文/乐居财经 邓鑫妮

从控股股东手中收购酒店，协议签订将近一个月，金科服务（09666.HK）补充了一些收购细节。

1月25日，金科服务发布关于收购重庆金科金辰酒店管理有限公司（简称“金辰酒店管理”）100%股权及债务的补充公告，主要说明收购估值公正合理。

收购公告中，金科服务引入了一种物企不常用的计算方法：EBITDA（即息税摊折前利润=净利润＋利息＋所得税＋折旧＋摊销），这种公式多用于酒店运营管理公司的估值衡量。

本次收购金额总计约3.12亿元，包括股权2.61亿元和债务5100万元。按照此方法经计算，股权收购价2.61亿元为保证EBITDA的8.7倍。

表面上看，金科服务收购了金辰酒店管理一家，但其中还包括金辰酒店管理重组后旗下的13家附属公司。

收购前，金科服务与金辰酒店管理同属于金科股份（000656.SZ），经过这笔关联交易后，二者变为“母子关系”，金科服务成了金辰酒店管理的控股股东。

“1带13家”一同并入

“目前厘定的收购代价是根据市场相关企业的标准核算，在合理范围内，而且已经获得董事认可。”金科服务直言道。

事实上，双方为达成收购协议，在其中用诸多条件进行约束。金辰酒店管理重组后带上13家公司一同并入金科服务，并承诺2022年的保证EBITDA达到3000万元。

金辰酒店管理主要从事高端餐饮、团餐及酒店管理服务，出售股权的同时，内部也在进行调整。

重组进行得很快。，收购公告发出前，金辰酒店管理就已经在收拢股权。彼时，其在大部分公司的持股份额已经达到100%，科博酒店管理、科振酒店管理、臻科酒店管理及科睿酒店管理等4家公司也在收购前后补齐了股份。目前，规定的13家公司已经全数收归金辰酒店管理麾下。

这13家公司成立的时间都不长，最早的成立于2020年10月，最晚成立于2021年10月，距今不过3个月。

收购完成后，金辰酒店管理将成为金科服务的全资附属公司，业绩也将并入后者的财报。

往期的营收中，金辰酒店管理集团的表现不算差，净利润连年递增。2019年、2020年及2021年前9个月，其净利润分别约为57.4万元、279.1万元、1414.9万元。

相比股权收购金额，金辰酒店管理及其附属公司的资产总额显然也要低不少。截至2020年12月31日及2021年9月30日，标的集团的未经审核总资产分别约2572万元和6200万元，收购金是总资产的数倍。

对此，金科服务解释道：“由于目标公司属于轻资产公司，以资产为基础的成本法可能无法反映目标公司创收业务的预期未来经济利益。”于是，金科服务参考市场上其他类似公司的经营数据，对收购资产进行估值。

主要参考了包括万达酒店在内的5家公司的估值方法，收并购双方将EV/EBITDA（企业价值/息税摊折前利润）值定在8.7倍。

双方约定，金辰酒店管理2022年底的保证EBITDA需达到3000万元，故收购价格（企业价值）为2.61亿元。

“团餐”成香饽饽？

“整合优质团餐资源，扩充中高端团餐项目、优化本地供应链体系。”除了酒店运营管理，金辰酒店管理的另一大特色就是团餐业务。

2021年，金科服务正式发力本地生活服务。乐居财经了解到，该业务板块由金科服务董事长夏绍飞直管，其中包括团餐、酒店运营、社区门店、社会餐饮、供应链经营等五大方向。截至2021年6月底，金科服务留有约2亿元用于产业上下游相辅相成业务的投资，其中便包括餐饮服务。

过去一年，金科服务在团餐领域不断发力。2021年5月20日，与凯撒旅业签署战略合作协议，除旅游业外，双方还将围绕团餐等业务展开深度合作。去年8月，金科服务与九龙高新集团牵手合作，其中也包含团餐服务。

截至2021年上半年，金科服务取得收入25.85亿元，同比增长88.8%。同期，团餐业务隶属的社区增值服务板块的收入为6.52亿元，较上一年同期的1.26亿元大增419.0%

收购金辰酒店管理，也能够提高金科服务在团餐领域的影响力。数据显示，金辰酒店管理集团旗下的团餐服务项目有13个，主要为政府、银行及企业提供团餐服务。

并且，金辰酒店管理的营收主力来自餐饮业务，旗下拥有重庆本地知名餐饮品牌如粤珍轩、尚九龙、金科土火锅等。

物业多种经营已经不是新鲜事，物企入局团餐业务激发了新的增长潜力，“联名款”的餐饮品牌层出不穷。

去年10月13日，绿城服务与美餐和千喜鹤两个团餐品牌达成合作，发布了两个“融合物业服务”的新品牌，雅昉美及蒂枫，正式宣布进军团餐领域。

新城悦服务在团餐领域的布局如火如荼，去年完成对上海学府餐饮管理服务有限公司（简称“上海学府”）的收购。上海学府是长三角地区知名的团餐服务提供商，其服务的项目涵盖高校、企业及政府办公场所。

世茂服务也表示，目前其团餐业务已经实现单独外拓。期间依托浙大新宇，立足高校，为师生提供包括餐饮服务在内的各类增值服务。

瓜分客户餐桌，物企心照不宣，无论是团餐业务，还是普通的餐饮，不少物企根据自身情况做出调整，提供了相应的服务。

远洋服务提供社区餐饮，特发服务旗下有特发餐饮，星盛商业在商业运营管理中增加餐饮服务，奥园健康在其“大健康”业务中有助餐配餐的业务。