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最高人民法院

合作开发一方持有销售资料但拒不提供的，法院可将已出售房屋备案合同价款作为销售收入

👉作者：唐青林 李舒  （北京两高重大疑难案件律师团队） 

【阅读提示】

合作开发房地产合同纠纷中，有时持有房屋销售资料的一方会采取隐匿相关资料的方式，达到无法确定合作利润的目的，此时法院应采取何种方式确定合作利润？今日推送的案例中，最高法院认可该情形下法院调取已出售房屋的备案《商品房买卖合同》，以此作为依据确认销售收入。

【裁判要旨】

合作开发房地产纠纷在法院委托审计期间，持有房产销售资料一方拒不提供房产销售资料，致使会计师事务所无法核算利润的，法院可调取已出售房屋的备案情况，并将备案《商品房买卖合同》价款作为销售收入。

【案情简介】

一、2007年，鑫淼公司与轩通公司签订《房地产联合开发合同》，约定项目建设、销售完成后鑫淼公司按40%的比例分配利润，轩通公司按60%的比例分配利润。双方已合作完成部分项目工程的施工，鑫淼公司已销售部分房屋。

二、轩通公司向法院起诉，请求按合同约定比例分配合作利润。新疆高院二审判决判令鑫淼公司支付轩通公司开发利润4313324.75元。

三、鑫淼公司不服新疆高院判决，向最高法院申请再审。最高法院裁定驳回鑫淼公司的再审申请。

【裁判要点】

本案中，最高法院认可原审法院调取出售房屋备案信息的原因在于：

轩通公司在本案诉讼中提出按照合同约定比例参与利润分配的项诉讼请求，在原审法院委托审计期间，鑫淼公司不提供其持有的房产开发销售资料，致使会计师事务所对合作项目利润无法进行审计。针对鑫淼公司的做法，原审法院采取调取鑫淼公司已出售房屋备案信息的方式，将备案的《商品房买卖合同》价款作为销售收入，以此核算合作利润。最高法院对原审法院的做法予以认可。

【实务经验总结】

一、合作开发房地产合同纠纷中，为确定合作利润，当事人可申请人民法院进行鉴定。

二、持有房屋销售资料的当事人应当积极提供资料供法院确定合作利润。如果持有房屋销售资料的当事人拒不提供相关资料的，法院仍可采取调取向房产管理部门调取已出售房屋备案的《商品房买卖合同》的方式，确定合作项目的销售收入。

【相关法律规定】

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》【法释〔2005〕5号】

第十四条  本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

【法院判决】 

以下为该案在最高法院审理阶段，裁判文书中“本院认为”部分就该问题的论述：

关于二审判决判令申请人支付开发利润4313324.75元、支付1297999.80元附属工程施工费用无事实及法律依据的事由。

在一期项目建设、销售完成后鑫淼公司按40%的比例分配利润，轩通公司按60%的比例分配利润，这是涉案合同条款的约定。轩通公司有权按照上述比例参与利润分配。轩通公司在本案诉讼中提出该项诉讼请求，在一审法院委托审计期间，鑫淼公司不提供房产开发销售资料，致使会计师事务所无法核算轩通公司应分配利润。一审法院调取了鑫淼公司出售房屋的备案情况，并将已经销售和备案的《商品房买卖合同》价款作为销售收入，有事实根据和法律依据。

《开发合同》也约定了小区内配套设施、设备和附属建筑费用成本的核算和分配，轩通公司在诉讼中主张已建成项目工程费用的分摊，是其行使合同权利救济的体现，属于本案的审理范围。鑫淼公司的该项申请再审事由不能成立。

【案件来源】

新疆鑫淼房地产开发有限责任公司、阿克苏地区轩通房地产开发有限责任公司合资、合作开发房地产合同纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院（2015）民申字第1362号]

【延伸阅读】

裁判规则：合作开发项目中持有资料的一方拒不提供资料进行利润鉴定，应承担举证不能的法律后果

汉中远东建设房地产开发有限公司、张保健等合资、合作开发房地产合同纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院(2015)民申字第1817号] 认为，“关于二审对举证责任分配是否合法的问题。一审中，张保健等三人为支持其诉讼请求第三项，向法院提交鉴定申请，请求对远东公司的预期利润进行鉴定。由于远东公司系具有房地产开发资质的企业，案涉房地产开发建设的相关资料均由其掌握，远东公司不提供鉴定资料，导致鉴定不能，一审适用诉讼证据规定第二十五条第二款的规定，判决远东公司承担举证不能的法律后果，事实清楚，程序合法。‘谁主张、谁举证’是举证责任的一般性原则，法律还规定举证责任倒置、举证责任免除以及法律有明确规定的应依规定执行的其它一些原则。就本案而言，现有证据证明进行鉴定的资料在远东公司手中，在此情况下，应依法律的明确规定分配举证责任，二审法院对举证责任的分配并无不当。”

（本文责任编辑：龚炯）

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