宅这一事实属于与订立合同有关的重大事实，卖房人在签订房屋买卖合同时有义务将这一事实如实告知买受人，否则买受人可以卖方欺诈为由请求法院撤销房屋买卖合同。

【裁判要旨】

卖房人有义务将与房屋买卖合同订立有关的重大信息真实、及时的向买受人披露。标的房屋属于凶宅这一事实属于与订立合同有关的重大事实，卖房人在签订房屋买卖合同时故意隐瞒这一事实的，买房人可以卖方欺诈为由请求法院撤销房屋买卖合同。

【案情简介】

一、2014年3月26日，孙圣为购买婚房，在链家公司居间下，与甄英娜就1905号房屋买卖事宜签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定由孙圣以628万元的总价购买甄英娜名下的1905号房屋。孙圣于同年6月9日支付了全部购房款，随后甄英娜交付了房屋，并协助办理了过户登记手续。

二、房屋买卖合同履行完毕后，孙圣从邻居处得知甄英娜的爱人在2005年11月某日凌晨自1905号房屋跳楼自杀，在与甄英娜交涉无果的情况下孙圣向法院起诉，请求法院判定撤销案涉《北京市存量房屋买卖合同》，要求甄英娜返还购房款及利息并赔偿相应损失。

三、北京市海淀区法院一审判定解除案涉合同，甄英娜不服，提起上诉，北京市一中院以一审法院释明程序不充分明确为由，判决撤销原判，发回重审。

四、海淀区法院重新审理此案，认为1905号房屋构成传统意义上的“凶宅”，甄英娜在签订合同时隐瞒这一重要事实，已经构成欺诈，判决：撤销案涉合同，甄英娜向孙圣返还购房款及利息并赔偿相应损失。

五、甄英娜不服，向北京市一中院提起上诉，法院最终判决：驳回上诉，维持原判。

【裁判要点】

我国合同法第五十四条规定，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销。

本案中甄英娜的丈夫在1905号房屋跳楼自杀，根据中国传统观念，该1905号房屋应当属于“凶宅”，凶宅虽然不影响房屋的实际使用价值，但是会对一般公众的心理产生很大影响，因此，1905号房屋属于凶宅这一事实属于与订立合同有关的重大事实，甄英娜在与孙圣签订房屋买卖合同时即有义务就这一事实告知孙圣，而根据法院查明的事实不能证明甄英娜履行了相关的告知义务，因此法院认定甄英娜的行为构成欺诈，判决撤销案涉《北京市存量房屋买卖合同》。

【实务经验总结】

前事不忘，后事之师，为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

一，建议买房人在签订合同时在合同中明确约定购房目的（家庭自住、学区房、婚房等），约定卖方应当保证房屋不存在非质量瑕疵，并且在合同中写明卖方违反约定义务应当承担相应的赔偿责任。

二、买房人在签订买卖合同之前仔细调查房产的相关情况，不仅是要查清房屋权属登记情况、有无共有人、是否属于共同财产等问题，还可以到物业公司、居委会、邻居处了解该房屋和所在社区是否发生过意外死亡事件等相关具体情况，充分考虑各方面因素后再签订买卖合同。

【相关法律规定】

《合同法》

第六条　当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

 

第五十四条  下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：

（一）因重大误解订立的；

（二）在订立合同时显失公平的。

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。

【法院判决】

一审法院认为：

本案的第一个争议焦点在于当事人之间就1905号房屋买卖事宜所签署的相关合同是否符合撤销要件。根据法律规定，一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销。本案中，首先，当事人在订立合同过程中，应当遵循诚实信用原则，如实披露与订立合同有关的重要事实。而根据本案查明的事实，可以确认1905号房屋在孙圣与甄英娜签订《北京市存量房屋买卖合同》等相关协议之前，确发生过甄英娜之夫王×自1905号房屋坠楼死亡的事实，王学成虽未在1905号房屋内死亡，但鉴于其系自1905号房屋中坠楼死亡，该非正常死亡事件与1905号房屋仍存在较大的关联性。因此，1905号房屋属于传统习俗认知的“凶宅”范畴。虽然“凶宅”概念并不影响房屋的实际使用价值，但对于普通民众而言，该情形却会对居住人的心理产生重大影响，此应属与订立合同有关的重要事实。对该事实，甄英娜作为房屋出售人，其在缔约过程中负有向房屋买受人孙圣如实予以告知的义务。甄英娜有关其对此不负有告知义务的答辩意见，缺乏法律依据，法院不予采信。其次，甄英娜虽抗辩孙圣及其父母均在1905号房屋所在同一小区内生活，其应当知晓1905号房屋发生过高坠死亡事件的意见，但鉴于孙圣及其父母所住707号房屋与1905号房屋在地理位置上并非属于同一楼宇，在没有其他充分证据予以佐证的情形下，仅因存有居住在同一小区的事实，亦不足以证明孙圣对1905号房屋发生过高坠死亡事件应为明知状态；第三，即便本案中有关《房地产经纪服务事项告知书》上的“甄英娜”签字非甄英娜本人所签，但此仅能证明该告知书上有关1905号房屋是否为“凶宅”的承诺非甄英娜本人所为，仍不足以证明甄英娜已尽到了相应告知义务。综上，在孙圣没有明确意愿表明其愿意购买“凶宅”的情形下，甄英娜未将上述重大事实如实告知孙圣，导致其违背真实意思表示，与甄英娜签订了有关买卖合同，甄英娜的行为已构成了欺诈。因此，本案所涉合同，符合法定撤销要件，依法应予以撤销。

二审法院认为：

本案二审争议焦点在于赔偿责任的认定与承担。对此，本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。在订立合同过程中双方均应如实将与订立合同有关的重要事项提供给合同相对方。在本案的房屋买卖过程中，出卖人理应将与房屋有关的重要信息，特别是对影响房屋买卖合同订立与否或者对合同订立的条件产生重大影响的信息真实、及时的向买受人披露。然而，甄英娜作为出卖人在订立合同时并未告知孙圣1905号房屋曾发生过甄英娜之夫王×自该房屋坠楼死亡的不幸事件。本院认为，无论从买受人孙圣购买该房屋作为“婚房”使用的目的分析，还是以一般购买者的购买心理考量，1905号房屋曾发生过的不幸事件均系影响买受人订立房屋购买合同的重大事项。甄英娜作为出卖人未将该信息披露给孙圣，亦未提供充分证据证明孙圣在购房时已知悉该信息，其应承担相应的赔偿责任。一审法院据此判令甄英娜赔偿孙圣相关利息损失、契税、土地出让金、房屋登记费、居间代理费、取暖费损失，具备事实及法律依据。

【案件来源】

甄英娜与孙圣等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书[北京市第一中级人民法院（2017）京01民终1274号]。

延伸阅读：

👉萝卜章2018重出江湖,中江信托中招6亿元!行业领头羊大连机床轰然崩塌破产重整|防范萝卜章风险迫在眉睫!

👉最高法院:被查封的土地能用来合作开发房地产吗?合作开发合同是否有效?

👉狸猫换太子!看房时红木家具交房时竟换成普通家具,买房人可否要求卖房人照价赔偿?

👉担保金、保证金、订约金、押金,总是傻傻分不清楚?定金罚则如何适用?

👉开发商一房二卖,买房人可否主张房屋涨价损失?

👉抵押权人注意了!最高法院:未在主债权诉讼时效期间内行使抵押权的,抵押权消灭

👉最高法院:无偿接受保证人全部资产,受让人是否应当承担连带清偿责任?

👉动产上既有质押又有已登记的抵押,谁优先受偿?

👉债权人仅履行部分借款义务时,抵押人可否主张抵押权相应"打折"(附三条裁判规则)